罗鹏：南昌公租房建设政府需“给力”
房天下2010/11/25 15:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：据新华网报道，从2011年开始，南昌市每年将新建2000套公共租赁住房，解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难。并力争在2012年前，使城市中等偏下收入和低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。
据了解，南昌市将建设的成套公共租赁住房，以小户型为主，单套建筑面积严格控制在60平方米以下。公共租赁住房租赁合同最长不超过3年，合同期满时承租人应腾退住房，需要续租的，要在合同期满前3个月提出申请，经审核符合承租条件的，续签租赁合同，租金标准逐年提高。
消息一出，引起南昌各界广泛关注。公租房房租会比普通租房市场便宜多少？有了公租房工薪一族还会选择做辛酸房奴吗？公租房是否能多大程度解决“夹心层”群体住房难问题？一个个问题成为市民热议焦点。在公租房具体管理细则尚未出台前，搜房网专访了江西师范大学城建学院罗鹏。
记者：罗教授，您认为公租房在南昌市场如何？大家会像对保障房、经适房一样对公租房趋之若鹜吗？
罗鹏：温总理前不久出访时面对国内高房价问题，坦然很难控制，并建议大家可以考虑租住。其实，在住房保障方面，我们的政策是“居者有其屋”，也就是说要给老百姓以栖息之地，而不完全是“居者有其产”，这样，保障性住房的供给结构就显得丰富得多，既可以是经济适用住房，也可以是廉租住房或者公共租赁房，甚至直接货币补贴。
罗鹏：我认为除了租金，最重要的是完善配套设施。和其他保障性住房一样，需要特别关注公共租赁房的公共配套设施建设，如公共交通、菜场、银行、商业设施、医疗、就读等，毕竟这部分人的经济消费能力有限，并且可支配时间相对较少（如大部分是刚参加工作的人，或者在一般单位上班，这部分人的工作时间长，劳动强度大，劳动报酬低），所以很有必要通过完善配套设施降低时间成本和经济成本。
记者：对南昌公租房建设，您有怎样的看法和哪些建议？
罗鹏：南昌每年提供2000套公租房和以往相比是“零的突破”，不过，这组数据未必能满足现实需求。据《南昌市国民经济和社会发展公报》披露，2009年南昌市社会从业人员增长5.21万人，城镇新增就业人口9.9万人，和2000套相比，存在“僧多粥少”的矛盾，所以在认定申请人身份上面需要仔细斟酌、科学认定。对大学毕业生还相对好认定些，如可以凭《毕业证》或《派谴证》核实，但对于非行政事业单位、非国有集体单位的人来讲，认定工作就显得复杂的多。因此，本人建议，除刚毕业的大学生以外，其他人员可以根据缴纳社保的凭证加以认定（也可以通过这种途径，规范社保缴存工作）。
其次，我建议回购任务分解。南昌市的目标是每年提供2000套，而南昌市有10个区，故建议回避经适房的做法，不要集中在城市边缘兴建公共租赁房，不然实际上只是部分区域的人能受惠，而应将总目标进行任务分解，倡导区政府根据“夹心层”就业区域的分布进行房源的市场回购，变传统的“群居”为“杂居”，这对社会的稳定和谐也是很有作用的。现在有些楼宇的名称就代表一种身份，很容易在感观上就将人划分为三六九等，会增加“仇富心理”和“怨士”的出现 【进入罗鹏的博客】
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记者：据搜房调查显示，绝大多数网友最关注的是公租房租金问题，您认为目前南昌如果推出公租房房租定在哪个阶段比较合理？
罗鹏：建议实行成本租金。既然“公共租赁房”是保障性质的住房，那么在核定租金时就不能完全根据市场租金来测算，应执行成本租金，保本微利。例如，可以根据南昌市人均可支配收入的一定系数进行测算，假如南昌市人均可支配收入为一年18000元（每月1500元），那么按其10%来测算租金：每套60平方米，每月150元，则确定每平方米每月的租金为2.5元，再根据每套房子具体面积来征金。另外，根据每年收入的变动情况进行租金调整。
记者：搜房相关调查显示，很多网友认为租赁合同最长时间不超过3年有些不合理，会让租住者随时有被撵出家门感觉。因此，即使公租房政策比较优惠，多数网友还是会选择买房，那么公租房怎样才能给租住者更多归属感？
罗鹏：为分流一些市场上所谓的“刚需”，我认为应该鼓励需要的人士长期租住（只要他们愿意），约定一个最短租赁期，而不是目前所规定的“最长不得超过3年”，不然，在实际上只是起到了“需求缓冲”的作用，对抑制高房价、遏制投机炒作起不到实质性的作用，甚至在长期看还会带来其他衍生问题。
另外，可以尝试进行产权激励。拥有一套属于自己的房产是很多普通老百姓的梦想，所以如果通过租住住房实现不了这个愿望，那通过公共租赁房是分流不了市场需求的。故本人建议要试行产权激励机制，即租住到一定年限后给予相应的产权比例。例如,要求租住“公共租赁房”要求最短租期为5年，5年届满，即可获得25%的产权，以后每租满一年，即增加3%的产权比例，以此类推。租满30年，即完全拥有产权。
当然，也可以通过完善腾退机制来管理公租房。毕竟公共租赁房是属于“周转房”和“福利房”性质，是提供给社会“夹心层”居住的，那么应根据承租户工作地点、工作单位、收入的变化而进行相应的调整。如工作地点转移至外市、工作单位调动到收入较高的单位、收入达到一定程度的增长，则要求其腾退住房，实行动态运行。
记者：北京上海等一线城市已经推行了公租房政策。而南昌也已经宣布明年将推出公租房。政府在公租房建设中遇到的难题是？
罗鹏：经费来源。“巧妇难为无米之炊”，要真正实现“应保尽保”的和谐居住目标，没有财力支援，是很难推进和持久的。借鉴其他保障性住房的做法并根据现实情况，经费来源可以考虑为：省财政、市财政专款、区财政专款、土地使用权出让金的一定比例、住房公积金增值部分、贪污（罪）犯罚没所得、房地产流转税所得的一部分、社会捐赠、公益慈善基金（建议发起建立）等。
