聂永昭喻斌李刚三人行：经济型别墅逆市热销成新宠

大话地产活动现场

前言：又是一年别墅节！2012年2月22日国土资源部一纸“禁墅令”，使别墅类产品在2012年格外引人关注。“禁墅令”这一年，南昌别墅产业面临到怎样的挑战？什么样的创新产品与创新服务可赢得南昌别墅市场？

2012年6月18日，房天下特别策划“供大于求？——透析2012南昌别墅市场”大话地产沙龙，诚邀江西华宸集团房地产公司总经理聂永昭、铜锣湾香逸澜湾营销总监喻斌、中信庐山西海营销总监李刚三位地产大佬，齐聚江西宾馆千年时间艺术馆，共话2012南昌别墅市场局势，寻求南昌别墅产业的可持续成长之路。

2012南昌别墅去化率逆市微涨

在谈及南昌别墅市场的去化率问题时，江西华宸集团房地产公司总经理聂永昭分析：调控政策下，南昌别墅市场并未出现销售停滞，反而有一些项目销售业绩喜人，比如说绿地项目就卖得很好，平均一个月销售20套，且月月均有销售。而万科的项目价格也卖得不错。保利半山去年卖了100多套，御湖半山去年也卖了40多套。

铜锣湾香逸澜湾营销总监喻斌则表示：受去年楼市限购政策影响，前一段时间南昌别墅市场有一些停滞，而目前七折利率并没有导致市场迅速旺盛。有人已经算过，存款利息涨了，银行执行七折利率就是在亏本，所以这个利率没办法执行，八五折利率也是银行为了抢占市场，针对一些优质客户才有可能执行，这些对别墅市场来说也是个不利的影响。

中信地产南昌投资有限公司营销总监李刚则认为：在针对别墅市场做分析时，不少机构对别墅市场判断偏悲观，而事实上却未必如此。从2009年-2010年数据来看，南昌别墅市场份额是5%、6%，不到10%，2011年实际上已经在逆市微涨。南昌别墅是一个很小的市场，还处在一个初级阶段，对于市场去化率，各个项目自然反应不一。比如，绿地的项目，它对市场的认知，品牌美誉度、客户忠诚度以及产品水平，都收到顾客认可。所以我认为，只要在高端层面就可以卖出市场的涨幅，相信有投入必然有回报，可能在销量上，也可能在价格上。

经济型别墅热销成新宠

在谈及怎样的产品能在市场上逆市热销时，聂永昭把当前南昌市场别墅分为三类，即经济型别墅、城市型别墅、豪宅。相对于城市型别墅和豪宅，他认为经济型别墅在目前市场上最为受欢迎。这种别墅主要特点是客群量比较大、面积很小，总价在200万以下，开发商通常是把这类别墅当成公寓来卖。从市场数据来看，200平方以下的这种靠近市区的别墅都卖得很好，同样的面积，同样的价格，但是环境特别好。绿地的项目也是接近这种情况，只要开盘就可以快速去化。这种别墅的群体就是再次改善型客户，他有很多套房子，希望体验别墅生活，他们去买别墅，这种别墅只要能拿到地，这种房子不是卖多少的问题，而是卖多少钱的问题。

铜锣湾香逸澜湾营销总监喻斌则认为：产品面积的大小对销量也有很大的影响，面积大的，总价要达6-8百万，这种产品的市场需求量就比较小，比较适合企业会所，或者更高等级的客户。联排别墅面积适中，赠送面积大，城市白领人人都需求这样的产品。

而李刚则也认为，小面积低总价别墅更为收到客户欢迎，并尤为推崇度假时别墅。他认为，度假式别墅而度假型的别墅项目与城市的居所、第二居所不一样，人在房间里面的时间很短，这是度假产品一个很重要的特点。而且，它的面积体量都不是很大，客户对于装修的硬性标准也没有太多的要求。因为住的时间不长，可以一年去一个月，一次也就住几天。度假项目的客群一般有三类人群：类人群是找放松的地方；第二类人群是家庭式，可能就是三口之家；第三类就是周边或本地市场的老板、企业的中高层，还有个体小老板。现在城市生活压力大，如果外面有一个很好的环境，大家更愿意选择外面的。但目前主要就是没有好的产品提供给这类人群，高端别墅就是如此。