离婚遭遇房产纠纷的几种情况
房天下综合整理2010/11/18 17:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根号有有关律师透露，眼下因婚姻破裂而产生的房产分割案件有增多迹象。同时记者了解到，北京的各级法院受理的这类案件也日益增多，而且案情也是各不相同。北京市律师协会婚姻家庭专业委员会委员、北京市汉卓律师事务所婚姻家庭法务部主任王芳律师告诉记者：“对于离婚涉及房产的案件要具体分析，案件与案件之间差异很大，不可一概而论。”
记者2006年3月29日赶赴北京大兴，旁听了一起关于婚内将房产过户到他人名下的离婚案件。
一：婚内将房产转移到他人名下
案例二：离婚遇上“承租公房”
案例三：父母资助买房
律师支招：房产到底应该如何分割
在离婚诉讼中涉及房产部分到底应该如何分割，针对近期出现的不同案件应该针对不同情况具体分析。
律师认为，最简单处理的一种情形就是婚后出资(包括贷款)取得房屋的分割。这种情形下的房产分割首先应该明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。
在明确产权之后要明确价值。房屋价值应该按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。
最后应分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万元，首付30万元，贷款70万，现值120万元，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万元等于60万元，每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
与此同时，离婚诉讼中也有不少故意隐匿或转移财产的行为。对于这种情况，我国《婚姻法》有明确的规定，对于存在这种行为的一方应少分或者不分财产。
较为复杂的情形是，一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后继续还贷房屋怎样分割?
若房产是一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外应当视为共同财产。
关于共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。
值得注意的是婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产。同时向银行的借款应属于买房方的个人债务。
还有一类比较特殊的是涉及承租公房的分割问题。“承租公房人虽然没有取得所有权，但是拥有房屋的使用权，离婚时对方可以要求分割房产使用权。”
婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，也就是说公房是婚前一方承租的，或是由其父母名下改为其名下承租的，离婚时另一方有权要求公房权益。如果婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时双方均为本单位职工的，也就是说虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。
这类房屋中，复杂一点的情形是一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题。婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由法院根据案情酌情处理。
对于父母资助所购买的房屋，父母在双方结婚后的出资，应视为对夫妻双方的赠与，但另有约定的除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，法院将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。（地产中国）
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相关新闻：房产分割成离婚案件焦点
新《婚姻法》实施一年多来，社会各界反响强烈，伴随着新法的适用，居民的离婚案件中出现了一些与以前不同的变化。目前，在离婚案件中，财产分割的诉求大幅增加，几乎所有离婚案件的焦点都集中在财产的分割问题上，而且对各项财产都做了详细的诉求，其中关于房屋、股票、股权等分割由于经济构成复杂，涉及金额大，是诉求的重点。
房产分割不是简单一分为二
