中国房地产不会崩溃 楼市泡沫破灭是一种空想

(来源：房地产时报张之花)冯仑：中国的房地产不会崩溃。中国购房者的平均年龄在27岁，首次置业的人，在美国是35岁，在欧洲要42岁。所以买房年龄提前和买不起房之间这个矛盾就更加突出。而且在首次置业里，40%是25岁到35岁的年轻人。首次置业的人过分年轻化，使购买力和房价之间的矛盾就比其他国家更明显。

中国不会出现类似日本、美国房地产泡沫破裂的情况，因为中国房地产现在只是住宅市场，商务公共物业还远未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段。现在商用不动产正在进入一个快速发展时期，这和日本当年房地产非常成熟后出现的饱和情况是完全不一样的。也就意味着中国房地产市场不会出现所谓泡沫崩溃。

——万通投资控股股份有限公司董事长冯仑不认为中国目前存在房地产的泡沫，并称现在的房地产市场是个“负的泡沫”。

目前楼市调控的限购政策不应长期延续，若长久使用限购“麻药”，将令商品房领域投资减少，加剧住宅供给不足，令房价再度上涨。

限购就像是给病人做手术要打麻药，但是打麻药以后，医生要赶快做手术啊，结果医生干活太慢。但病人又快醒了，就再打一针麻药，但究竟要限到什么时候？

——用中国房地产开发集团理事长孟晓苏说，中国楼市不存在泡沫，今年中国商品住宅的价格仍将稳步上涨。他认为，一些专家称中国楼市泡沫化严重，鼓动楼市调控要打压泡沫，实际上就像堂吉诃德在对着风车发动进攻一样，充满不符合实际的空想。其实风车是很正常地在转。

施永青：内地经不起楼价下挫

楼价下挫产生的后遗症，可能比楼价上升更不容易处理，弄得不好，一样会导致危机。长期以来，地方政府的财政收入都十分依赖楼市的蓬勃。没有卖地的收入与地产商缴付的税项，地方政府根本没有能力搞这么多的基建，亦没有能力承担庞大官僚架构的开支。地方政府的财政很快会出现危机。

另一方面，内地的经济亦一向靠地产作火车头来推动。资金肯流入地产市场，地产商才肯买地建楼，钢筋水泥等建筑材料才有人买，建筑工人才有工作做。楼宇建好后，卖楼要找代理，借贷要找银行，入伙要买家?电器，带动一连串的行业都可以蓬勃发展。一旦楼价失去支持，经济增长亦会失去动力，导致百业萧条，整体经济都会一并被拖累。

再者，地产一向是中国人的主要财富储存工具；一旦楼价下跌，就意味着人民的财产会被大量蒸发。当人民发觉自己大半生的努力都付诸流水时，对政府一定会有更多的埋怨。内地家庭拥有自置物业的比例高达八成，楼价下跌一定是得益者少，受害者多，政府一定更加头痛。

——中原地产集团主席施永青认为。

外媒：对赌中国楼市泡沫破裂

未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

——国际信用评级机构标准普尔最近预计。

三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

——摩根士丹利认为。

我已募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。

——资本巨头查诺斯宣称，看空中国楼市。

茅于轼：保障房增加了不公平

住房保障的初衷应该是增加社会公平，维护低收入群体的住房权，但现行的住房保障制度没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会的不公平。

经适房的保障对象现在是错误的，经适房的名义保障对象是城市中低收入家庭，而从各地的实践来看获得经适房的往往是中高收入甚至是高收入的人员。目前最需要保障的对象是农村进城打工人员和城市收入家庭。在更低收入家庭没有获得保障之前优先给予中等收入家庭保障违反了起码的公平正义原则。

——北京天则经济研究所理事长茅于轼表示。

聂梅生：调控已触及制度问题

调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整。目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。

——工商联房地产商会会长聂梅生在日前召开的“房地产商会2011夏季年会”上表示，现在房产调控进入了“深水区”，即触及到了本性的制度问题。土地财政的比重，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果土地出让制度不改变，调控难免会有反复。再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地出让金，这个问题短时难以解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。

