首都房地产市场引领反弹 楼市调控向何处加码
房天下综合整理2010/09/26 09:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
文/《财经国家周刊》记者魏洪磊
自8月至9月底，热点城市楼市量价齐升，成为调控加码最合理的注脚。
国务院总理温家宝9月13日在夏季达沃斯论坛上再次强调稳定房价，并表示要“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求”。
《财经国家周刊》记者同时获悉，中央层面针对各部委上报的市场调研报告也做出批示。大的原则是，首先要抓好政策措施的落实和配套政策的完善；其次要求有关部门能够深入研究房地产市场的变化情况，做好中长期调控规划，将长效与短期问题综合研究。
屡屡陷入调控悖论的经历终令决策层警醒——仅凭短期政策的仓促进退，无法撼动高涨的房价，唯有建立长效机制，将其与短期政策结合，方能使楼市走出屡调屡涨的怪圈。
首都市场引领反弹
北京楼市在经历短期震荡后，重回上升轨道。
链家地产数据显示，自进入9月以来，北京市场的成交态势活跃。9月上半月，北京整体住宅(含新建住宅及存量住宅)日均网签套数达773套，环比增长约31%。
这与8月份的一波“抢房潮”不无关联。当月万科、保利旗下新盘相继入市，且开盘价格均低于预期，引发市场连锁反应。
凭借北京房山区项目，万科创20年单月销售纪录，合同销售额达115亿元。该项目开盘当日，两个内便告售罄。万科沈阳项目，也现哄抢之象。
“买房人对调控并不太信任，房价稍有回落就一哄而上，其实还是担心房价报复性反弹。”北京知名地产评论人杨少锋说。
首开集团一位高层对《财经国家周刊》记者透露，根据他观察到的网上签约价格，万科房山区项目在随后开盘中，将售价从14000元/平方米提高到15700/平方米。“这个幅度并不小。”
业内人士说，这一举动被收入了国务院的政策信息监测报告之中。在该份报告中，万科等多家地产商被提及。尽管万科随后公开否认，但《财经国家周刊》记者在与多部委的交流中发现，政府可能通过“抓典型”的方式，向市场传递深入调控的信号。
北京二手房市场同样止跌反弹。链家地产提供的一份报告显示，9月上半月，二手房网签量为7528套，日均网签约502套，环比增长约21.5%。“按上半月北京二手房成交量增长趋势计算，9月北京二手房成交量有机会突破15000套甚至可能将达20000套左右。此值已经处于2009年以来二手房成交的较高峰值。”链家地产首席分析师张月对《财经国家周刊》记者表示。
在链家地产的统计中，北京二手房成交价格较4月回落约12%。“调控有效果，但远未到位。主要原因是当今市场情绪不稳，存在报复性反弹的可能。”张月说。
短调控之上加码长调控
在诸多业内人士眼中，此次调控从前期的“调供需”到目前的“抓信贷”，已显示出一定的力度。
远洋地产[5.54 -0.18%]行政总裁李明对《财经国家周刊》记者表示，对于调控，信贷政策依旧是最有力的措施。“往常，只要不动这两条，调控不见效，只要动了，调控就见效。”
但调控效力的持续期不足2个月，恐慌性入市便再次出现，其背后是信贷政策的明紧暗松。
“为什么屡屡重申二套房贷要收紧？因为大部分地区对二套房信贷政策执行不力。”高策地产董事长李国平说。这一轮购房潮中，北京地区80%为首次购房，而其他地区的首次购买比例并不高，主要为二套甚至三套房。
政策到达地方政府，已成强弩之末，这与年度经济增长指标一起，构成对决策层的双重考验。房地产高级经济师章林晓分析，“高层下一步具体行动如何，主要取决于他们对宏观经济的判断。”
中央政府的解决办法之一，是首次将调控置于一个长期规划中，提出长效制度与短期政策的结合。这一决策的关键在于，何谓长效制度？
住建部政策研究中心副主任王珏林曾对《财经国家周刊》记者分析，本轮调控，有些政策需要长期化。比如加大供给、规范市场行为、加快保障房建设和完善行业法律制度等。
“所谓短期，就是随着市场变化调整，主要是差别化消费政策。根据市场矛盾大小，来收紧或放宽。主要体现在金融和税收方面。”王珏林说。
从决策层近期表态来看，此种将政策长短期分类处理的方式，已成为共识。
张月分析，接下来政府将从两方面着手继续深化调控：增大供给以及控制楼市资金的流入和流出。“这两方面所对应的具体政策可能是出台房产税，同时限制其他行业对房产的资金投入比例，控制房产企业资金流。”张月说。
北京庄凌顾问有限公司告知，他们从国家财税主管部门间接获得的信息是，房产税很可能在调控初见成效，且二套房限购政策退出时，作为长效政策衔接，在上海、重庆、北京等几个主要城市试点。起征点有可能定在第三套住房。“同时，正在修订的房地产法，将有可能成为制定房产长效政策的基础。其中，可能对市场影响的政策包括预售监管和招拍挂制度的改革。”
另一手段来自清查闲置土地。9月15日，国土部土地利用司司长廖永林在与《财经国家周刊》记者的交流中表示，当前土地政策的各项改进工作快速推进，“正在加大已经供应土地的开发监管，同时对大量的土地采取措施，比如收回。”
“在此之前，企业可以抓一些漏洞，但游戏规则修改后，我们会按市场规则办事。”廖永林说。
SOHO中国[5.30 0.00%]董事局主席潘石屹在中期业绩发布会上曾表示，“囤地黑名单”已经释放出某种严厉的讯号，这是土地政策与往年的不同之处。
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前金地副总裁赵汉忠在接受《财经国家周刊》记者专访时也表示，“政府的调控手段在进步，接下来市场需要自己规范自己。”
保障房是加码的一个核心因素
在几种长效调控制度中，加速保障房建设正在成为最核心的手段。
“长效政策，关键要铲除房奴产生的土壤，对内，要加快社会保障体系构建，这是急中之急。”章林晓对《财经国家周刊》记者表示。
但根据《财经国家周刊》记者在调研中了解到的情况，保障房建设对平抑房价的作用不如预期。“主要是供应速度慢。从供地到供房，都很慢。”赵汉忠说。
