房天下视频专访：城开国际学园营销总监贾珺然

昨天(9月5日)，本站记者采访了城开国际学园营销总监贾珺然。从访谈中，我们

贾珺然：今年西区分两次推盘，五月份推出新的南楼小公寓，七月份推出T组团景观公寓和新北楼小公寓，经过一个多月时间的销售已经只剩下30套房。现在基本上都是在筹备东区工作，准备于9月22号开盘，目前正在做前期的筹备。

记者：在刚刚结束的一个南昌项目的新闻发布会上，该项目在谈及学习的榜样时提到“北有万达、南有万科、本土有城开”，我们想知道城开人是怎样看待自己的“城开”品牌的，城开投资公司在品牌战略上又有什么样的目标和举措？

贾珺然：城开在都是国营的，而江西城开却是的民营企业。从去年年初到现在城开在不断地探讨发展模式和方向。今年八月底的时候我们召开了城开年中会议，参会的都是公司总监级以上的人员，里面80%都来自外地，如上海、北京、浙江等。城开虽然是本土化的企业，但是却集合了很多业内的精英。从鄢总的角度讲，房地产有几个非常讲求专业技术的环节，比如设计房子的，盖房子的，卖房子的。如果想在江西有更长远的发展，除了要经常开阔自己的眼界外，还要让做事情的人超越南昌的水平，这也是为什么要优化整个企业人力资源的原因。大家来自不同的城市，经历过不同的项目，眼界都会不一样，这样一群人聚在一起，将能更好地贯彻城开的开发理念，有共同的价值观，可以把城开的产品做得更好。

城开属于本土的一个大开发商，发展目标上以前城开可能还不明确，它到底是在南昌本地发展，还是进入其他城市。今年年中开始，方向已经逐渐明确，就是“江西建业”。就像河南建业集团一样，利用自己本土资源在河南打牢根基。城开也是这样，城开的优势就在于江西和南昌的政府资源、土地资源和人力资源，前期很多开发商都会有困难的环节，但是都能够发挥自己优势。先在南昌做好一些项目，然后在南昌周边的城市去进行一些开发的动作。城开去年实现销售额4个亿，今年的目标是4.5个亿，明年接近7个亿，明年同时会有新的土地储备工作，从2009年开始就会开始大踏步的攀升。

记者：您刚才讲到长期发展目标和以后的销售收入，是不是仅仅包括房地产的收入。

贾珺然：是的。我们东区都是西班牙产品，规划是国内做西班牙产品最有经验的公司美国JWDA，上海的项目兰桥圣菲、同润加州都是JWDA的作品，今年开发的A区差不多5万方的面积用的是他的规划，后面我们会做产品档次提升，现在正在请其他的规划公司参与，如维诗凯亚的设计公司，维诗凯亚是国内西班牙产品做的的，园林景观由美国奥斯本打造。

今年东区规划在根据政府的要求，做一些调整。放量不大，所以量会集中在明年。到了后年我们的滨江一号会推出，这块地拿了三年，中间规划调整经过了四轮时间，两个原因，一个是这个地块稀缺性的属性要求我们精益求精，另一方面南昌的房地产高速发展，如果我们要做一个未来3-5年的产品，即使是去年年底做的规划现在可能都不适用了。目前处于规划阶段。

记者：滨江一号今年会动工吗？

贾珺然：今年会动工，因为它是一个超高层产品，建筑、消防、规划各个环节在南昌都是次，我们在前期会做大量细致的准备，差不多09年年中可以推出。

记者：城开国际学园目前的销售状况如何？对于前期大家关心的一些质量、小区建设、周边配套等方面的问题是如何解决的？

贾珺然：城开国际学园西区一直都销售得很好，因为那个位置比较好。我们的一千个业主中有400多个是大学老师，因为对他们来说城开国际学园离他们最近，价格也不高，这是一个根本原因。前期出现的一些工程质量的问题，我们现在请来了分管工程的副总裁，他是一个资深的工程专家，项目总监也都是从外地请来，整个工程在重新梳理。这次加大了客服管理中心，可能在其他房地产企业，它属于一个相对被弱化的售后单位，但我们的客服管理中心从产品规划、工程施工，广告宣传也会提前参与进来起监控作用。

这次交房时候因为我们业主是老师，都说老师是最挑剔的客户群，其实说挑剔是因为他们专业，验房的时候业主里面有律师、水电专家还有建筑教授专家，他们提的普通建议可能都是70多个老师联名的，这对城开来说是一件好事。面临这样的情况现在城开增加了一个岗位，叫做质量总监，他拥有一票否决制，在产品建设过程中，任何一个环节只要跟产品建造品质相关，只要他说不行，他都有一票否决权。东区所有的施工单位都重新进行了招投标，现在东区现场和西区完全不一样，现在的工程现场可以进去参观，整个施工管理、施工品质都把握非常好，东区会所已经可以参观，会所将在9月15号开放。到22号开盘的时候，会所前面的广场、景观大道和园林都会做好。我觉得西区确实有一些品质方面不到位地方，当然这和本身产品档次有关系，我觉得要扭转这种情况就需要我们做出实实在在的产品让大家看到，建立信心。关于园林方面，其实我在南昌挺不适应，因为其他城市都是园林做好才交房，但是南昌是项目竣工，满足交房标准就可以交房，园林三个月之后交付，业主住进来感受很不好，并不能很快使用，因为沿途的部分、周边的清洁都不是很适宜，住进来一个多月时间还是园林施工状态，西区已经销售的产品没有办法调整，我们西区以后的产品以及东区都是把园林做好再交付。