根据西城区法院赵庆丽法官介绍，目前离婚案中房产分割的难度非常大。由于房子的投资金额一般较大，大部分家庭采用公积金贷款或商业贷款，以及向亲友借款等形式，而房地产本身又存在着的特点，这些都造成了离婚时房产分割的难度。由于房地产价值和购买价不一定一致，再加上福利房定值的问题，这类问题不但要依照新婚姻法的有关规定，还需要双方足够的让步与配合。很多时候由于情感上的争议，双方都憋着一股气。“曾经有夫妇俩离婚连筷子都要一人分一根。”赵庆丽介绍。这对财产划分设置了相当大的障碍。
住在西城区的张某和龙某决定离婚，他们在房改中共同购买了一套房子，全部购房款已经缴纳，但尚未获得产权证。由于在离婚时不能确定产权归属问题，于是，龙和张在法院的建议下先进行了协议离婚，没有对房子进行分割。两个月后，房子的产权证下来了，两人再一次来到法院，在法官的调解下，龙某放弃了对该房产权的分割，产权全部归张某所有。而后者同意付给龙房屋分割补偿款人民币15万元。
此离婚案件的处理相对还是颇为顺利的，由于房产的特殊性，很多时候双方争执得很厉害，并成为整个案件的焦点。同住西城的张某和李某以双方婚后感情不和夫妻感情破裂为由至法院要求判决离婚。但是双方在房产分配中产生了极大的矛盾。婚前，张林拥有一套住房，而李成凤没有住房，婚后两人共同购买了一处房产。离婚时，李成凤和张林为如何分割共同购买的这处房产闹得不可开交，关于房产的价值两人存在着较大的分歧，双方都不想放弃此处房产的归属，又都对对方放弃财产所提出的补偿金额感到不满。事情走入了僵局。
对于这个案件，法院采取了一个新办法来解决问题，即以拍卖方式，出价高者取得房子，并向出价低的一方补偿房价的1/2。张出价30万，获得了这套房子的产权，而李成凤获得了15万的补偿，双方都十分满意。这种拍卖方式既为当事人节省了巨额的房产价值鉴定费，又使双方达成了共识，一举两得。然而这同时也暴露了一个问题：新婚姻法规定仍显得过于原则性，在适用性和执行操作上还需法院做出更有效的尝试，这也无疑加大了对法院、法官处理案件能力的要求。
房产的分割也不一定是“平分”。家住定福庄的凌某与王某离婚，两人共拥有一处住房，评估作价近21万元。在房产分割中，经调查，王负主要离婚责任，凌属于受害人，判决书中明确写明：在财产分割问题上，要对凌某有所照顾，具体方法由法院斟酌。最后在房子分割上，凌获得了房屋的产权，付给王折价款8万元，低于房屋评估总价的1/2。朝阳法院姜玉玲法官表示，法律只做原则性和方向性规定，在操作中存在相当的浮动空间。
上述案例各有特点，堪称典型，然而有关房产分割诉求的审理绝不仅仅是两、三个案例能的说明的。尤其是碰到共同公积金贷款、共同工龄折算、分割后一方无住房等问题，案件的审理便会吃力，至今仍有大量的离婚案件因财产，主要是房屋问题处于僵持阶段，难以得到协调解决。
股权分割最难解决
相较于房屋，股票的分割相对简单一些。离婚双方主要考虑资金及股票的所有权及婚后程度即可。朝阳区孙某与王某离婚，婚前孙某拥有股票及账户资金98万元，后孙提走20万元，目前余额合计金额62万元。王某要求就这82万元分割。法院认为，98万元属孙某婚前财产，且婚后至今股票并未增值，反而有16万元亏损，在婚姻存续期间内，并未有财产产生，故王某要求不予支持。
而股权的情况则要复杂得多。姜玉玲表示，股权由于涉及的方面可能不限于当事人双方，所以在处理上有相当的难度。仍是上述案例，孙某拥有北京某机电技术公司股权，于离婚前与其母、其姐分别签署了股权转让协议，王认为侵害了其权益，要求就这部分股权进行分割。然而，因为涉及第三人，法院无法就此做出处理决定，只好交由双方自行解决。
取证难成财产分割障碍
新的婚姻法在财产归属上进行了详细的原则性规定：婚前取得的财产归取得方个人所有，婚后及婚姻存续期内取得财产归双方共同所有，共有财产离婚后双方协议分割，协议解决不了的，由人民法院裁决。但是，取证困难严重制约了案件的处理。即便事实简单，证据的获取也并不是轻而易举的。尤其是人为地将证据销毁、藏匿或转移就更增加了案情的复杂性，在双桥法庭目前审理的一个案件中就存在这种情况。
孙某和张某共同经营一家宠物基地，共有各种名贵宠物狗30多只，两人称总价值近百万元。在这类财产分割时，问题就出来了。法官介绍，现在这些狗大部分找不见了，孙说张拿走了，张说孙拿走了。狗找不到，到底价值多少也无从判断，分割财产也就进行不下去，法官戏称：现在法院的人都在找狗。对于提供证据不足的情况，多名法官表示，对财产有诉求的当事人应注意，证据不足的最终结果就是法院不予支持，所以应尽可能提供足够有效的证据。否则既增加办案难度，又可能造成财产得不到公平分割。
谁都不想结了婚再离，不愿意想这些事情。但在记者调查案例中发现，许多人在离婚后因为对财产分割认知不够，存续期内没有注意积累可分配资源，离婚后造成无房居住、失去依靠等影响自身生活的窘境。（经济参考报）
