楼市调控激发炒房客"智力" 利用公证炒房躲开套数限制

决不让房价反弹！

近日，温家宝总理在江苏调研时还强调：对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。业内分析师认为，这是首次明确提出要对这三类主体进行查处。这也就意味着，要进一步收缩限购政策。不过，业内人士向记者爆料，目前市场上有人耍的一些小聪明，查处的执行难度很大。

利用公证炒房每月至少有100起

2年的楼市调控，激发了一些人的智力水平。甚至有人想出了，利用公证书来炒房的招数。

重庆钢运地产总经理王永明告诉记者，有些中介机构跟市场上的“串串”联姻，这类炒房人，利用房屋买卖合同中的公证条款，预先取得所购房屋出售、过户等相关事宜的全权代理权限，但在付清房屋价款之后却迟迟不过户。

“我印象最深刻的是之前有个客户要买房子，很快就支付了定金和首付款后，他要求做公证，因为之前经常听到客户抱怨‘串串’赚差价，我们对这种现象比较敏感，所以去查了这个客户的信息，结果发现果然是一个‘串串’。”

王永明表示，这种市场上的乱象，重庆每个月至少有100起，炒房人这样做的目的在于，转卖此房屋时，可从原业主名下直接过户至第三方，获取更多差价的同时，还可以规避房屋新政对购房套数的限制。

“不好抓啊，公证处和房管局又不在一起。”王永明提醒，卖房人需要特别注意买卖合同中的公证条款，因为办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，卖房时不要将公证内容在合同中明确，不要给炒房客留下进一步操作的空间。

开发商在公积金上打擦边球

由于最近频频出台的房地产政策，将许多人排除在购房资格之外。但是开发商为了赚钱，不仅卖房子，还卖购房条件。

市国土局市场处人士称，“因为重庆没有限购，所以也没有违反限购的处理办法。”

重庆西南大学教授邱道持表示，“限购政策出台并不久，各地都还有个认识过程，现在针对买卖购房资格暂时还没具体的处理办法。”

因此，我市一些开发商只能在贷款上边做文章。

“重庆因为没有‘限购’，因此开发商不存在卖购房资格；对于银行商业贷款，开发商也不敢暗箱操作逾越红线。”我市九龙坡区一楼盘营销主管向记者透露，不过，之前确实有很多开发商打“擦边球”，不过基本都是做公积金办理，私下给购房者一个联络号码，因为公积金补缴有连续缴纳时间，余额都有要求，因此可以帮忙代办。

上述营销主管表示，不过从上个月开始就很难做了，现在复审特别严格。

经典案例

利用公证炒房 被法官判定无效

利用公证书炒房不是重庆人原创，在去年4月，北京的李先生有一套60平方米的房屋要出售，通过中介与魏某达成了买卖协议。

双方约定：魏某应在签订合同时支付定金5万元，并于5天内支付首付款85万元；签订合同两个月内办理房产公证，公证当日魏某将支付剩余的房款，而后李先生将房屋及房产证、公证书原件交付魏某。

合同签订后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款。但是，6月7日，当双方共同到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等公证手续时却发生了争议，导致公证手续没能办理，双方闹到法院。

法官表示，魏某之所以非要李先生办理公证手续，是想通过公证程序获得房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托。规避房屋新政对个人新购房屋套数的限制。

审理后认定，双方签订房屋买卖合同的目的，在于完成房屋所有权的移转，而不是通过买卖合同完成委托公证，因此是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。最终，法院判决双方继续履行合同。

在7月1日一个论坛上，国内著名证券研究专家吴晓求与华远地产任志强提出“约赌”，打赌当前买股在5年后一定会大于买房。由此引出“买房还是买股”的争议。

买股十年远输买房

从1995年开始，陈先生就是一个股民。“当时股票就那么几只，股市活跃得很，我基本天天往证券公司跑，每到年终，工资奖金全往里投。”

回顾这么多年的炒股经历，陈先生经历过1996年的几个跌停，也经历过1997到2001年的牛市，“赚了上百万，当时算很大的数了。”不过后来熊市来了，他的钱不停缩水，直到2007年的大牛市，陈先生账户上的金额曾达到几百万，到今天，他账户还是和2001年差不多。

