房贷新政"足月" 多银行对首套房"认贷不认房"
兰州日报2014/11/06 08:00
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央行限贷松绑的房贷新政尘埃落定至今已“足月”，新政要求“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房视为首套房。首套房房贷首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。房贷新政令不少购房者充满期待，那么我市房贷市场是否出现了久违的利率折扣？
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连日来，记者以购房者身份咨询了工行、招行、交行等多家银行后发现，绝大多数银行已执行“认贷不认房”的首套房房贷认定新标准，对符合新政的首套房首付执行三成标准，只有极少数银行表示未接到相关通知，目前依然执行原有房贷政策。虽然七折利率“可以有”，但兰州市场目前还“真没有”，绝大多数银行的贷款利率多按基准利率执行，有的银行甚至在基准利率的基础上上浮5%至10%，即便有极个别银行表示利率能打到85折，但条件极为严格。
绝大多数银行对首套房“认贷不认房”
“房贷新政我们行在时间就执行了，但目前还没有贷款利率优惠这一说，央行说的利率下限只是个指导性意见而已。对首套房的认定我们不管之前贷款买过几套，只要还清楚就算首套房贷，首付执行三七开的政策，但贷款利率没有任何优惠，如果之前贷款买过两套房子且已还清，再贷款的客户利率还会上浮，如之前贷款的房子为首套房且房贷结清，贷款买的这套房子算首套房，利率按照基准利率执行，至于贷款的额度，我们还要综合考虑贷款人的实际收入情况以及个人征信等。”招行房贷部工作人员告诉记者。
“以前对未还清首套房贷再次贷款买房的客户是不予贷款的，现在可以贷了，但房贷利率要相应上浮。”交行房贷部工作人员如是说。记者了解到，该行对首套未还清的客户，再次贷款购买二手房，首付要达到六成，同时还要结合其收入综合考虑，两套房贷还款额加起来不能低于月收入的50%，否则不予办理。对认定为
首套房的贷款利率按照基准利率执行，如果申请贷款的客户不是优质客户，利率可能还要上浮。
在记者的走访中，工行表示还未执行新政，目前对首套房认定主要看配偶名下是否有房产，如果之前没有买过房，也没有办理过房贷，另外在办信用卡时未在居住信息一栏的“自置房”没有打过勾，或在房管部门开具了无房证明，就可以认定为首套房。该行对第二套房利率在基准利率基础上上浮15%，首付要达到六成，如果第二套房是二手房则要求房龄在30年以内。
房贷利率若打七折存贷利率出现倒挂现象央行在新政中重申，贷款购买首套普通自住房贷款
利率可打七折，广州、北京等地首套房贷可享8.5至9折利率优惠，但在记者的采访中却没有发现七折利率的“影子”，绝大多数银行都执行基准利率，鲜有银行明确表示执行优惠利率。在记者的走访咨询中，只有邮储银行表示会针对贷款客户的资质和征信记录，符合条件的客户可
以享受85折房贷利率优惠，其他客户依然执行基准利率上浮5%或10%，或执行基准利率。
“七折贷款利率几乎不可能，五年以上的中长期贷款利率为6.55%，如果打七折就是4.585%，对首套房贷打7折存贷利率会出现倒挂现象。您想想，现在银行的一些理财产品，一般保本的产品率都要在4.7%左右，很多理财产品率都到了5.6%到6%。我觉得银行针对少数优质客户将利率做到基准利率的8.5至9折倒是可能性大一点。”一银行业内人士接受记者采访时表示。
我市未现提前还贷潮选择提前还款需斟酌
按照房贷新政，如果想让二套房贷款变成首套房贷，必须全额提前还款。由于新政直接刺激了改善型需求的释放，北京、上海、杭州等城市出现了扎堆还贷的现象。但在记者的走访中，多家银行表示，新政只针对次贷款还清的客户，如果有两次及两次以上的贷款记录，就算还清贷款也不能享受此政策。虽然新政出台后有不少市民咨询贷款政策，但并未出现一线城市涌现大量提前还款和集中贷款的现象，各行对提前还贷要求有一定差别。对不足一年的房贷，招行等银行表示只要缴一定的手续费就可以提前还贷，但交行、工行等行则对不满一年的房贷不容许提前还贷。
“新政一经发布，就有一些客户咨询提前还贷的相关规定，但真正选择提前还贷的市民并不多。通常提前还贷的高峰集中在元旦、春节期间出现，因为这个阶段市民手中的闲钱比较多。我们建议选择提前还贷的市民先弄清楚自己贷款的银行关于提前还款的政策，请客户经理帮忙计算提前还贷的成本，如果贷款本身的负债率并不高，不要提前还贷，可以选择一些比较稳定的理财渠道。”建行一工作人员告诉记者。记者了解到，目前提前还贷的方式主要有两种，客户可选择将剩余的全部贷款一次性还清或者先还一部分。如果确定提前还款，客户需提前向银行预约，预约期通常在10至15个工作日。
新政对房产销售的影响仍待观察
房贷新政对楼市无疑是一大利好，多地的城市房地产市场在售楼盘的到访率和成交量出现双升。“目前兰州房价基本都在降，新政对新房的销售影响不大，可能还要持续一段时间才能显现。”市内一地产营销部负责人表示，首套房认贷不认房虽然在一定程度上释放改善性住房需求，但银行对于政策的执行力度如何还有待观察，如果银行在执行中没有给出明显优惠，会使得相当一部分客户处在观望期。