万科首席研究员谭华杰对记者表示，据他自己测算，当国内保障房的套数比例达到50%以上，对房地产行业、房地产企业来说，才是真正利好。“香港一直以来是这个比例，保障房占50%，对这个行业是一个保护，让这个行业真正按照商业规则做你能做的事情。”
在不久前结束的华东10省市保障房建设会议上传出的消息是，各地建设进度并不乐观。住建部提出的580万套保障房年度计划，颇有些难度。
住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示，“580万套能不能完成，议论是很多，从我个人来看，超额完成没有问题。”
他透露，今年的保障房任务，分解到各个市、县为600万套，加上其他形式，今年要完成解决760万套保障住房任务。“今年到8月份，完成率达到60%，开工率超过70%，完成这个任务我并不担心。”侯淅珉说。
制约保障房建设规模和速度的，毫无疑问仍是资金问题。
侯淅珉表示，按照长远设想，保障房的建设主体不仅仅是政府。“应由社会力量来共同参与，不管是国营、民营，其他的机构，都欢迎。对这些对象，从金融办法、贴息的办法、发补贴的办法，从各项优惠政策来体现政府的职责，这样也能减轻政府的财政压力。”
而最有可能出现问题的依然是公租房。侯淅珉透露，政府正考虑创造一个什么样的环境，让企业能够参与进来。“经济适用房和其他的房子没有区别，但公共租赁住房一般的主体做不了，上市公司市场直接融资可能是个优势。”
保障房供地如何落实是另一不容忽视的问题。国土部土地利用司司长廖永林对《财经国家周刊》记者表示，有两种情况应引起重视。“一是供应的地，现在拐弯搞商品房去了；还有一个是建设过程中改变性质了。如何将保障房供地落实，这个需要加大力度处理。”
对保障房寄予厚望的不仅是政府，开发企业也已开始调整思路。
远洋地产行政总裁李明表示，如果政府下决心建立保障房体系，“对商品房市场是有影响”，“等大家的住房消费习惯发生变化的时候，比如30%的人能住进保障房，这个产业就完全变化了。”
绿地集团董事长张玉良对《财经国家周刊》表示，依照现在5%的，企业做不下去，必须要有政府某些方面的政策或者补贴才能运作。绿地迄今在保障房建设中投资已达百亿。“我们觉得这个可能代表未来一种方向，所以才会尝试。”张玉良说。
来源：华西都市报
□开发商自行上报被取代
□调查人员将现场调查房价
昨日，国家统计局发布《住宅销售价格统计调查方案》公开征求意见稿，拟将在70个大中城市范围内，按月调查和收集新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料，用于计算价格指数，替代原来由各开发企业自行上报的房价统计方法。意见征求将在9月30日结束，如不出意外的话，统计局今后将在每月18日公布70个大中城市新建住宅和二手住宅销售环比、同比等价格指数。
新房统计使用网签数据
在70个被调查城市中，有35个是直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市，另外35个中选城市虽然没有具体公布，但调查范围已明确，只会是市辖区而不包括县。
征求意见稿指出，对于新建住宅的销售价格、面积、金额等资料，将直接采用当地房地产管理部门的网签数据，针对不能取得网签数据的城市，将根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算。其中，商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类，分别进行评估。
与新房相比，二手房的统计则更为复杂。意见稿表示，二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相
结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
意见稿对于二手房统计的数据来源、统计方法、手段都做了明确说明，比如对于二手房数据的主要来源房地产中介公司，就会选取一些规模大、实力强、经营状况比较稳定的房屋中介做调查对象，此外，选中房屋中介的营业总额一般应占本地区总额的75%以上。
开发商自行填报将被取代
此次出台的征求意见稿，被视作国家统计局对此前屡遭质疑的房价数据的回应和改进。今年9月，在发布8月份房地产数据时，北京统计局数据显示，8月新建商品住宅销售面积环比下降5.1%；而北京市房地产交易管理网数据显示，环比增长22.9%。双发数据出现“打架”，引起舆论一片喧哗，北京统计局更是宣布暂停发布二手房数据。
《住宅销售价格统计调查方案》征求意见稿，将主要从“数据获取方式”和“数据发布的引导方式”两个方面着手改进房价统计，其内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式。例如，在房地产价格的“数据获取方式”上，过去主要是根据房地产企业的填报获得，而在征求意见稿中则规定了今后除企业填报外，还将采取调查人员现场调查等填报方式，以确保数据来源更加准确和可靠。
中原地产三级市场研究总监张大伟表示，新规与原来由开发商自行上报的数据相比更加合理。不过他也表示，对于业内普遍存在的为规避契税缴纳而制定“阴阳合同”等现象，可能仍然存在，在一定程度上仍会阻碍真实房价数据的获取。
据了解，为了保持数据的历史可比，即便使用新的制度方法，老的统计方法还要保持一年，以保证调查制的平稳、科学过渡。
征求意见稿将主要从“数据获取方式”和“数据发布的引导方式”两个方面着手改进房价统计，其内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式，并拟发布与“股指”相类似的房地产价格的定级指数。
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