独家调查:六成南昌购房者憧憬楼市再调控 八成选择继续观望
房天下2010/08/27 08:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下调查：李克强九天两提“严调控”楼市下半场调控即将迎面而来？
编者按：八月，“史上最严厉”楼市调控（新“国十条”）发布后的第四个月，一些数据表明，近期房地产市场正显示出一种反弹的迹象。8月13日、8月21日中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在考察地方保障性安居工程建设工作时，曾经两度强调要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为等不合理需求。
“继续贯彻调控政策”，“坚决抑制投机炒作”给社会释放出重要信号，那就是本轮楼市调控不会半途而废，而将坚定不移地进行下去，充分表明中央对本轮楼市调控的决心和信心；也是对社会各种松懈楼市调控政策，制造舆论导向弱化楼市调控力度的层、最权威的有力回应。
8月的南昌楼市，房价依旧坚挺，楼市销售量也涨势不减，种种利好消息让开发商对于楼市的信心大增，把今年的“金九银十”当作试金石，而作为楼市需求方的购房者，也仿佛按捺不住急欲出手。然而，政策走向牵动着各方神经，副总理李克强的一番铿锵言论是否说明了楼市将迎来更严厉的下半场调控？若再祭调控刀又能否起到预期效果？对此，南昌房天下展开购房者心声大调查，李克强两提“严调控”到底传递出什么样的信息，楼市调控会继续加码还是渐行渐远？
从房天下调查数据上来看，对于近段时间南昌楼市量价呈现出怎样的变化，不同的购房者间存在不一样的直观感受，由此来看，当传统的“金九银十”遭遇时下的“严调控”，南昌楼市仿佛置身于乱花迷眼之境况，开发商和购房者都有些看不懂了。于是，南昌楼市出现了开发商小幅度推盘试市、步步为营的做法，一旦能够被南昌的购房者所接受，则趁势续推产品。
香溢花城湖景高层的试探性销售就是个很好的佐证，8月1日开盘，先推2—13层试探市场反映。出乎意料的是购房者买账，一个星期全部卖完。一旦行情好马上决定加推14层以上的观湖房源。另外，位于红角洲板块的绿地香颂高馆推出压轴特惠8.8折，100平米珍稀三房，席位有限 先到先得。以每月为周期，分批推出不同户型的房源，使之成为7月南昌楼市销售。
南昌晚报房产部副总经理夏侯俊杰认为，首先国家政策还是不明朗，是不是持续的打压？作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量，如果新房供给量不足的话，“金九银十”是很难实现的。其次，看购房者有没有信心？是持币观望还是出手置业？能不能接受目前的房价，这非常关键。因为目前从市场反馈出来的是不缺好房源、不缺资金，缺的是信心、缺的是对房价的认同感。如果楼盘符合购房者期望值的价格，产品照样可以卖得很火。前一段时间，名门世家、金域名都、香溢花城等逆势热卖。所以说购房者不缺钱、市场不缺房源，关键是在于国家政策、经济运行、舆论导向、市场供给，还有开发商、购房者的决心，这几个因素综合起来才能决定“金九银十”能不能兑现。
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根据房天下调查数据显示，南昌购房者超过半数都认为，目前南昌楼市存在“反弹”的迹象。南昌江景豪宅“皇冠国际”，上月下旬推出新一批房源，当天的销售场面又重回09年热销时期。记者了解到，该楼盘近期推出的9号楼，共有167套商品住房，现已售出159套，销售率高达95%。另外，位于南昌城中心区的金域名都，刚取得预售许可证不久就已经吸引了南昌的购房投资客。“客户一旦看上了值得长线投资的非住宅地产，并不会在乎首付多少与利率的增加，何况许多客户都是现款购买，根本不办房贷。”金域名都一置业顾问如此说道。
江西万科青山湖房地产开发公司项目经理陈波认为，别墅等高端物业的消费，更多来自于富裕群体的改善型需求，但其中也包含购买者长期保值增值的投资预期。比如购买“青山湖别墅”的客户，一方面看重青山湖畔的优越生态居住环境，另一方面也对其稀有的城中湖区别墅未来充满预期。
从目前来看，南昌楼市难道真的就这样快速“回暖”了？记者认为，整体上南昌房地产市场并没有暴热，而是部分开发商采取少推量造人气，针对拆迁户购房以小优惠蓄客户，另外，成交量上升也只是集中在几个产品品质较好的品牌项目以及对于新政调控反映不太敏感的产品类别上。从某种意义上来讲，开发商运用林林种种的营销方式也真的让买房人着实“心慌了一把”，摆在眼前的事实是新政出台后南昌房价丝毫没有要降的趋势，看着身边要购房的人反而越来越多，因此这些也都是导致近期各大在售楼盘来电来访量大增的主要原因。
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从房天下调查数据上来看，过半数购房者认为目前的情况是南昌楼市仅处于局部促销的阶段，也就是部分板块的价格有所松动，整体价格并未出现实质明显下跌，价格依旧坚挺，调控政策效果不大，并没有达到购房者预期。
