今日话题:房地产灰色成本高筑 巨额房款为谁埋单

6大房地产成本

有媒体统计分析，除灰色成本外，房地产主要6大成本如下：

·土地成本

目前在售楼盘的土地基本上是两三年前获得的，当时每亩土地的价格在200万元以上，而现在基本上在300万元左右，这一项占到了房屋成本的20%～25%左右。

·建安费用

主要指的是建筑成本，包含人员工资，钢筋、水泥等成本。这一项占到了房屋成本的30%～35%左右。

·配套设施

主要包括水、电、气、道路、管网、绿化等。这一项占到了房屋成本的10%以上。

·各项税费

包括给税务部门缴纳的营业税等税收、给建委缴纳的城市配套费用。这一项占到了房屋成本的10%以下。

·项目销售费用

主要包括人员工资、广告宣传、项目推广等费用。这一项占到了房屋成本的3%左右。

·前期公关费用

这笔费用虽然占房价的比例不大，但是也相当可观，原本不应该统计在房价成本之内，但羊毛出在羊身上，最终还由购房者来买单。这一项占到了房屋成本的0.5%～2%不等。

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房地产利润占几成才合理？

目前社会广泛认为，房地产是暴利行业，房地产业利润之高，让其他行业羡慕不已，也让普通老百姓到了咋舌的地步。由于缺乏权威部门的统计和公布，房地产业利润到底有多高成了一个谜。

日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

从10%到50%，差距为何如此之大？

观点一：“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”

观点二：有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。

在购房者支付给房地产商的购房款中，一部分是通过土地成本、税金及规费的形式，到了政府手中（“土地财政”）；其余的留在房地产商手中，抵扣了住宅建造成本、运营成本之后，就是开发商所得的纯利润了。在各个版本的房价成本清单中，无非是心知肚明的几大部分占比多少不同而已，本质上并无多大区别。

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开发商为何不愿公布成本？

前不久原人大常委会副委员长成思危公布了一项调查结果。他指出：“在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。这30%里，有一部分是开发商最不愿意公布的，说白了就是各种灰色费用。”将各种灰色费用也就是非开发费用列入房地产开发成本，传递出一个信号，这就是腐败和暴利直接导致了房地产价格的居高不下。而要合理确定房产价格，控制开发商的盈利幅度，使房地产市场回归理性并健康发展，没有实打实地核算和公开房地产开发成本，一切只能是空中楼阁。

开发商不愿公布成本的背后是不敢公布。那么，公布了房地产开发成本又会造成怎样的情形？简言之，不外有三：一是将使开发商所谓的种种灰色费用的秘密一览无遗；二是将腐败官员在房地产开发中的经济犯罪行为暴露于光天化日之下；三是将开发商牟取暴利的遮羞布彻底揭开。当然这样做，开发商和一些既得利益者是一百个不情愿，而普普通通渴望“适者有其居”的老百姓则是拍手称快。

地价高则房价高

任志强曾经撰文指出，地价占房价的比例高达59%。“房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。”显然，任志强在暗批地方政府拿了“大头”。

土地成本不降低，开发商恐怕也不会甘于让利，不太情愿压缩自己的利润空间。房价高低不单由开发商的利润率高低决定，也与地价、税收不无关系。近些年来，开发商埋怨高地价使其承担了高昂的土地成本，政府则指责开发商获利太丰厚。每当房地产业被指责为暴利行业，或房价下降压力巨大时，开发商直指土地等获利更多。面对陕西“限利令”，已有不少业内人士质疑，地方政府可以先带头限定地价、税费及贷款利息等开发成本，如此，控制商品房利润率才更有可行性。

房价里70%是政府税费

日前，针对如何解决高房价问题，中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇受访时表示，，应该废除18亿亩红线行政控制，现在土地供给严重不足。第二，这么高的土地出让金，房价里70%是政府税费，如果把土地出让金变成房产税，房价立马下来。

惠铭生发表评论：“按我的理解，周天勇说出‘”70%税费’,最起码包含两种费用:一是传统意义上的税费；二是土地出让金,这个数据虽然可能有些出入,但总体是可信的。”

“‘房价里70%是政府税费’，不仅廓清了楼价畸高的内因,也为政府矫正楼市调控政策提供决策参考，那就是，降低楼价，政府必须首先舍得割肉，否则，今后政府部门再喊楼市调控，恐怕也没有了多少底气，无颜面对公众。”

灰色成本中的“腐败成本”

著名经济学家成思危表示，2005年，他和他博士生做过一个房价参比模型，然后对北京、上海、福州三个点做了核对，“核对的结果，房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%，开发商这30%里头有一部分是灰色成本，说白了，就是行贿的成本。一种是开发商主动去行贿，另一种是有权力的政府工作人员索贿，你不给我钱我就不给你批，不给你办。”作为前人大副委员长，成思危坦言，“要解决这个问题，首先就是要反腐败，要反对索贿。”

2010年南昌市国土局原局长周宏伟受贿案，新华社发表时评《坚决清除房价中的“腐败成本》。“一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。”

甚至，开发商为腐败官员安排娱乐消费、出国考察、组团旅游乃至色情服务，逢年过节再奉上各类“消费卡”甚至为其子女出国留学提供资助。“腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者。

腐败不除，房价难抑。“清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。”

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政府应带头“晒”成本，曝光“灰色成本”

限制开发商利润，是缩小灰色成本比例的途径之一。但同时必须要求政府公开所掌握的房价构成元素。

王才亮认为：“房价调控的关键，是‘市场的归市场，政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产牟利；也意味着政府承担应有的责任，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”

有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。

也有评论指出，政府一是摒弃对土地财政的高度依赖，杜绝靠卖土地解决财政；二是做好税费清理，减轻开发商和购房者的税费负担；三是不折不扣地执行中央的宏观调控政策，杜绝“挂羊头卖狗肉”现象。

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