绿地率不低50%才叫别墅 专家称别墅不由绿地率决定
房天下2013/08/14 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，南昌政府出台《南昌市住宅区和建筑物命名规范》（以下简称《规范》），对住宅区和商贸大厦、宾馆饭店、写字楼等建筑物名称的命名、更名进行规范。《规范》提出，住宅区和建筑物的名称应当使用规范汉字，在名称结构上具备专名和通名两个部分，名称格式为“专名+通名”，字数一般为2~6个字，不得超过8个字。“别墅”、“山庄”不能随便叫，根据规定绿地面积不低于用地面积的50%才能叫别墅，依山而建的低层住宅区且绿化达标才能叫山庄。
《规范》中，绿地率不低50%才能称为别墅的内容就让不少人产生了疑问。统观南昌在售的几十个别墅项目，只有保利半山国际、华宸龙隐山、御湖半山的的绿地率达到标准，其余绿地率多在35%~40%之间。低于50%的就不能叫别墅吗？
区别：绿地率不等同于绿化率
大多数人都容易混淆绿地率和绿化率的概念，首先来普及一下什么是绿地率。绿地率描述的是居住区用地范围内，各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，计算公式为绿地率=绿地面积/土地面积×100%。绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
绿化率则是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。相对而言，计算方法比较宽泛，长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率要比绿地率高一些。
疑惑：别墅该如何界定
目前，南昌很多楼盘的产品形态都有“别墅”这一类别，在它们的定义里并没有明确规定绿地率不低50%才能叫别墅。据了解，别墅是在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非居所。现在普遍的认识是，除“居住”这个基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。
我们现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，实际上泛指独栋住宅。如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA才应当是“别墅”。事实上，我们国内房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，而VILLA则来到了山野之间。
按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。按建筑形式，别墅可分为以下5种：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。
独栋别墅，即独门独院，上有独立空间(小区网论坛)，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的形式。
双拼别墅，它是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
联排别墅，即Townhouse，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是大多数经济型别墅采取的形式之一。
叠拼别墅，它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
空中别墅，空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。
了解完别墅的定义后，想必更多人对“别墅绿地率不低50%”的规定产生了疑惑。对此，记者采访到了一些房地产业内人士。
专家：能否叫别墅并非由绿地率决定
“国土资源部对别墅的定义是指独门独户独院，两至三层楼形式，而且占地面积又相当大，容积率在1.0以下。绿地率的大小不能够判断产品是不是能叫别墅。一般来说，能不能叫别墅是由容积率或建筑形态等来加以判断的。每个地块都不一样的，这要看规划部门的土地审批。”一位资深的房地产业内人士告诉记者。
据了解，别墅用地在2006年即被国土资源部门停止审批，且一直以来多次强化“禁墅令”，不过，上有政策下有对策，开发商通过在容积率这一问题上大做“文章”，轻松“绕”开政策。他们依靠高、低容积率住宅产品的互相搭配，别墅和洋房、高层等产品形态夹杂一起成为开发商规避“禁墅令”的不二选择。一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目。另一方面，在别墅的周边配建一些高层公寓，可以吸引年轻人群前来购买，丰富项目的购买阶层。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
也有专家表示，别墅占地面积比高层大，所以别墅绿地率不可能会超过高层绿地率。另外，此新规推出之前，很多别墅没有达到新规标准，但也不能不叫别墅，若真的要按新规，只能在后期规划中按照新规命名了。
据统计，截至2013年7月25日，南昌有在售别墅的楼盘数量为23个，还有奥克斯(小区网论坛)盛世华庭、博泰生命树、郎贤加州溪谷、伟梦清水湾东方院等楼盘即将推出别墅产品。面对“绿地率不低50%才能叫别墅”这条新规，开发商是不是会有相应的对策，多方正拭目以待。
附：2013南昌在售别墅楼盘
| 区域位置 | 项目名称 | 开盘均价（元/平） | 目前市场价（元/平） |
| 湾里区 | 保利半山国际 | 13000 | 独栋25000、双拼联排17000 |
| 新建县 | 清豪西雍半岛 | 5000 | 7000 |
| 高新区 | 保利东湾国际 | 13500 | 15000 |
| 新建县 | 华宸龙隐山 | 16000 | 16000 |
| 红谷滩 | 绿湖豪城 | 23000 | 25479 |
| 青云谱区 | 天沐君湖 | 20000 | 20000 |
| 高新区 | 凯美艾溪湖 | 20000 | 25000 |
| 高新区 | 绿都温莎城堡 | 15000 | 18000 |
| 红谷滩 | 铜锣湾香逸澜湾 | 19231 | 25000 |
| 湾里区 | 兴宸山水艺墅 | 8100 | 8400 |
| 高新区 | 城泰湖韵天成 | 18272 | 23000 |
| 青山湖区 | 香溢花城 | 11000 | 27989 |
| 朝阳新城 | 正荣御尊 | 21065 | 25000 |
| 象湖新城 | 银亿上尚城 | 8500 | 8500 |
| 朝阳新城 | 中海朝阳郡 | 22552 | 23000 |
| 高新区 | 香缇溪岸 | 10673 | 12000 |
| 红谷滩 | 中央香榭 | 23000 | 16000-30000 |
| 湾里区 | 颐和一品尊府 | 9000 | 9000 |
| 青云谱区 | 博泰静林府 | 11000 | 12000 |
| 新建县 | 众森红谷一品 | 13000 | 联排20000、双拼50000 |
| 青山湖 | 御湖国际 | 21000 | 21000 |
| 新建县 | 御湖半山 | 5500 | 15000 |
| 青山湖区 | 万科青山湖 | 24000 | 26938 |
