房价上涨预期基本形成 首购和改善客信心回升
房地产时报2012/10/26 16:05
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购房者对未来房地产总体走势乐观的信心正在逐步走强。世联地产购房者信心指数已经连续三个季度提升，并处于2011年“国八条”政策颁布以来的水平。且未来房价预期分类指数上升较为明显，表明涨价趋势已经“深入人心”，其中首次置业者和改善型购房者的置业信心有明显提升。
但第三季度上海购房者信心指数为54.3，较上季度下降0.3，是一线城市中下降的城市。上海地区预期未来房价上涨的购房者占比为58.3%，是近一年来看涨者人数首次超过看跌者。从购房者对未来购房时机的预期来看，25.3%的购房者认为未来半年适合购房，较上季度下降7.4个百分点，显示出上海购房者对当前置业环境的认可度有所下降。
从购房者的预期变化趋势来看，本季度主要呈现三个特征：（1）成交量方面，购房者感知到的楼市成交回暖是一个普遍现象，在高人气的带动下，接近一半（46.5%）的购房者预期未来成交量将会继续上涨；（2）价格方面，与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期，致使本季度近六成购房者看涨未来房价，创“国八条”调控以来新高；（3）与此同时，房价上涨带来的负面影响正在逐步显现，主要表现在两个方面，一是购房者认为未来“不适合购房”的比例小幅增加，二是尽管表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比有所提升，但增幅明显放缓。
目前，购房者的涨价预期已基本形成，这是政府最不愿意看到的局面。世联地产认为，面对此种局面，政府不会坐视不管，有可能出台新的调控政策。调查显示，购房者认为未来最可能出台的两个调控政策分别为房产税和房价控制目标，其占比分别为26.4%和25.6%。此外，当前限购政策并未松绑，投资客的购买力受到约束，而作为购买主力的首次置业者和改善型购房者对房价的敏感程度较高。开发商应当谨慎定价，避免伤及这部分购买力。
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近日，陕西省出台了加强商品房价格成本利润核算的《通知》，“合理利润率控制在10%左右”的内容引发热议。人们在猜测“限利”是否意味着房地产调控政策进一步加强的同时，也对控制商品房利润水平的可操作性产生质疑。10月23日，被推到舆论风口浪尖的陕西省住建厅回复称：他们在出台文件前曾对市县21个典型商品住房项目实际发生的成本、税费等各种费用进行了测算，县城的利润率在10%以下，市区的利润率略高于10%，所以最终确定房企的合理利润应在10%左右。也就是说，陕西省此次出台的限利令背后的真实意图，是压制房价未来上涨的可能。
陕西：新规释放房价维稳信号
陕西限利政策披露后，舆论一直在质疑其实际操作难度。陕西省住建厅回应称，陕西此次政策的落实办法是，每半年或者一年在媒体上公布一次各城市区域合理的销售价格区间，从而让“群众明明白白消费”。而合理销售价格区间的测算办法，则是依据房地产开发项目成本构成以及利润测算标准，对已建成或销售后期的典型项目进行成本测算。
北京中原地产总监张大伟将陕西此次公布限利令看成一种信号。据中原地产统计显示，自从8月份国务院督查组回京后，中央部委及各地已经超过15次释放政策再收紧的信号。可以看到，从目前整体调控政策执行情况来看，政策调控力度不减，各地的限购及限贷的基本原则依然执行，使得金九银十各地成交量相比7～8月均出现了下行。他表示，目前整体政策以维持现有政策力度为主，少数城市出台的限利令等政策更多是对市场的威慑，实际可执行度不高，更多体现在心理影响层面。
：不少城市加强行政管控
除了陕西，不少城市对于房价的行政管控近期均有所加强。北京一位高端楼盘开发商告诉记者，近期北京市建委已明显放慢高端商品房网签周期，同期的普通商品房网签周期则在加快。
珠海近日宣布，土地闲置未满一年的，按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的，由政府无偿收回；上海市房管局再度表态，上海决不会放松政策，要继续加大执行检查力度，但也不会有新的政策调整；杭州规定，商品住宅地块溢价率达到49%时，将锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积；广州市国土房管局通过官方微博证实，将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。
各地一系列收紧措施的背后，缘于房价持续上涨的压力。据国家统计局数据显示：9月70个城市的平均新建商品住宅指数依然呈现上涨的趋势，这也是平均第四个月上涨，房价环比下调的城市也已连续4个月不足70个城市中的一半。不过，北京房地产协会秘书长陈志表示，现在说楼市已经反转还过早。他认为，从整体经济走势以及国家调控态度来看，未来楼市的走向将呈L形，甚至底下的边将会持续很长时间。
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新闻延伸
20余城市上调公积金贷款额度
昆明上月底上调至40万元
24日，武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款限额由40万元提至60万元。此外，公积金政策调整部分还包括：买二手房后可立即提取公积金、简化提取配偶公积金手续等。武汉住房公积金管理中心称：“本次相关政策调整旨在进一步加大对职工解决自住住房问题的支持力度，更好满足职工刚性购房贷款需要，方便缴存职工提取使用住房公积金。”
事实上，调整公积金政策的不止武汉。最近，广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，湖南省长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛等地区早前也先后实施公积金“异地互贷”。而今年9月28日起，昆明即调整购买首套自住住房公积金贷款额度。对购买首套自住住房的单职工其所在单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上，且开户满12个月，该职工的贷款额度不得超过40万元；对购买首套自住住房的双职工家庭，夫妻双方所在单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上，开户满12个月，该家庭的贷款额度不得超过80万元。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，公积金的异地互贷主要作用是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不温不火”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的回升。他进一步分析，“公积金贷款利率较商业贷款低，可以降低购房者购房成本；还可以充分利用购房者自己公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费。”
“部分城市利用公积金贷款购买首套住房还可享受首付两成的政策，”张宏伟告诉记者，“如沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成；此外，广州也曾规定，首套房90平方米以下可公积金贷款两成首付；而武汉市也出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法。”
据悉，截至目前，已经有超过20个城市上调了公积金额度。业界认为，公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。张宏伟最后指出，针对公积金的这些调整政策对购房者而言，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护。
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