同样，近六成的被调查者觉得副总理李克强的几番言论铿锵有力，被网友戏言“国家这次调控大有不达目的誓不罢休的气势”，普遍都认为下一阶段国家应该会出台更加严厉的调控措施来压制“蠢蠢欲动”的楼市反弹现象。新联康（中国）研展部经理林玲认为，大部分人都已经相信中央对本轮楼市调控的决心和信心的力度，也相信这次绝不会走过场。这几个月有20多个城市房价出现下降，特别是新盘售价大部分比预期低。比如北京有的楼盘预期开盘卖2万元，实际只卖到1.5万余元。在降价的刺激下，7月很多地方销售都回升了，政府调控的目的已经达到，但达到目的并不会放松政策，还是会继续下去。而此时“副总理李克强9天内两提坚决坚决抑制住房投机”再次表达中央对本轮楼市调控的决心和信心。李克强的谈话主要是对于房地产投机客进行打压，但同时也加重了普通购房者的观望心态。
江西中新幸福时光策划经理陈思清的观点是，4.17新政出台以来，楼市经过了一个相对较长的观望期，近期，市场有量价齐升的迹象，调控的效果没有达到政府预期，针对当前松动的楼市，副总理9天内两提坚决抑制住房投资，表明了中央的调控决心，政府的决心，对购房者的影响会比较大，楼市可能进入一个新的观望期。在大的经济面向好的前提下，国家可能会继续出台一些调控政策，以实现4.17新政出台的调控目标。
南昌尚美佳房地产经纪有限公司驻场策划贾园红也认为，这是对近期有上涨趋势的楼市的压制，楼市会受一定影响，但影响有限，估计楼市房价会继续坚挺。照此情形下去，国家可能将出台新政。
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中国建设银行董事长郭树清日前透露，建行已暂停对第三套及以上住房的贷款发放。这是继中国银行宣布暂停第三套房贷后，又一家国有大型商业银行在范围内暂停受理第三套房贷。继房地产贷款收紧后，商品房的预售款监管也被提上日程。近期有消息称，北京市正在制定“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并将不日下发执行。显然，对于目前尚无预售款监管的大多数房企来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。国土部方面也传来消息，廖永林表示，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题，目前房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多。因此必须采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。国土部的表态，使得房地产调控从严态势再度凸显。再加上保障性住房供应量加大、房产税等相关物业税的拟出台以上所述的这些内容，都成为了下一轮或将加大调控力度的主要方向。
新景祥策划师黄周地认为，2010年，我国房地产市场乱得像一锅粥，各利益既得者在乱市中举棋不定、踌躇不前、迷失方向。开发商，企业利润化，何时开盘？炒房者，投机化，何时抄底？购房者，效用化，何时进入楼市？乱市，供给机制失灵、价格机制失灵、竞争机制失灵，市场预期（人的心理）作用俞明显，即出现了市场失灵。宏观调控，作为市场失灵的补充，竟在乱市中显得格外地明晰，即宏观调控政策的从紧。楼市见底是谬论，宏观调控见底是谬上加谬论。在从紧的宏观调控大背景下，开发商“从了”或是正道。
从房天下调查数据上来看，八成以上的参与调查者都认为，此次副总理李克强九天内两提“严调控”的说法增加了楼市即将迎来下一轮调控的可能性，大部分人都表示他们的购房计划受到了一定的影响，都愿意选择再等等看。在国家还没有明确表态放松调控，或者没有迹象表明政策会松动的前提下，如果开发商盲目跟风，一味对“金九银十”产生单方面的热情，最终受伤的还是自己。
85%的被调查都表示，他们对于或将到来的新一轮调控存在一定程度的信心。江西师范大学城建学院罗鹏认为，我国的房地产调控已限入怪圈，即越调越涨，每次调控后价格都会冲的更高。我想，这不是调控的错，政策的本意都是善意的，只是我国的政治、经济大背景决定了我们的房价暂时还强压不下去。只要1998年底开始的住房制度改革不改，在我国城市化率达到65%以前，房价上涨的动能都将长期存在，因此，政策也将呈现“一松一紧”的局面。所以，从这个角度来理解，“金九银十”如果出现，也只是“一紧”之后的“一松”，那同时也意味着新的“一紧”也肯定在不久的将来会到来。
编后语：许多普通购房者原本认为房价会在本轮调控中稳定甚至有所回调，而创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌。房价要涨到什么时候？旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用？“满足人民群众的基本住房需求”的目标，正变得更近还是更远？
近段时间楼市成交量的悄然上升为政策又增添了更大的变数，从决策层的表态来看，这并不影响对未来会否出台新政策的猜测。业内人士分析，大的政策可能不会再做更新，但是上半年出台的政策中有一些细节没有完善，具体落实措施没有具体说明，对于“新国十条”内没有完成或是达到预期的项目也许下半年政府会出台相关的细则，换个角度来说也算是出台新的政策。
