南昌地王再现 开发商用钱表决心未来房价仍上涨
房天下2010/12/07 08:41
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紧随限购令、加息政策之后，房地产行业再添调控砝码，《商品房预售资金监督管理暂行办法》终于正式出台。预售金一直是维系开发商资金链条的重要一环，有数据显示，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重高达四成。这种低成本的资金来源方式，不仅成为开发商不断拿地囤地的重要资本，推动着房价不断高涨，也增强了开发商对抗调控的底气。
加息等信贷收紧政策将直接遏制人们对投资性购房的需求，而资金监管政策则是直接分流开发企业的资金，弱化其博弈能力。为了保证资金链的稳固，开发商会不会放弃捂盘惜售，加快推盘回笼资金的步伐，而在市场表现上则是以降价达到促销的目的，从而打开房价下行的阀门。又有的消息称，有关部委正制定相关办法可对房价直接干预，这一系列调控的政策是否会对第四季度的楼市造成比较强烈的杀伤力？对不同类型房企的影响程度是否两极分化？对于负压极大的中小型房企的出路又在哪里？对此，南昌搜房网采访了老楼地产顾问董事长殷升。
记者：近期，二次调控、诸多金融政策如取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企,这会不会对企业带来了巨大销售压力？那么回归到市场表现上,南昌楼市的供应量和成交量以及在价格层面上有没有波动?
殷升：销售压力不大，价格仍在上涨。这次房价上涨主因是货币政策，钱多，房少，供求失衡，供应不足。目前，房地产市场存在的主要问题依然是，现实房价的高价位与消费者的预期价位之间存在尖锐的矛盾，一些开发商不愿意降价销售的情绪与消费者观望乃至弃购的情绪形成强力对抗。而这种关于房价高低认知与情绪的矛盾与对抗，正是阻碍房地产交易的主要障碍因素之一，正不断侵蚀房地产市场信心。尤其是，这种矛盾与对抗，在金融危机席卷全球的今天，很可能导致本属于理性回调的房价调整演变为非正常下降。
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殷升：这次的国家楼市调控，被货币政策稀释了。正在发生的房地产深度调整，将导致不同开发商企业在存亡衰荣、此消彼长等方面的变化。在市场总量不断放大的前提下，由于一些开发商可能遭遇市场萎缩，甚至还有一些开发商可能被淘汰，就自然将为其他开发商留下更多的市场空间。甚至，这种市场空间，还有不断向一些大型开发商（包括少数具备成长潜力的中小型开发商）集中的可能，使得他们可能将获得比调整前更好的生存环境，获得更好的发展机会。
记者：大部分上市房企的大部分业绩来自于二三线城市。在调控下，二三线城市的房地产市场是否会成为新的爆炸点？南昌的房地产市场和城市开发是否迎来了又一轮发展机会？南昌的房企类型有哪几种？分别占着怎样的比例？面对上市房企和本地知名房企，南昌的中小房企该如何寻求自身的发展呢？
殷升：房价只会新一轮上涨。在本轮调整中，一些大型开发商或因竞争策略而获得相对竞争优势从而获得更多更明显的发展优势。他们或因占有相对优势资源，或因获得偶然的优势机会，通过企业经营升级，在政府减费降税的趋势下，更通过企业创新优化管理等手段降低成本，又同时通过产品创新、营销创新等手段提升产品价值，从而提高产品含金量，仍然有可能获得客观的利润率。而中小房企生存难，开始转向地市发展、向县一级发展，或抱团对抗大公司。
南昌的房企类型分几种。上市公司：万科、保利、绿地；民营：当地：恒茂 洪客隆；外地：福建、江浙；国企：市政 城投。分为两个阵营：保利、绿地、万科；本土：恒茂 洪客隆 博泰。
记者：政府出台的很多政策都是为了打击房地产市场的投资现象，从南昌楼市的供应和需求来看，投资和实际需求各占着怎样的比例？该怎样来看待房地产的投资行为及可能带来的风险？通胀时代来临，老百姓手中的资产该如何保值？
殷升：从最近的地价成交来看，开发商用钱表决心，表信心，未来房价将继续上涨。购房者因为购买价格与所购置房屋的市场价值相吻合而选择放心购房，就有可能及时刺激消费者的有效需求而放大成交，缩短整个房地产调整周期，无疑将有利于房地产业的可持续健康发展。
很多未来不可知的税在等着投资者，银行的门已关掉。通胀时代来临，老百姓手中的资产要保值的话，应该
谨慎投资，旺地优先。
记者：的消息称，有关部委正制定相关办法可对房价直接干预，第四季的政策调控重点会是什么？第四季的房地产市场将如何走向?
殷升：见效快就是抑制消费，比如香港提高炒楼成本，转手征收25%所得。
