房企大佬唱多城镇化红利 看好楼市中长期发展
中国证券报2012/12/31 08:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
招商地产董事长林少斌
楼市料保持平稳城镇化提供广阔空间
作为今年业绩高速增长龙头房企，招商地产颇受关注。招商地产董事长林少斌日前接受中国证券报记者专访时表示，2012年的房地产市场对房企发展较为有利，预计未来楼市将保持平稳。他认为，城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间，公司将把绿色地产作为一项长期发展战略。
城镇化提供很大机遇
行业利润水平将保持平稳
中国证券报：招商地产怎样看待城镇化给房地产行业带来的影响？
林少斌：我理解的城镇化并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。
招商地产未来可能会考虑进入一些乡镇进行开发，但是目前作为一线开发商，我们还是将把最主要力量聚焦于一二线城市，兼顾三四线城市。我们认为，一二线城市房地产开发价值、市场容量、给股东带来的利益也。
对于未来中国房地产行业发展空间，我认为未来的城市化进程将为公司提供很大的机遇。现在很多进入城市的农村人口并不能享有城市的公共服务，如教育、医疗、住房等等。有资料称这样的人口在城市中数量庞大，如果减去这些人口，中国的城市化只有30%多。中国的城市化还有很长的路要走，这些都是地产商的机会。
中国证券报：房企的利润水平可能下降，招商地产对未来的行业利润水平有何判断？
林少斌：目前，开发商利润水平都差不多，具体项目的利润水平和产品结构、土地成本相关。但我们认为，现在房地产企业利润处于一个较合适的水平。其实，国内地产行业的利润水平比外界想象的要低，房地产是一个资金密集型行业，也是一个税率较高的行业。从资产获利能力看，房地产行业的利润水平已经接近市场的平均水平。
我们预计全行业的成本会越来越高，利润水平提升的空间很小，不排除利润率会出现合理降幅。但由于需求能够保持稳定，行业的利润水平也将保持平稳。
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明年销售额有望超过400亿元
将积极稳妥地增加土地储备
中国证券报：今年招商地产销售收入明显增长，如何看待今年的市场？明年公司有何规划？
林少斌：我们认为今年市场很不错，前半段流动性支撑市场，后半段经济企稳。如果明年能顺势发展，市场形势也会不错。首先，国内经济和世界经济的各种指标都呈现出了底部特征；其次，目前楼市调控政策是到位的，效果已经得到体现。我觉得除了房产税试点扩大之外，出台更严厉调控政策的可能性不大。当然，调控力度也不太可能大幅度放松，但不排除调控可能出现局部微调。所以，我们认为明年的市场将较为平稳。我们也希望市场能够保持平稳，不希望大起大落，起的时候市场有不少泡沫，落的时候很多行业参与者也会有损失。
明年，招商地产新推出和在售的货值接近700亿元。如果按60%-70%的去化来算，明年的销售额有望超过400亿元。我认为，招商地产明年推售量能够保证。对于中期规划，公司目前有一个“千亿百亿”的目标，就是销售额实现1000亿元，利润达到100亿元，我们希望能尽快实现这个目标。
中国证券报：招商地产明年是否仍会保持较快拿地节奏？今年下半年招商地产收购了一家香港上市公司，如何利用这一融资平台？
林少斌：随着公司规模的扩大，招商地产购置土地的数量也会增加，明年还会积极稳妥地采用多种方式增加土地储备。但招商地产会合理把握购地节奏，同时严控公司的负债水平。公司的负债率、净负债率一直处于行业较低的水平，财务成本也一直处于可控的范围，足以支撑公司未来的发展。
目前，国内资本市场对于A股房地产公司的再融资闸门依然紧闭。今年我们在香港收购了东力实业这个上市平台，我们希望东力实业和招商地产之间能够有很好的业务规划，合理利用这个上市平台为公司的发展提供更多的资金来源。
住宅产业方兴未艾
继续发展绿色地产
中国证券报：招商地产对未来的产品线有何规划？是否仍将住宅作为最重要的产品？
林少斌：招商地产一直在进行拓展公司产品线的尝试。未来，招商地产将在商业地产、产业地产、养生地产、旅游地产等方面进行实践。不过，住宅仍将是招商地产最主要的业务。这是基于住宅产业方兴未艾的判断，住宅产业周转较快，符合股东对利润回报的要求。
