楼市再迎政策调控风暴 专家预言房价年内必降

继楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，楼市普遍遭遇“春寒”成交低迷，温家宝总理上周也表态“在任内有决心管好房价”。在此情况下，今年房价似有必降之势，多位专家在接受中新网采访时不同程度地表示，房价将有一定幅度下降。

从地方到中央调控措施纷纷出台

继楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策。住建部政策研究中心副主任王珏林指出，“国11条”仅仅是个开始，其后续配套政策还要继续出台。

2月21日，一则由北京住房和城乡建设委员会等11部门制定的“北京市促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”(简称“意见”)悄然挂上北京住建委网站。北京这份新政从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税收、房地产开发贷款以及恢复了“限外令”等方面推出一系列措施。“意见”被众多网民称为北京版“国十一条”。

随后，广东出台相关措施，“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”，业内称之为“粤四条”。

而年前，上海市政府办公厅转发住房保障房屋管理局等五部门意见，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

此外，南京、海南等城市也都出台了楼市相关政策，引导房地产业平稳可持续发展。

各地楼市遭遇“春寒”

各地楼市调控措施的出台导致市场观望情绪加重，2月，不少地方楼市遭遇“春寒”，京沪穗深等地楼市交易继续着1月的下滑趋势，甚至创出历史新低。

刚刚过去的2月，北京二手房总成交量为9118套，相比1月的1.4万套下跌了34.9％，成交量创2009年2月来的点。新房方面，环比1月，2月成交量环比下降了近四成，降幅是非常明显的，整体成交均价也下降了15.5％。

2月，深圳各区域楼盘网签数量为1078套，成交面积约9.12万平方米，均价为22247元/平方米。相比1月的数据，网签套数降幅高达72％，成交面积降幅高达75％，唯有均价波动不大，小幅下降5.4％。而从数据上看，上月广州楼市网签量遭遇去年以来的挫折，成交已经下跌四五成，房价下跌一成多。

根据南京网上房地产的统计，2月份南京成交一手商品住宅1899套，成交二手房2399套，总共成交量4298套。而今年1月份的总成交量为9700余套，超过2月份成交量的两倍。

而据昨日福房网的数据显示，福州市一手房2月份总签约套数达1177套，总签约量与1月相比，环比减少1084套，下跌47.94％，而同比减少1827套，下跌60.82％，签约面积135027.55平方米，环比减少122348.45平方米，下跌47.54％，同比减少177675.45平方米，下跌56.82％。

那么，在各地频出调控措施，各地楼市遭遇“春寒”的情况下，今年的房价会否下降呢？业内认为，一线城市房价将会不同程度的回落，而中小城市的房价仍较平稳。

北京大学房地产金融研究中心主任冯科在接受中新网采访时认为，不同区域经济发展水平不同，房价下降应指均价下降，而像北京、上海、广州等土地供应紧张，以外来购买力为主的城市，房价下降幅度将不会很大。他认为现如今中央出台的关于廉租房，经适房，准备金率等一系列调控政策已足够了，房价是否会下降，主要还是看地方政府的执行力度，如果地方政府能够执行中央发布的85％房地产政策，那么房价就有下降的空间。而对于改善型需求的购房者，冯科建议，现在就可以出手购买，国家主要是保障面积较小的安居房问题，对于改善型商品房，目前将不会有很大的降幅。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受本网采访时也称，一线城市房价将会有大幅的回落，而中小城市的房价仍较平稳。“国十一条”政策只能暂时性稳定房地产市场，要想持久稳定房地产市场应该增加住房的有效供给，增加保障房、普通商品房的供给。为了扩大需求多元化，也应增加高端房的供给，这样才有利于社会再分配，统筹兼顾。

而政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔表示，今年广州房价有回落的迹象，调低10％—20％，完全有可能，他并不认为现在房地产有多大的泡沫。21世纪不动产则认为，在二手房降价、金融部门收紧信贷的压力下，部分开发商、部分在售楼盘，将不得不以打折或变相打折的方式降价，以回笼资金。 （中国新闻网）

房价，是否迎来下行“拐点”

春节前后，楼市似乎“冬眠”了：相比以往，京沪穗深等一线城市的住房交易量，都有较大幅度的下降；部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”，但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么，房价会出现“拐点”应声下行吗？

一问：

调控政策效果如何？

编辑：政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效？效果主要体现在哪些方面？

记者： 2月份，北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响，但市场的运行状况反映出，随着房地产市场调控措施的逐项落实，购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎，不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转，土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。

毛大庆：新政策对市场一定会产生影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响。这主要是因为，今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快，主要是在加大政策房建设基础上进行调控。

二问：

房价是否出现下行拐点？

编辑：各方都在猜测，楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题？

记者：市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。

就供求状况而言，可以用“观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称，住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。

就楼市资金而言，这是房地产市场的领先指标。根据市场周期性规律，在银行信贷收紧、成交量下降初期，开发商购置和开发土地面积往往继续上升，这使得资金来源逐步下降，而资金需求会继续上升，当资金供给偏紧后，房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。

毛大庆：两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。

三问：

如何确保楼市健康发展？

编辑：调控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顾民生诉求？

记者：本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为，“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求，“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看，也充分体现了这一特点。

毛大庆：从房地产业的健康发展的角度来看，保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑，对中国经济产生的影响将是巨大的。因此，为了避免“一调就死”，政府在政策指向性上要更加精准，要落实在具体细则的制定和执行力度上，房地产政策应“定向打靶”。

从目前看来，解决住房问题应该“三管齐下”：一是保障低端人群的住房，大力发展租赁性保障房；二是对保障性住房进行结构调整，使“夹心层”有购买保障房的机会；三是要避免资产泡沫延伸到金融领域，国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。(本文来源：人民网)