在目前的法律框架下 不同性质小产权房区别对待

（来源：中国证券报）针对深圳土地管理制度改革中的热点问题，中国社科院金融所房地产金融中心主任汪利娜和广州市社科院研究员、南方民间智库副主席彭澎日前接受了中国证券记者专访。专家认为，在目前的法律框架下，不同性质的小产权房应区别对待；应继续探索完善土地出让模式，让市场发挥更大作用。

小产权房应区别对待

中国证券报：深圳小产权房确权是此次“土改”关注的热点之一。小产权房确权的可行性途径是什么？

汪利娜：小产权房是城乡二元土地制度的产物，解决小产权房问题，确权是基础和进入市场的前提。其次，依据物权法，不同所有制形式(国家、集体和私人的物权)受法律保障，集体土地产权与国有土地产权实行同地、同权、同价，平等进入城乡土地市场，营造多元土地产权主体和多元土地供给渠道。

在目前的法律框架下，对不同性质的小产权房应区别对待。对产权明晰的农民与村集体宅基地和农村建设用地上兴建住房，在平等自愿的基础上允许出租、出售和抵押经营；对违规兴建的别墅、会所型的小产权房应收归集体或国家所有，并运用经济和法律手段给予严惩；对地产商兴建的符合普通住宅标准的小产权房可在补交一定地价款基础上，按市场价出租、出售，或纳入政府保障房储备。

彭澎：目前来看，针对小产权房，深圳可能打算确认非完全产权(即不能上市交易)的这种方式，这对国家政策没有形成太大的挑战，但业主普遍不认同，这就形成两难。补交地价是各界认为较可行的出路，但似乎管理层面并不认同。深圳能否在此方面大胆探索，需要有国家授权。小产权房清理是今年有关部门的重点工作，但如果缺乏突破性的思维和对策，推进起来并不容易。

让市场发挥更大作用

中国证券报：目前深圳正在进行以更改原划拨土地使用性质为核心的“城市更新”，这种模式未来将如何完善？在土地市场中进一步发挥市场经济的作用还存在哪些障碍？

汪利娜：中国正处在快速城市化的进程之中，产业结构调整对土地的供给和用途调整提出新的要求。每届政府都在不断修编城市规划，土地用途的调整一方面要保耕地、保增长，也要防止政府的规划过于随意、盲目。的良药是阳光工程，政府政务公开，改变土地用途、修编城市规划要经过听证、公示，限定政府权力，让市场充分发挥资源配置的基础性作用。

彭澎：近年来，土地出让招拍挂，多少引发了房地产市场一些深层次问题，如高房价、政府对土地出让金的依赖、开发商囤地晒太阳等等。随着楼市限购政策的持续，各地政府已经在探索新型城市化模式。城市综合体、文化地产、产业地产、旅游地产等用地需要，这些往往不是看价高者得，与特定的开发商、特定的城市功能和长期的税收联系在一起，必然对土地出让方式提出新的要求。包括统一出让、分期开发、分期付款等形式的探索。

中国证券报：深圳对于土地财政的依赖程度较低，这是否是深圳“土改”有望成功的前提？

汪利娜：政府对土地的依赖是二元土地制度和政府垄断的管理模式造成的。土地制度改革的目标应是：构建城乡土地市场，营造多元土地供给主体，消除城乡之间土地资源、资产和资本流动与增值的壁垒，让更多的人分享城市发展的成果。

彭澎：深圳对土地财政的依赖程度较低有多方面原因，本身也没有多少土地储备。无论经济有多发达，如果政府手上的土地资源较多，也存在如何搞“城市经营”的问题。北京、上海、广州与深圳同属一线城市，经济发达水平相当，对土地财政的依赖也可以说不大，但土地对财政预算的影响却不可说不大。

如果过多强调深圳的特殊性，深圳的实践和探索就没有性的普遍意义。我们仍希望深圳的改革能为土地制度进一步完善发挥探路的作用。

（来源：长江商报）根据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已 过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。业内人士称，目前没有完整的统计数据显示武汉有多少小产权房，但可以肯定的是，武汉的小产权房没有华南等地严重。

按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引起人们的关注。小产权房的产权未来是能够变大还是说会变没？昨日，记者针对武汉的小产权房进行了调查发现：面对小产权房的低价诱惑，交易依旧暗流涌动，甚至奇货可居，这无异于“刀口舔蜜”。

小产权房的“围城”

近年来，由于楼价高企，建在农村集体土地上的小产权房一般比同地段商品房便宜1/3左右，因此虽然没有合法房产证明，仍受到城市居民的热捧。曾经有媒体报道，小产权房在深圳、北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，的已达到房地产市场销售总量的1/5.