记者：这样会给业主带来比较好的感官享受。

贾珺然：西区交房的时候因为很多都是过去留下来的问题，无法做到特别大的改观。但这次交房之前我们留了两个月的时间自己验房，四个验房组，总共30多人，各个组里面都有相关工程师。每一套房子都要进行校验，验收完了再交给业主，如果业主有任何反馈，整改马上跟上。比如后面有两个组团，在粉刷外墙面的时候，外墙的涂料滴了到铝合金门窗上，这种涂料非常难掉，如果刮掉会损坏铝合金，我们就把所有的铝合金都卸了重新到厂里面去换新了。我们交房的时候跟业主解释，业主都很理解。
记者：对于已经完成的建设，您个人给一个评分，您会打多少分？

贾珺然：如果站在南昌市场打分的话，打个75分，如果站在项目的角度去看，或者站在城开对自己未来的规划和要求的角度来看，65分。城开会很正视自己的现状，目前要给西区定位的话，他属于“经济好用房”，他不是经济适用房，它的品质较好、价格也较低。下一步城开的东区做的是联排别墅，所以我们对标准的要求必须得更高，“滨江一号”是南昌市场上真正意义上的的豪宅，在产品品质上也会要求更严。

你问我分数的时候，我心里就有两个分数，一个是东区、一个是西区。我们在操作两个项目当中，东区会更加成熟一些，现在东区会所已经做出来，花园洋房已经封顶， 9月22号就可以预售，这个过程当中要给东区打分的话，我打85分。从去年开始西班牙产品才开始在风靡，今年是西班牙年，西班牙的产品很多都是手工去做，外立面处理非常困难，西班牙讲究细节把握，比如说墙边，不是直的是圆的，南昌很多工程队伍都还没有这方面的经验。  

记者：施工成本会比较高吗？

贾珺然：不是施工成本的问题，我觉得是花的心力比较多，会在很多细节上有投入。这次西班牙园林也是比较讲究，连地砖拼贴的方式也是不一样的，随便的一块瓷砖都是一片片拼上去的。15号有个产品说明会，之后进行现场参观。

记者：未来东区总体建设规划怎么样？以及近期销售进程如何，价格会在怎样的水平？

贾珺然：东区整体规划还在调整，10月20号有一个单元外立面可以全部做完，上面四层清水房会开放，首层的非毛坯和庭院装修也会做完。外立面现在的效果就需要看会所。

记者：以后会不会有一个样板区？

贾珺然：其实联排产品的工程进度还是比较快的，总共就三层，我们的想法是每做一个区都是样板区，不会存在刻意去做样板区的感觉。

记者：东区以后会不会按照学园来命名？

贾珺然：学院是七大组团，西区三个组团，东区有四个组团，我觉得不会去严格的按照那个路子走，因为东区产品跟西区不一样，比如说可能就是四个组是一个组团，面积会比西区小很多。所以是一个个小的组团去做，后期会引进西班牙文化符号，一个组团会有一个主题雕塑，然后根据雕塑的精神来给他命名。

记者：组团变小，联排别墅组团也是提升档次的方式。

贾珺然：一个小组团相对封闭，联排别墅前后都会有花园，组团也会有花园，出了组团也会有组团外绿化，三个层次的景观。

记者：价格是怎么样的水平？

贾珺然：我觉得南昌市场其实花园洋房产品比较稀缺，花园洋房属于有一点类别墅产品，层层退台的感觉，因为这个区域次推出联排产品，我们的客户群也是老师阶层，我们的拿地不像城市中心那么贵，我们的产品品质做好，我们有一个理念就是“让普通人享受尊贵”，就是不希望做少数人去住的联排别墅，一个单价不会太高，整个东区价格会逐步攀升，可能后面会出现双拼别墅，一期推的时候里面有很多158、160多平米的联排别墅，等于普通住宅的三、四居的面积，联排别墅价格大约是4500元/平方米左右，花园洋房会是3600元/平方米左右。除了希望更多人能够享受到好的生活品质外，也希望我们的业主有更多的空间。

记者：请您谈一下对南昌房地产市场的总体看法以及对红角洲大学城片区的看法。比如说象湖涨得快，跟整个片区有关系，你们觉得大学城会不会觉得势单力孤，如果有一、两个大项目一起推会不会比较好。

贾珺然：其实现在已经开始有一些动作，从大学城过来的路，那边是绿湖豪城，对面是洪客隆拿下的地。我觉得大家越来越看好大学城的开发，我们的前期新闻宣传都是学镇，比如说国外的常青藤校盟，他有八所学校，剑桥都是他的盟校，这些学校有五所在小镇上面，只有三所在城中心，在城郊结合的地方有大学城，肯定会更加适合学习，也没有那么嘈杂，在它旁边都会形成特别大的居住区，他们之间会有一些共融，气质上也会有一些像，客群也会比较均质。

现在南昌房地产严格来看，或者客观去看做得还是比较糙，大家做的不是特别讲究，即使是卖得很好的产品，都会觉得不是那么讲究，有些东西他不用花那么多钱，只需要多尽一些心，艺术上更精雕细琢，就会有很好的产品出来。城开有的口号就是“心力决定财力”。