演武广场试水象湖商业 挑战与机遇并存
房地产周刊2013/09/23 16:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
9月1号，演武广场营销中心开放，象湖新城终于迎来区域内座城市商业综合体。面对8年无法做起大型商业配套的象湖(小区网论坛)新城，演武广场隆重登场，誓要做真正意义上的象湖商业综合体。
而在中国商业地产联盟专家委员潘好龙看来，当市场竞争激烈，加上目前政策及市场走势不明朗，商业综合体的开发更多是考验开发商的操盘能力。从选址拿地、规划图纸再到运营的整个过程中，需要明确的开发策略，但目前多数开发商对于“住宅+商业地产”的整体运营策略不够明确，欠缺专业度，面临很多问题。
【挑战】
南昌楼市中，象湖版块一直不温不火，开发数年迟迟没有大型商业中心。象湖版块似乎陷入了一个“没有商业配套——没人做商业配套——更没有商业配套”的怪圈。而演武广场作为“个吃螃蟹的人”，无疑面临诸多挑战。
城市综合体供过于求
一个城市究竟需要多少商业综合体？尽管还没有一个精准的统计数字，但在记者的采访中，无论是专家还是企业高管都认为，南昌商业综合体开发量已供过于求。
调查显示，当人口数量达到50万，人均GDP超过5000美元/年，城市即可开发商业综合体。一般二线城市的市级商业中心数量在两个左右，次级商业中心为10~20个。以此推算，二线城市能够接纳2~3个大体量商业综合体和多个小型商业综合体。
目前，以南昌为代表的二三线城市基本满足开发条件。不过，尽管城市能够接纳但不意味需要太多商业综合体。过量定位与品牌雷同的商业综合体不会对城市消费增长产生明显拉动作用。当居民消费潜力开始释放，过大增量的商业综合体难有足够购买力支撑，自然无法带动消费。同时，关于商业综合体的开发并没有统一规划，各城市均依据自己的商业蓝图规划了商业用地，再通过招商引资开发商业综合体，相对随机。
一枝独秀孤木难成林
在南昌，作为“一枝独秀”的演武广场，对象湖版块来说是雪中送碳，却也只能解一时燃眉之急。商业经营中，只有少数一两家经营，缺少合理数量上的其它商家，就很难形成真正的商圈，更遑论带动整体发展。
从区位来看，演武广场所在的金沙一路给人一种偏安一隅的感觉。从商业辐射半径来看，对于一个规划面积29.8平方公里，居住人口35万的综合新城来说远远不够。从象湖自身来看，金沙路上巨无霸式的楼盘各自为政，独立发展，已经能够满足业主日常生活。不缺超市，不缺农贸市场加之朝阳大桥，再加上生米大桥的连通，接驳南昌主城区、红谷滩，无形中压榨了大型高端商业中合体的发展。
大牌资源难招揽
除了上述两项，演武广场还面临一个更加严峻的问题——招商。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，多数开发商手中并无丰富的品牌资源，这会让他们不惜牺牲自身利益招揽优质品牌入驻。不过，在百余个商业综合体问世时，品牌商可选择条件也将增多，话语权较弱的开发商只能选择退让。
数据显示，零售物业未来三年的新增供应量将超过3800万平方米，绝大部分新增供应将以购物中心为主，一线城市新增购物中心占比将超过95%，二线城市将超过87%。从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门等城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率将高达15%~20%。
在王永平看来，即便开发商花大力气请来了品牌商，消费者也不一定买账，“与一线城市相比，二三线城市的消费群体品牌认知度相对较低，其消费习惯和理念难以在短期内快速升级。”