一个企业能否成为百年企业，取决于企业能否提供优质的产品和良好的服务。招商地产走向晚一些，我们从2000年走出蛇口，2003年走向。和业内其他一些公司相比，我们的销售额还有差距，但是招商地产的效益还说得过去。招商地产的产品定位中端偏上，我们在商业地产也积累了很多人才和经验。招商地产可能特点不是特别突出，但比较均衡。综合开发能力是招商的优势之一。
中国证券报：绿色地产作为公司长远规划，招商地产将从哪些方面推动这一规划落实到应用层面？
林少斌：招商地产从2002年首倡绿色地产，十年来一直坚持这个方向，未来也将坚持这一方向。具体到绿色地产的实践应用，有以下几方面：
首先，结合项目，推进绿色实践。深圳泰格公寓是国内获得美国绿色建筑LEED认证的商业项目，南海意库三号楼改造是中国南方个建筑绿色改造示范项目。我们的绿色评级项目有40多个。
其次，结合标准建设，推进绿色套餐。我们会根据项目的具体情况，如项目区域、建筑使用性质不同，制定相应绿色技术标准和规范，指导项目定位、产品设计。
第三，积极推进绿色理念宣传。我们在各项目上设立了绿色体验区；从2004年起，我们与住建部等有关部门一起，每年举办一次中外绿色人居论坛。今年是第九届，不久前刚刚在常州举办完成。此外，今年初我们与住建部建设科技与产业促进中心一起推进国家绿色相关规范制定等。
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绿地集团董事长张玉良
未来十年房企仍大有作为
绿地集团董事长张玉良日前接受本报记者专访时认为，下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利；明年楼市调控政策可能会进一步完善，关键是要看房产税如何扩大试点，建议对持有房产过多的人征税以抑制投机。
城镇化是重要载体
中国证券报：绿地如何看待城镇化带来的发展机遇？
张玉良：积极、稳妥、有序，这三个词很重要，表明现在的城镇化跟过去很不一样。现在大城市有很多“城市病”，比如拥堵、房价上涨过快、资源有限等。
北京、上海的人口仍处在快速扩张阶段，超过千万人口的城市越来越多，当资源不能承受人口集聚的状况时，问题就变得较为严重。相比特大城市而言，人口一二百万的城市发展的一般比较有序，但有些城市出现了人口萎缩现象，在某些地级市表现尤为明显。
目前部分三四线城市的房地产项目空置率较高，三四线城市房地产市场的发展情况令人担忧，市场和人口都集中在一二线城市去了。这些问题，跟我们过去城市发展导向有关系。
中国证券报：城镇化对绿地集团以及整个房地产行业而言意味着什么？城镇化的内涵是什么？
张玉良：下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。
房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。大企业应该发挥标杆作用。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我认为，未来十年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。
现在城市已经没有边际。以长三角、珠三角为例，城市都连起来、成片了。城市的边际如何界定，也是我们研究的新课题。比如上海与江苏的苏州，地域都已经相连。城市群应该是形成“一核多中心”的概念。国外的洛杉矶等大城市，周边有一连串的卫星城，东京也有卫星城，但我们的城市是城市与城市连接。
城镇化是未来经济增长的载体，城镇化也是内需的重要载体。未来几年，无论是投资还是内需，城镇化都是一个重要载体，离不开它。特别在当前外需增长困难的情况下，城镇化的意义更为重大。
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建议征收“持有税”
中国证券报：如何看待2012年的楼市调控？
张玉良：目前看，政府对楼市的调控是有力的，成果明显。虽然各界认为调控的手段应更市场化、法制化，有些手段不一定是的办法，但可能是目前最有效的办法之一。
