房贷新规全面实施后，30年房贷要提前还清吗？内行：越晚越好
网络2020/10/15 16:31
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从9月份开始，各位身上还背着房贷的，相信都已经适应了新规则。
前段时间，央行发布报告称，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成，转换率超过92%。
也就是说：LPR合同转换已经结束了，超过9成家庭都选择了LPR房贷合同。
可能很多人依然对房贷新规不太了解，说白了，LPR就是以前的贷款基准利率，现在转换房贷合同，只是把“定价基准”给换了。
原来房贷利率上浮或下浮的，现在改成了在LPR基础上“加减点”。
举个例子，原来你的房贷利率是在基准4.9%的基础上浮20%，按揭合同期限是30年，也就是4.9%×（1+20%）=5.88%。
转换LPR之后，房贷转换参考的基准是去年12月份的5年期LPR报价，即4.8%，则转换加点幅度应为108个基点（5.88%-4.8%=1.08%）。
显然，房贷执行利率并没有变化，变得只是加点幅度和定价基准，仅此而已。
那么，在房贷新规全面实施后，对“有房族”是利还是弊？假设身上背着30年房贷，要提前还清吗？
首先，参考LPR的新规定，对有房族是有利的。
0.01%为1个基点，如果首套房加80个基点，那房贷执行利率就是5.45%，如果加100个基点，那执行利率就是5.65%，以此类推。
今年央行持续降息，新购房的人能享受到利率优惠，那原来参考基准上下浮的人怎么办？难道还是多年不变的4.9%？
因此，房贷新规解决的，是“有房族”的公平问题，如果不做定价基准转换，那以前的购房者，就无法享受到利率下降的优惠。
其次，业内普遍认为，对背着30年房贷这个群体来说，还贷时间越晚越好。
一方面，全球降息潮是大势所趋。
2014年，欧洲央行首次引入负利率政策，把存款利率降低至-0.1%。
日本在2016年1月对新增的超额存款准备金实行负利率——商业银行存放在央行的部分存款利率为负。
随后，丹麦、瑞士等国银行也相继把存款利率降低到0以下。
今年，全世界都在比赛看谁降息的步伐更快。
不完全统计，上半年，全球各家央行总共降息超过200次，超过2019年全年的降息次数。
在这样的环境下，整个世界都将进入低利率乃至负利率的状态。
我们的利率下降趋势比较缓慢，长期来看却也持续走低，在上世纪90年代，我们的贷款基准利率将近10%。2007年，基准利率高达7%。
如今，5年期LPR变成了4.65%，1年期甚至跌破了4%，未来还会继续下降，对于长达30年房贷周期的购房者来说，时间拉的越长，利率越低，还贷的负担就越轻。
另一方面，长期的通胀环境下，现金必然是贬值的。
我们平时说起“寅吃卯粮”这个词是贬义的，但是，放在还房贷的问题上，却是个褒义词。
以前，努力工作、赚钱、存钱放银行、买固收产品，储蓄是大部分家庭的选择。
根据中国人民银行公布的数据，我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%，上升了16.2个百分点；居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1个百分点。
但是，最近10年，现金贬值是看得见、摸得着的。
2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。
过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，但在1998-2017年，M2增长了16倍。
所谓M2，指的是货币资金+城乡居民储蓄存款+企业存款+机关团体存款+其他存款之和，可以理解为“广义货币”。
M2一直维持高增速，发出来的货币越多，“现金”的保值性越会被削弱。
反过来说，如果你以30年等额本息贷款的方式购入房产，在支付房款的那一刻，就从货币角度锁定了房屋价值，而你每个月都要支付的房贷本息，会随着时间流逝越来越“不值钱”。
这是纸币时代下货币的宿命，也是有房族应该认识到的“金科玉律”。
看看隔壁的日本，还贷年龄日益走高，在低利率甚至负利率环境下，银行甚至求着购房者去贷款，时间周期越来越长，不得不一再的延缓还贷期限。
根据日本经济新闻最近的报道，通过对最近20年的房贷数据进行比较后发现，日本购房者还清全部房贷的平均年龄正在不断上升，目前已经达到了73岁，创下历史新高。
一部分银行降低首付比例甚至推出零首付，也有银行提高还贷年龄上限，的已经放宽到了85岁，比日本男性的平均寿命还要高出3年多。
注意，73岁还只是平均的还清房贷年龄，真正还房贷的上限，已经达到了惊人的85岁。
房贷新规改变的是定价基准，却没有改变长期利率走低、现金购买力缩水的趋势，从这个意义上来说，如果你是首套房，要把好钢用到刀刃上，把“房票”（购房资格）用在合适的城市，把房贷额度用足，尽量减轻短期一家人的负担，才是理性的购房思维。