【机遇】
俗话说，机遇与挑战并存。尽管有种种问题，但对演武广场来说，是挑战，更是机遇。作为象湖商业综合体的先行者，演武广场将如何面对？
中高端消费急需释放
就现今而言，象湖新城的置业群体主要是年轻白领。他们是城市发展的中坚力量，渴望的是繁华的都市氛围，舒适便捷生活方式。而现在象湖商业发展、生活配套不完善，在一定程度上影响了他们的生活。当前的现状是，象湖新城一直未能将商业配套完善，尤其是大型综合商业体和中高档消费场缺乏。这让大批具有旺盛消费力与消费需求的群体，在区域内无法满足消费需求，庞大的消费潜力急需释放。
“我就住在象湖新城。这里设施配套差了，买东西真的不方便，买个衣服都得跑市区去，真的很麻烦。现在有了演武广场，吃喝玩乐都有，以后买个衣服，看个电影啥的不用跑市区去了。这样的话就有利于象湖的居民的日常生活。”家在象湖的梅小姐谈道。
据记者了解，目前的整个象湖新城还只是一个纯居住的功能。商业、教育、金融、医疗等生活配套的不足，导致生活不便利的主要因素。这也是象湖新城在未来需要重点完善的方面。演武广场正是看到这一点，以城市商业综合体的姿态填补整个区域的巨大需求。
立体化交通不断出新
除了演武广场项目外，象湖新区域内还有天沐君湖五星级国际大酒店，及正在建的加利福商业广场。建成后，可以极大程度上满足当地居民潜在的消费及娱乐需求。象湖路东端还规划有大型商业广场华润万家。目前，象湖路中段与金沙二路交界处已形成商业街，有中型超市杭辉百货、菜场百货国鸿生鲜、中型超市旺中旺等。众多大型商业进驻，使象湖路成为象湖新城的“中山路”，将形成昌南新城商业中心街。
随着城市多核心局面的形成，任何一个区域未来的发展都不可能是孤立、各自为战。象湖新城北临昌南大道，10能够朝阳新城，15老城中心。南连小蓝工业区，15即可到达。另外，正在建设的象湖隧道建成之后可直通九龙湖新城、红谷滩，使象湖新城与各区域之间联系更加紧密。便捷的交通不仅便利了居民的出行，同时也将极大的带动象湖新城人气，使象湖新城在未来发展成为以居住为主、融商办公、商业服务、文化休闲、市场物流、教育研发等多功能为一体的城市副中心正在崛起。
未来，演武广场不仅仅是影响单一的象湖版块，势必东接青云谱，南连小兰工业园众多商圈相互呼应，拉动区域商圈大发展。
天虹商场、中影国际联袂进驻
一个地区繁荣与否，集中商业是否发达是决定因素，关键还要靠商业来助推。而作为象湖新城正在打造个大型商业综合体——演武广场，其总体量近7万平方米，汇聚商业购物、休闲娱乐、特色餐饮等多样化业态，满足一站式购物需求。
采访中，演武广场工作人员向记者介绍，项目包含四层大型综合商业及上盖塔楼，已签约天虹商场、中影国际影城。“无论是整个商圈还是单个商业项目，只要有大卖场进驻，就会形成主力店效应。最直接的效果就是带动人流，提升附近商业项目的人流量，进而提升附近商铺的商业价值。”该工作人员说，“而此次天虹、中影两大家的入驻，势必带来巨大的消费人流量，激活象湖版块消费力，其它商铺的价值也能共享人流和商气。”
据了解，演武广场拥有环形步行街，铺铺都是临街，可以面积触及人流。项目外墙是大面积采用彩色玻璃幕墙及石材，炫彩光感惹人喜爱。演艺式中心广场集产品展示、商家活动于一体。项目还专设地下停车场，共541个停车位，其中地上147个，地下394个。
记者手记：
演武广场作为象湖区域内商业综合体项目，将填补象湖缺乏综合商业的空白，并引领象湖进入全新商业消费模式。它的出现，标志着象湖新区中心消费格局将彻底改变，将为象湖新城乃至大昌南打造前所未有的新消费主场，确定其区域板块核心商圈地位。尽管前路漫漫，但记者更愿看到演武广场抓住机遇，成为象湖新城真正的“”。