有的事应该怎么做，不代表现在就能去做，因为条件不够具备。在限购背景下，今年楼市有一定的成交量和市场繁荣度，但房价并没有上去；此外，保障房建设速度在加快。这种结果，符合中央的调控意图，但以目前的方式进行调控难以持久，因此有关部门也在寻找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成长的一年，行业龙头增长比较快。绿地也是如此，绿地销售面积和成交金额，今年增长率均在35%-40%。
中国证券报：限购政策将何去何从，房产税等长效措施如何推进，社会各界对明年房地产调控各种猜测颇多。绿地如何看待明年的房地产市场？
张玉良：个人认为，明年房地产调控措施可能进一步完善，关键是房产税怎么出。
如果仅仅是征收房产税，只能抑制投机，但对房产持有过多的人，应该对其在持有环节征税。
房地产领域的相关税费较多，应该对原有的税收进行清理，否则大量新增税种不够合理。如果向多数普通老百姓征税，不太合适。有的税收虽然看上去是由企业承担，但实际上更多的是转嫁给了消费者。所以要解决抑制投机问题，应该对持有房产过多的人征收“持有税”。当然，好的税收政策，不应该是对大多数的普通购房者、刚需人群征税。我们期盼有市场化、法制化，通过经济、法制、税收的办法，取代行政限购。社会上笼统认为，房产税会解决高房价，但如果每年让多数普通购房者都纳税，其实会加重老百姓的负担。
突破瓶颈推进转型
中国证券报：绿地近期的发展目标是五年之内进入世界200强，这意味着绿地营业收入要在5年内翻番，绿地如何实现这一目标？
张玉良：早在2005年，绿地在年营业收入还不到100亿的情况下，就明确制定了6年后冲刺世界企业500强的目标。这个梦想，奇迹般地如期实现。
跻身世界企业500强后，我们提出以“20年后再出发”的归零心态，对企业的先进管理模式，寻找差距、改进提升，推动外延式增长和内生式提升齐头并进，提升自身在国际市场竞争能力。
绿地未来的目标是进入世界企业200强。我们有信心在2015年实现业务经营收入超过5000亿元。今年已经超额完成2400亿元的目标，如果保持每年30%的增长率，这个目标可以实现。公司内部做了分解，到2015年，主业房地产经营收入达到2000亿元，能源达到2000亿元，其他产业1000亿元。
中国证券报：绿地集团很早实行“走出去”、“调结构”战略，绿地的“转型观”是什么？
张玉良：绿地集团2000万起家，20年进入世界500强，得益于“走出去”。绿地有80%的业务不在上海，同时绿地也适度发展其他产业，因为房地产行业稳定性太差。在走出去过程中，依托信息化，实行三级管理，集团战略管控与财务管控相结合，这已经形成制度。
绿地近年来致力转型升级，坚持三个适应：适应政策、适应环境、适应市场；坚持三个调整：调整产业结构、产品结构、区域结构；坚持在发展中解决问题、突破瓶颈是绿地的“转型观”。自行车在行进中转弯较容易，但停下来转弯却可能会摔跤。
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金地集团总裁黄俊灿
2020年前是行业发展重要机遇期
金地集团总裁黄俊灿日前接受中国证券报记者专访时表示，城镇化将带动房地产市场持续发展，2020年前是我国房地产业发展的重要机遇期；预计2013年是一个“过渡年”，房地产市场量价走势有波段但整体平稳，楼市调控将呈现常态化趋势。金地集团的产品类型将向刚需、自住、首改需求倾斜。
明年楼市整体平稳
中国证券报：城镇化为房地产行业提供了怎样发展机遇？是否会影响公司目前专注于一二线城市的布局？
黄俊灿：未来十年，随着一线城市常住人口不断增加，城镇化及人口结构带来广大刚性需求，将带动房地产市场的持续发展。农村转移至城市人口中20%将会在城市购买住宅。2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。
中国证券报：2012年市场前冷后热走势较为明显，金地怎样评判今年的市场？对于明年的市场走势，有何研判？
黄俊灿：由于刚性需求的支撑，以及前期被压抑的购买力逐渐释放，2012年市场整体发展平稳。一线房企在复杂政策和市场环境中，通过各种努力，经受住了市场的考验。下半年成交数据表明楼市有回暖趋势，其支撑是刚性需求和改善需求的释放。我们预计明年及未来几年行业将平稳发展。