陶冬：个人游难炒起台湾房价

陆客游台，会不会顺便买两套台湾的房子，令当地房价再创高潮？的确，曾出现过大陆豪客游完富士山后，顺便在山脚下买一套住宅的传奇，大陆资金不仅炒遍我国香港地区及新加坡、悉尼、温哥华，甚至在伦敦也成为海外买家，个别人士赴台置业也不出奇。

不过大陆热钱会不会像炒香港房地产那样炒台湾房地产？可能性较小。台湾政坛蓝绿交织，对于置业不动产，政治风险不能不考虑。

——瑞士信贷波士顿（CSFB）董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬表示。

任志强：穷人就不该买商品房

穷人不该买商品房。

——地产“大嘴”任志强认为，让穷人挤进商品房市场的人，是在替政府推卸保障的责任。坚决反对让穷人进商品房市场恰恰是强迫政府必须承担责任。

网友：中国住宅末日真的不远

万科都开始进军商业地产了，只能说明中国住宅地产末日真的不远了，就看谁还有能力抓住这最后的疯狂。

——有网友认为。

在中国，5年前就有比较严厉的调控政策出来，到现在，政策是越来越严格，可是，这些调控却无一例外地全部成为 “空调”。并且每调一次，价格涨一次。据说，有很多开发商在卖房的时候做梦都希望来次调控。这样的调控不仅没有调控房价，让大家买得起房，相反，让很多人对调控部门，是越来越失望。

——“围脖上”有看法说。

大学毕业找工作，我是削尖了脑袋想找那些挣得多的，能让我买得起房、买得起车，能让我堂堂正正地，把童佳倩娶进门，可是就算我拼了命，我也赶不上这房价涨的速度。

——最近热播的 《裸婚时代》，将“80后”的“裸婚”现象呈现在社会面前，房子成了摆在这些年轻人面前一座爬不过去的大山。

楼市国家宏观调控下 房地产企业将要何去何从

（来源：洛阳晚报 ）近期，房地产企业在国家宏观调控下，经历着转型期的阵痛。以前那种圈地、卖房号、收钱、盖房子的盈利模式已无法在当前的市场中存活，在买方市场，资金到位，直到房子盖起时甚至也很难收回投资。当今，开发企业最关注的是市场未来还有多大的发展空间，企业如何适应当前的市场环境，在竞争中生存下去？

调控带来新机遇：中低价房市场需求大

房地产市场已经历了一段高速发展时期，由于在短时间内需求和供给的不平衡及房地产特有的投资属性，导致部分一、二线城市的房价增长过快。在暴利的驱使下，买房、炒房逐渐发展成非理性的行为。而部分不负责任的开发企业趁势涨价助长了市场的泡沫，这种短视行为将楼市建成空中楼阁，让有需求的住房者可望而不可及，繁荣的市场背后潜伏着巨大的危机。

政府为遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。调控的目的是对市场进行结构性的调整，增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房，另外要大力发展公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等保障性住房供给。这其实为开发企业在未来的发展指明了方向：未来市场最需要的不是高档住房，而是需求量巨大的中低价房。

在洛阳，中低价位的住房需求有多大呢？近期发布的《河南省住房城乡建设“十二五”规划纲要》显示，到2015年，河南省的城镇化率将达48%，即近一半的人口要成为城镇人口。我市城镇化率2012年要达到48%，2015年要达到52%，2020年要达到60%以上。这些递增的城镇人口大部分是农村进城人员，收入水平普遍较低，迫切的居住需求会造就了一个广大的市场。

找准定位，把握机会，促进企业健康发展

开发企业应积极研究中低价市场的特点，研究中低收入者的居住需求，比如采用标准化设计及住宅产业化的建筑技术，以节约时间和成本。开发企业积极参与到保障性住房的建设中，也能为企业发展开拓空间，对冲当前商品房开发的不确定风险。

不同类型的开发企业要清楚定位，大企业有土地资源的储备，有充足的资金，也有良好的品牌基础；中小企业具备转型快、运作灵活的优点。随着市场的逐步细分，大企业有大企业的角色，小企业有小企业的定位。最终判断企业成功或失败的标准，就在于看一个企业能否建造出好的房子，这些房子能否被社会、被客户认可。

逐渐成熟起来的楼市需要大型、中型、小型企业共同生存，在良性的市场竞争中发展。找准定位，把握机会，任何企业都有可能从小鱼变成大鱼。