曹裕生:商铺投资风险大 写字楼适合长线持有
房天下2013/06/20 19:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房产税试点扩容已提上日程，限购、限贷、购房资格审查等重重关口直指住宅市场，写字楼、商业、酒店式公寓等投资型地产迎来难得的发展机遇。据了解，5月南昌新建商品住宅成交量创年内新低，而商业地产环比上涨约四成，新房非住宅网签套数同比增加188套，增幅达到21.17%。
面对优势渐显的房地产投资型产品，无论是开发商，还是投资者，都渴望能从中尝到甜头、掘土淘金，那么在南昌操作和投资商业地产时将面临哪些问题？目前南昌商业地产整体情况如何？商铺、写字楼、公寓，谁才是未来商业地产真正的宠儿？2013年6月20日下午三点，由房天下主办的“转型·新生2013南昌首届地产投资沙龙”为您解答。南昌赛特思商业机构董事长曹裕生莅临了现场，发表了以下观点：
赛特思商业机构董事长曹裕生
目前商业地产是很好的发展时期，住宅地产受各个方面的影响，大部分的投资都向商业地产靠拢。目前商业地产发展谈得更多的是一些综合体，但是实际上商业地产的范畴很广阔，包括综合体、写字楼，商铺，包括旅游地产，包括文化产业园，这些都是商业地产很重要的组成部分。而写字楼、商铺是目前接触，开发量，而且是现在市场最活跃的产品。
首先谈商铺，五湖国际刚开盘红火一片，一气呵成。从这个项目可以反映出现在大家追捧商铺投资的热情。其次是写字楼，最近写字楼也是大量的推出，但是写字楼目前的投资趋向有一点平。为什么这么多甲级写字楼上市，它的市场反应并不是很理想，原因到底是那里？分析过后，打个比方，商铺投资像一种赌性投资，具备一定的风险，爱赌的做短线投资的人会投资商铺。而投资写字楼和买股票一样，买长线，买绩优股，蓝筹股，放在那里慢慢获得回报。投资趋向决定了自己对于产品和投资诉求。
有时候人在投资方面缺乏理性，喜欢跟风，并不能够真正完善的理解一个产品的特性。大家说商铺投资好，就都去投资商铺。真正对于一个产品的投资，要从产品本身进行很细致的分析、判断，对整个产品未来的投资回报有一个很系统的分析，这才是一种理性投资。商铺的投资更应该谨慎，而且商铺投资更需要一些专业机构提供专业的服务。通过房天下这样的网络平台来把投资理念，投资的知识来告诉投资者不要目的去跟风或者是盲目的追捧，有时候真正需要一些冷静。
说到，写字楼几乎是一个固定的概率，7、8%就很不错了，但是你去买商铺，现在租200，未来一年可能要租500。但是商铺和一个人的思想一样，需要有组建思想的每一个元素，就像是一个综合的组合，包括主力店如何做，次主力店如何做，一般的品牌，各种业态的结合，如何能够形成系统的规划。所以说虽然现在商业地产，商铺的投资回报表现比较偏低，但是实际上很多人还是希望通过商业地产的成功运营能够有一个成倍的增长。
南昌的商业目前处于非常无序的状态，一个是洪城大市场的搬迁带来的机遇和挑战，现在的洪城大市场有40%左右的零售市场，尤其是过年期间的零售市场，批发市场占到80%，这部分市场会搬迁到华南城。另外就是在南昌市区出现的专业市场，以红谷滩为例，未来红谷滩有300多万方的商业，而人口规划只有50万。以地铁大厦为中心，地铁商业的放量将改变南昌的商业格局，以后不会聚焦到某一个点上，随着城市的发展，随着交通的便利，将会更加分散。以前说老城区中山路(小区网论坛)，胜利路是南昌的商业中心，以后不是这样，会有多个中心，购物会更便利，这个会对商业格局产生改变。
最近我刚刚得到一个非常震惊的消息，对商业会有很大的冲击，马云在十周年的时候时候要做一件事情，就是成立菜鸟网，他和杭州银泰等国内的物流公司建立100个物流集团，承诺一天之内物流通达中国的每一个城市。马云的物流港或许将会形成垄断，比如说某个品牌廉的成本就是进入马云的物流港，他可以在网络上销售，并且快速配货，这个就是销售模式的改变，以后有可能会对实体店产生更大的冲击，实现从网络到实体到配送一体化。所以说现在投资商铺也会有很大的风险。
投资商铺个是位置；第二个是考虑它的开发商，这一点很重要。开发商的开发理念和开发取向是什么；第三个是商家组合的怎样，这个是商业成功的基础；第四个是商家的结构，同样一个品牌，谁来经营，是公司直营，还是省级代理，这个对于后期的经营能力和稳定性有很大的影响；第五个就是谁来管理，谁来负责后期的运营管理，需要一个很专业的团队，包括商户后期的培训、指导产品的引导甚至销售技巧都能够起到很大的帮扶作用。我们综合一个商铺的购买和投资这几点都是非常重要的。
如果问我的投资想法，我是冒进型的，我会去抓一些有商业潜质的商铺投资，我会考虑快进快出，不会长期持有，因为商业是有变化的，这是商业的规律。稳妥一点的说，投资品一定是写字楼，我个人的观点写字楼要投资甲级的高端的写字楼产品，无论是哪个城市，甲级写字楼的追捧度都非常高，而这种写字楼只有国际国内的大公司才出得起租金，这种写字楼未来的发展必定是很好的。
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