做出以上推论主要论据是，中央经济工作会议已经为明年经济工作定调，宏观经济趋于稳定，明年经济社会发展具备很多有利条件和积极因素，对未来的中国经济有信心。我们认为，明年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，房地产市场调控政策不会放松。整体上2013年仍将是一个观望过渡年，房地产市场量价走势有波段但整体平稳。
我们对市场的长期观点是，未来房地产市场将呈现出机遇与挑战并存的局面。从宏观经济发展趋势来看，中国经济增长过去十年依靠投资拉动的发展模式正逐渐丧失可持续性，地产行业对GDP增长贡献已达约6%或更高，经济增速趋于放缓。扩大增长空间和改变增长结构政策，城镇化水平的提高、服务业的发展、区域间平衡发展，将成为未来中国经济新的增长点。政策层面，经济增长与民生成为政策权衡两个重要因素，未来随着市场化调控政策措施逐步出台，楼市调控将呈常态化趋势。
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优先开发中小盘
中国证券报：在刚需产品成为市场成交主力之后，未来金地产品线将呈现何种格局？
黄俊灿：去年的销售数据和今年的销售显示，刚需类产品支撑了主要成交和业绩。
在土地投资方面，原则上，公司坚持严格控制土地成本、强调拿地区域分布合理性，着重补充刚需和首改类产品的占比，首置、首改占比显著提升，以提升产品市场竞争力。我们判断，未来十年刚需市场仍为市场需求主体。同时，也要紧紧抓住改善型市场，未来改善型市场仍将进一步成长，尤其是首次改善型市场将会呈现较好机会。短期内，公司会进一步考虑调整后续拿地的产品结构及地块规模，向刚需、自住、首改等类型倾斜，为发挥投资规模效应，提升集团周转率，新投资项目我们会优先考虑建筑面积在20万平方米以内的中小盘。
在产品研发方面，公司进一步研发针对首置首改客户新系列，为市场提供更广阔覆盖面更大的多元化产品。
中国证券报：金地对于刚刚收购星狮地产[0.44 0.00%]有何战略规划？公司今年进行了两次境外融资的尝试，这在A股公司中并不多见，未来境外融资是否会成为公司融资的主要渠道？
黄俊灿：未来公司仍将以自有积累资金和银行信贷为主。海外发债成功，主要意义在于开拓了新的融资渠道。
近期金地在融资和海外并购方面的进展，不仅有效助力金地集团一体两翼战略推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。
商业地产大有可为
中国证券报：国内的房地产基金规模在2012年出现明显增长，金地设立稳盛投资基金是否会回避金地自己的项目？
黄俊灿：2010年，金地集团明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”一体两翼发展战略。金地业务模式将成为长期发展的核心竞争力。
截至2011年末，稳盛投资已经完成了从基金管理部到独立的基金公司升级转身。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和9只人民币房地产基金，管理规模总计约50亿元人民币。稳盛投资并不刻意回避金地集团的项目，稳盛基金的定位是尽量避免从金地的资产负债表里去买项目，更多的是与金地共同投资。如果是和金地共同投资的话，就不是简单从金地买项目，基金和金地是合作投资的关系。如果金地有适合稳盛投资的项目，稳盛没有必要也不应该刻意回避。
中国证券报：金地集团对商业地产有何规划？商业地产是否出现过剩苗头？
黄俊灿：针对商业地产发展空间的问题，从战略角度来看，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。城市化的过程，并非是人口在城市简单汇集，为了解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这应合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。
目前中国人均商业面积与国外发达经济体相比，还有很大增长空间。中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。从趋势上看，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松，商业地产市场大有可为。
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