在大部分城市里，小产权房多集中于城市边缘地带，因城市的扩容从边缘土地进化为中心城区，而武汉则属于例外。市场机构统计，武汉三环内有近3成土地属于集体用地，且三环内有56个城中村，城中村所属住宅大部分为小产权房。

低价受宠

小产权房不受法律保护为何还有大市场？胡超表示，武汉的小产权房没有华南地区那么多，但是也有一些因小产权房引起的特殊案例，在房产管理、土地交易等各方面都有管理漏洞，但低廉的价格却是吸引购房者的主要原因，这也折射出高房价下购房者的无奈。

中联地产经纪人小刘告诉记者，小产权房价格比周边小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会在网上挂，只是内部流转。由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证所属权属，双方交易相对简单。

小刘去年帮两个客户在徐东附近的某村的还建房找了两套小产权房，与周边一万一平米的房价相比，该小产权房3000元/平的价格显得十分优惠，而且该处房子均为小高层，户型、配套都很不错。

“购买小产权房的风险大。”小刘介绍，小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键还在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。

交易暗流

虽然国家多次强调小产权房不能交易，也不能办理两证，遇到纠纷不受法律的保护，但依然无法阻止不少人扑向小产权房。

“这种信息只有熟人才弄得到，一般人想买还买不到小产权房。”昨日，在小刘的带领下，记者来到了鲁巷附近的某楼盘。该楼盘只有A、B两座房子，都是27层的高层，外形漂亮，虽然没有小区环境，但地下停车场等配套都很成熟。小刘说，他经常代理这里的出租业务，得知一些房东想卖，“很多房东都是卖给了自己的亲戚”。而与周边一万二左右的房价相比，该处价格才六千多一点。

记者在小刘的带领下看了一套位于A座14楼的105平米的两居室，房子已经装修好，房子户型、采光以及户型设计比一般商品房好多了，双阳台和飘窗的设计让整套房子看上去十分大方。小刘说，之前这套房子一直是用来出租，月租在2400元左右，房东本来打算把房子留给女儿结婚用，但现在给女儿在汉口新买了一套，所以想卖掉。“很多客户看过后对房子都很满意，但就是没有两证的问题让很多客户犹豫，而且现在房东也是跟着涨价，之前是68万，现在又涨了5万。”

小刘说，该处的小产权房因为环境和地段的关系导致价格偏高，像南湖附近的一些小产权房则便宜很多。“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”至于其中的复杂关系，小刘不愿意细说，他只是表示，作为经纪人，他从中牵线搭桥并收取一定的费用。

专家 宽松政策保护老百姓既得利益

价格低，法不责众，小产权可转为大产权。各种说法的弥漫正在使小产权房的数量以惊人的速度增长，小产权房留存已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都在受到挑战。

针对武汉是否会进行小产权房清理试点，昨日，业内表示，北上广等一线城市成为批试点城市的可能性较大，武汉即使试点，也应该是在第二批。

她认为，小产权房本身无可非议，主要问题在于小产权房的非法交易。“近几年，国家一直在对小产权房进行整顿，但短期内完全解决存在难度。”明晶晶说，例如武汉，城中村的面积太大，一两年内，城中村不会消失，小产权房的交易自然也存在。“长期来看，的办法还是将小产权房用地划为国家用土地，将小产权房转变为商品房。”

对此，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示认可。同时，他认为，武汉城区内小产权房的消失是大势所趋。“以前由于规划不合理，将城市分块开发，导致了城中村的存在，产生了小产权房。但今后，城市征地规划趋于整体化，城中村不会再出现，城区内的小产权房自然也会消失。”

至于部分已经交易了的小产权房，很多人认为可以通过补交土地出让金的方式，将小产权房转成大产权房。对此，中国政法大学民商经济法学院院长王卫国建议，“清理”过程中，对过去的已经形成的违法用地的问题，涉及到老百姓的既得利益应采取宽松的保护政策。

胡超表示，目前购买小产权房还存在质量、物业纠纷等问题，风险大，不买。“小产权房的存在与争议反映出现在的高房价已 出了普通购房者购买力的尴尬，随着保障性住房的不断完善，不同需求的购房者得到满足，购房者居有其所，或许能从根源上解决问题。”

风险 购买小产权房五大风险

“五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。

这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

二、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

五、遗赠也麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。