聂永昭：南昌别墅市场逆势坚挺 经济型去化率高

2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。面对新的产业环境，面对政府的调控政策，什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场？

搜房网特别策划“供大于求？——透析2012南昌别墅市场”沙龙活动，诚邀业内人士共同解读和盘点别墅市场局势，展望南昌别墅未来的发展趋势，以寻求南昌别墅产业的可持续成长之路。江西华宸集团房地产公司总经理聂永昭亲临现场，并发表了自己的观点。

江西华宸集团房地产公司总经理 聂永昭

南昌别墅市场仍坚挺

调控政策下，别墅市场并未出现销售停滞，反而有一些项目销售得很好，比如说绿地的项目，卖得很好，基本上一个月销售20套，而且每个月都有销售。反过来说，万科的项目只能说是价格卖得不错。保利半山，去年卖了100多套。华宸龙隐山隔壁的御湖半山去年也卖得不错，卖了40多套。

在整个江西经济总量比较低的背景下，相对来说高端客户的人群会比较少。此前，胡润报告称，江西有7000多名千万富翁，富豪总量在排名很靠后，而南昌的别墅总量不是这样的。买一套别墅你得装修、买车，还有资金用在自身生意或企业的周转上，没有一千万的身价是不敢买别墅，500万的别墅是一个门槛，买500万的别墅没有5000万不会去考虑，500万的客户就各有不同。

南昌别墅分为三大类

在南昌这么多年的别墅项目调查，大概别墅分三类：

类即经济型别墅。这种别墅主要特点是，客群量比较大，面积很小，大概总价200万以下。这种经济型别墅贷款率很高，开发商通常是把这类别墅当成公寓来卖。这种经济型别墅分为两类：一类是靠近市区，一种是远郊别墅或者是部分近郊的。因此此类产品市场目前基本上存在两极分化的情况，前者是卖的很好，后者是卖的不好。对于200平方以下的这种靠近市区的别墅都卖得很好，同样的面积，同样的价格，但是环境特别好，绿地的项目也是接近这种情况，只要开盘就可以快速去化，这种别墅的群体就是再次改善型客户，他有很多套房子，希望体验别墅生活，他们去买别墅，这种别墅只要能拿到地，这种房子不是卖多少的问题，而是卖多少钱的问题。

第二种即城市型别墅，总价在200万到500万之间，这种别墅卖得不快，但比经济型别墅卖得好一些，成交额不低。这种基本上也是两种状态，以城市别墅为主，200万到600万之间，比如绿湖豪城的别墅，这种一般来说都在城区，一种情况比较多，一般都卖得比较慢，都是一些高低配的产品；还有一种在郊区，干脆把价格做起来，把产品做起来，比如华宸龙隐山，起步产品就是300万，定位算是中档别墅，还称不上豪宅，这种产品市场体量不大，没有前面讲的经济型别墅的量大，销售比较缓慢，这种正常的。

第三种即是豪宅，比如说万科青山湖的大宅，这类产品都是过千万的。这种产品在南昌不多，因为过了千万以后，南昌的富豪已经不接触本地产品了。所以经济型别墅都是金领卖的，或者政府官员，基本上目前南昌别墅的主流，我们现在看的大的别墅盘都是这样情况，中档别墅是中间的层面我们叫做享受型别墅，面积大一些，200万一500万之间，这种没有占到市场的主流，金字塔间的豪宅更少。

城市型中档别墅三大卖点

个卖点，性价比高。相比市区，城郊别墅更为高端一些，郊区地大性价比也高，280平方米的独栋赠送面积超过1000平米，这是点。

第二个卖点，人车分流人性化。别墅首先是买给保姆住的，因为主人都不在，其次是买给老人和小孩住的，就是三八部队，或者是六零部队。人车分流客户就会很安全。

第三个卖点是造价。造价1平方米达1.6万，那是开发商花了大血本。一般的郊区盘外墙都是涂料，极少数用石材，华宸龙隐山用的就是砂岩、劈开砖、文化石。材料上的高投入、大地下室的开挖、城市别墅重人防，使得别墅造价很高。