“我也算没有跑输大盘了吧。”陈先生自嘲地说，他回忆，2003年，福田的房子价格大概7500元/平方米，“如果我把钱买房子，不知赚多少钱。”而令他感到不平的是，他做生意的朋友，“买房的都发了，有一个本来也是炒股了，为了孩子上学，不得不买了一套学位房，也赚了200万。后悔啊！”

按指数看，在股指十年零涨幅的同时，各城市的房价涨幅在3-5倍，部分房价涨幅在10倍以上。

见了炒房的不好意思打招呼

陈先生说：“现在连股民都不谈股市了，我见了炒房的朋友都不好意思打招呼，差距太大了。”

买房还是买股，网上也分成两派，挺买股的认为，股票已经跌了这么久了，轮流转，也应该轮到了。在凤凰网有近15000人参加的一个投票中，40.54%认为五年内买股票的会大于买房地产投资，37.35%的人认为不会。

不过，就目前而言，房市和股市还是冷热不均，据国元证券的数据，6月第4周30个城市共成交635万平米，环比增长33%，仅5个城市下降，其中一线城市，增加50%，二线增加44%，三线增加12%，量更创历年单周点。

与此同时，中国证券投资者保护基金有限责任公司发布的数据显示，今年6月份A股市场大幅“失血”，当月证券公司经纪业务客户证券账户的交易结算资金净转出1967亿元，在6月最后一周，净流出资金达到841亿元，创下3个月以来单周新高。投资者已经用脚对买房和买股进行了投票。

两者无法简单对比

有业内人士表示，投资要因人而异因时而异。

实际上，如果采用按揭，买房的远超过房价涨幅倍数，以20%首付计算，当房价涨了三倍时，买房者的自有资金投资率将达到15倍。

杠杆化是房产投资的特点之一，而股票则没有。这同时放大了和风险。

另一方面，股票千差万别，既有从48块跌到9块多的中石油，同时也有10年来涨了30多倍的茅台。而房价则是同涨同跌。

从投资变现而言，股票则强于房子，房子买卖周期时间更长，同时，卖房变现要交5％营业税，0.5‰印花税，20％个人所得税，未来还有可能开征房产税，交易成本大于股票。

观点链接

英大证券研究所所长李大霄认为，如果要在这两者间选择，买地产股两全其美，因为目前股票市场低了，如果房地产市场继续健康发展，房价保持稳定，地产股无疑是很好的投资品。

李大霄表示，20年来能在平均10倍pe买到优质股只在325，998，1664，2132点出现过4次，“真正的勇者，已在2011年10月H股16170点，A股2307点开始布局。”

不过李大霄也强调，“好股票，只有好股票，在价格远低于价值时才值得看一眼。”他向记者表示，除地产股外，保险、券商、银行、建筑、消费、医药等板块中的优质股也值得长期持有。

尹香武（半求）：支持任志强

深圳著名房地产分析师，房地内参总经理尹香武（半求）认为，股票和房产是不同的，股票只是资产品，而房子除了资产品还是消费品，买房子除了能从房价上涨中得到外，房子还是可以出租来收取租金。

“我同意任志强的说法，目前我国城镇化进程远未结束，加上货币超发，房价下跌的空间很小，如果考虑到降息的因素，深圳未来的房价，起码深圳城区物业大跌的可能性微弱。”

半求认为，片面认为房价会大跌的人，都是因为仅仅将房子当成资产品或者消费品。

苏武康：买股难买房易

新智达投资管理公司总经理苏武康表示，如果单是从股票指数和房价来对比，过去十年炒股当然大大不如买房，但市场上股票很多，从十年时间看，买茅台的不会少于炒房，但如果不幸买了四川长虹，则跌了七八成。买股票要经过认真分析，选好公司，但买房子就相对简单得多，房价总是随大势上涨或下跌，长期看与通胀总体波动一致，买房还能带来租金。

苏武康认为，未来五年在市场刚需的刺激下，房价很难下跌，股票指数同样未必能跑赢房价，但如果能够选到好股票，也不会差。