喻斌：蓄客不足致南昌楼市花样促销泛滥
房天下2012/05/28 09:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（搜房网 文/朱丽芳）
从销售到策划，再到营销，喻斌完成了一次回归。
铜锣湾香逸澜湾可谓是喻斌的一次全新的营销征程见证者。喻斌熟稔地将销售的技巧、策划的思考与创新融入到自己新的工作岗位上。在香逸澜湾即将推出联排别墅之际，搜房网有约首次对话该项目营销总监——喻斌：听他如何诠释港派建筑精粹；首创的联排电梯别墅又给南昌带来哪些新体验；他眼中的南昌楼市又该何去何从。
铜锣湾香逸澜湾营销总监 喻斌
﹒铜锣湾香逸澜湾，让南昌同步享受香港生活
搜房网：3月24日，铜锣湾香逸澜湾品鉴中心盛大开放，预示铜锣湾港派住宅正式入住南昌，那港派住宅会给南昌市民带来哪些不同的享受？
喻斌：香逸澜湾是香港一线地产企业铜锣湾进军南昌的住宅力作，以南昌首创的电梯联排与港派高层两种产品形态为主。铜锣湾集团萃取香港建筑精粹，缔造极具港派韵味的国际、高端、舒适社区，让南昌同步享受香港的生活。
搜房网：在南昌房地产市场上，先住宅后商业，似乎是默认的营销规律，甚至附近的楼盘也借铜锣湾广场之名进行自我营销。从去年3月份动工，到今年3月的营销中心开放，这可以看作是铜锣湾集团在南昌销售策略的一个创新吗？
喻斌：香港最著名的半山-中环生活模式，半山是豪宅栖居地，中环是商业中心，住宅与CBD商业的集合才是城市居住形式的标准。香逸澜湾以同步香港的打造理念，将一线百货以及港派豪宅移植南昌，为南昌带来一种全新的生活方式。铜锣湾广场和香逸澜湾互为呼应。铜锣湾广场是香逸澜湾商业直属配套，香逸澜湾是铜锣湾广场住宅基地，住宅+商业的模式，形成1+1大于2的裂变化学效应，在市场上突破。
搜房网：看到香逸澜湾的文案宣传，会有一种较另类的感觉，比如“就该没日没夜地享受生活”，“美好的生活就是温柔的报复”，这是铜锣湾集团的一惯风格吗?最初是怎样想到来定位南昌的项目？
喻斌：铜锣湾集团源于香港，而香港本身就是一个国际化的浪漫都市。在打造项目上，我们紧扣这两点，要给南昌一个既可享受CBD繁华，亦可享受自然景观的住宅项目。项目保持着既国际化又浪漫的调性，所以在整体的文案输出上都是秉承这两点做表达。
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搜房网：据悉，贵公司将于6月份推出联排别墅，具体情况是怎样的？
喻斌：香逸澜湾共有78套别墅，分双拼和联排二种产品。别墅面积在190-350平米之间，别墅结构分为地面三层、地下二层(全部赠送)，地下一层为夹层，100多平米的赠送空间，可自由组合功能，地下二层有两个车库一个储藏间。夹层是属于半地下结构，充分做到南北通透的设计，通风效果较好，这个在目前南昌都不多见的。为造就台地别墅的概念，项目整体地势抬高，室外场地标高均高于周边的道路标高，充分避免雨水倒灌现象。
搜房网：香逸澜湾作为南昌首创的电梯联排给业主会带来哪些便利？
喻斌：带电梯别墅是从人性化的角度出发，做出产品创新。在住宅小区的交通系统中，电梯是离家最近的一段，也是出门离家时踏上的段。电梯的品位和乘坐氛围，足以影响业主回家或上班的情绪。近年来，在别墅类豪宅的选择上，别墅客户不但追求大气与奢华，健康、舒适同样成为他们考量楼盘性价比的重要元素。不少别墅客户喜欢“三代同堂”甚至“四代同堂”。由于别墅楼梯比较窄，老人和儿童每天上下的次数较多，不但生活不便，而且摔倒跌伤的几率很高，而电梯别墅就很好的解决这一问题。
搜房网：在南昌房地产市场上，期房销售占多，现房销售会出现一些矛盾，香逸澜湾的“全现房出售”将怎样去确保购房者“所见即所得”的美事？
喻斌：现房考验开发商的资金实力，更使购房者成了无形中的受益者。对于置业者来说，现房不但眼见为实，具有即买即住、省时省力的方便，还能看出开发商的综合实力，至少没人会去买个烂尾楼。而期房靠的是概念进行包装，现房拼的却是实实在在的品质。
目前，香逸澜湾别墅已封顶，正在做园林。等园林做完后，整体别墅就能充分展示出来。因为别墅的感官消费型很强，不像一般的住宅产品。别墅的客户群体一定要看到环境，看到实景，甚至能够触摸到未来的生活方式。而这些客户是不受市场波动影响，因为别墅是稀缺产品。
搜房网：南昌1号地铁钱的开工、2700多拆迁户，不少人认为这对南昌楼市而言无疑是个利好消息，你认为这种利好究竟能触动多少实际的成交量？哪些板块受益更多更广？
喻斌：地铁沿线的拆迁户对南昌楼市的确是个利好消息。在短期之内会形成一波成交的“小阳春”。但对于整体楼市来说是一股暖流，不能形成决定性的市场趋势改变。拆迁户多为老城区，习惯了城市生活。在区域选择上，会选择相对成熟的区域，老城区会是的板块。
搜房网：从2012年南昌房地产市场的前四个月来看，我们似乎很难看到像去年高频率、高规模的开盘活动，取而代之的是各种“低调”的花样促销活动，怎么看待这样市场现象？
喻斌：2012年的房地产楼市已经处于相对理性的阶段，整个市场环境已经抑制了投资需求，基本上在今年出手的消费者都是刚需客户。整体的客群基数减少，故各个楼盘基本上都是重视蓄客量然后决定开盘方式。在蓄客量不足的情况下，就不会采取高规模的开盘活动这种形式。在蓄客量不足的情况下，各大楼盘都采用促销的方式去吸引客户，促进成交，也是楼盘的一种惯常的营销手段。
搜房网：在网上了解到您之前做的工作是策划，转到营销岗位后，的感受是什么？做营销是否会比策划更累？
喻斌：其实，营销是销售+策划。作为一个真正的营销人员，应该是懂得如何将策划与销售相结合。我个人是先做销售，后做策划的。销售讲究的是技巧，现场客户的把握能力。策划多为思考和创新。的感受就是庆幸选择这个行业，让我可以想象的事多了，也让自己变得对生活更有激情，同时我也很喜欢房地产营销工作。
搜房网：从事房地产行业，以喻总的经历来看，最重要的事情是什么？
喻斌：学习、总结和创新。营销是没有止境的，只有不断的学习与思考，才能让自己变得更充实和完善。
