全国土地市场"高烧"不退 宁波供应复苏或迎"新高潮"
房天下2012/10/18 06:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
十月份转眼已过半，作为金九银十的最后冲刺收尾期，和年终季度的开启期，楼市的传统旺季“银十”还未迎来住宅市场的销售火爆，土地市场已经一片激烈的“抢夺”场面。
宁波土地市场延续9月推地力度，土地入市节奏有所放缓，地块质量却明显提高，江东、鄞州、东部新城、高新区等宁波市六区核心区域优质地块纷纷集中赶场入市，宁波土地市场迎来名副其实的“银十”。国内土地市场也是骤然升温，万科、金融街、富力、保利、龙湖、佳兆业纷纷出手。沉寂了一段时间的土地市场，又再度回暖升温。
宁波土地市场风起云涌 优质地块赶场入市或掀“抢地潮”
10月11日，江东核心区甬江东岸地块挂牌出让，该地块出让面积为97456平方米，总建筑面积239367平方米。为商务金融与城镇住宅混合用地，竞买保证金就高达8亿元。最后，银忆地产斥资近20亿竞得甬江东岸地块，楼面价8310元/㎡，如此高性价比，引得业内一度热议。
10月18日，鄞州区首南街道陈婆渡片区CPD-1地块挂牌出让，该地块分为住宅、商服两部分，面积分别达到了72827㎡、43861㎡，合计116508平方米，约175亩，鄞州区向来是开发商热衷的投资热土，从雅戈尔到万科，宁波的地产领军者对这个区域始终情有独钟，旗下的鄞州项目也“遍地开花”。虽然此次鄞州区首南街道陈婆渡片区CPD-1地块单价并不算高，但面积比较大，而且住宅用地的竞买保证金达到了1亿元，也是引人关注的地块。
核心地块重出江湖成焦点 命途多舛能否顺利出让
10月12日，经历了去年两度挂牌、四次延期的江东——江东核心区地块将第三度挂牌出让，受到了不少业内人士的关注。
江东核心区地块曾多次遭遇流拍，荣安地产副总裁钟卫民表示，“单价高、总价高”是影响该地块成交的主要原因。百隆房产CEO谢耀生则表示，该地块位置重要，风险也大，况且后期审批程序比较复杂，不少开发商对出手拿地显得谨慎。
如此坎坷波折仍“待字闺中”的出让之路，宁波江东核心区地块称之为“钻石级剩女”亦不为过。江东核心区地块此次重新出让，较之前容积率和住宅比例有了一定的调整。有业内人士透露，已经有一家企业“意向明显”。第三次挂牌出让，剩女能否告别单身，成功出嫁呢？答案最迟将在10月25日下午揭晓。
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土地市场“高烧”不退 房市动向可窥一斑
看完宁波地市，再来放眼市场。8月以来，在住宅市场有所降温的同时，土地市场却逆势而起，在土地供求两旺的现象背后，频繁闪现着大型房企的身影。比如，近日保利地产在上海和长沙，连抢两个地块，堪称土地市场的“犀利哥”。
土地市场，由于其一头连着政府，一头连着企业，而成为房地产市场最有价值的风向标。从一二线主要城市土地成交情况看，自2012年5月开始，土地成交已连续5个月环比增长，预示着土地市场已经回暖。而5月份以来，在土地市场上表现活跃的，基本上是大型地产商，比如万科、保利、中海、金地、龙湖、招商、华润等。
十月“黄金周”转眼已过一周，令人失望楼市在长假之后却一扫颓气。楼市究竟是翻转还是坠落寒冬？也许从房地产最关键的土地和资本市场走势，可以窥见其中奥妙。
土地与资本加热 行业再入轮回
过去一周，土地市场延续了最近一个多月以来强势，并拍出了具有代表性意义的“地王”。10月10日，保利地产经过99鏖战，445轮竞价后，以总代价45亿拍得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，折合楼面价为27055元/平方米，成为今年上海的总价地王。
多达445轮竞拍抢地，有些令人吃惊，而这显然不是特例，同时，也让人们想起，多年前央企方兴地产以40.6亿的天价拿下北京广渠门15号地，标志2009年年中以后土地市场的爆炸性行情。更为接近的是，2009年9月10日，中海地产以70.06亿总价夺下上海普陀长风6B、7C地块，方兴地产创下北京广渠门总价地王纪录不到三个月时间就被大幅超越。
显然，今年9月以来土地市场行情不断高涨，在保利地产45亿创造上海地王的背景之下，让人难于相信楼市会“步入寒冬”。
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土地宴再掀高潮 多家上市房企忙筹钱欲抢地
保利地产及其联合体4天内斥资逾140亿元圈地急补仓，多家上市房企正为拿地忙融资。
“库存消化过快的房企不积极拿地补仓，保证开发节奏，后期可能会断顿。”一位知名房企内部高层人士向本报记者直言，“从这个角度来看，近期房企大手笔拿地是一种正常现象”。
10月9日下午，保利地产以总代价9.45亿竞得广东佛山南海区桂城两幅地块，相对于起拍价溢价为1.39%；10月10日上午，保利万科的联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块。
值得注意的是，上述长沙地块是保利联合体拿下的年内个地王。然而，这一数据几后被保利地产再度打破。
10月10下午，保利地产以总价45亿元击败中海、绿地、华润等多家实力强劲的房企，斩获上海徐汇区滨江商住办用地地块，折合楼面价约为27055元/平方米，溢价率达42.86%。成为今年上海的总价地王。
10月11日，保利融创联合以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块，溢价率59.58%，这是保利连续第二天在上海拿地。
10月11日，杭州主城区出让5宗25万平方米土地，起始总价30.44亿元，最终成交金额为37.7亿，万科以13.6亿拍得滨江江南单元BJ01-R21-12地块，溢价率为36%。
除了保利、万科这样的大型房企集中出击抢地外，其他房企的拿地动作也开始变得频繁起来。
10月9日，佳兆业经过现场95次竞价成功竞得佛山南海区桂城街道广东金融高新区，成交价为17.95亿元，溢价72.9%，楼面地价5325.7元/平方米。此外，自10月8日起，华发股份、银亿股份以及越秀地产先后拿地，尤其越秀地产两天内斥资28.51亿元先后抢得广州和武汉地块。
虽然说土地市场都有下半程发力的特点，目前正当其时，但最终会到何种程度，还取决于房企的现金流、对后市的判断等等。
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国土部监控房企 或暗示四季度将爆发土地大战
保利三天豪掷近百亿在上海拿地、万科等一线房企相继出手夺地……尽管国土部不承认土地市场具备全面回暖的基础，但国土资源部启动对房企逆势夺地的监控已成事实。对于国土部的这一举动，有业内人士认为，这或许暗示着在第四季度地方政府将会保持推地力度。
据监测数据显示，10月份以来，多家房企推融资计划，意向融资总额超过150亿元。分析人士指出，在9月土地市场升温的背景下，出现融资热的主要原因是主流开发商判断市场转向，拿地积极性高涨，渴求资金做多，预计4季度很可能将上演土地大战。
事实上，根据国土资源部的监测，今年前三季度，房地产用地供应10.40万公顷，同比减少12.5%；房地产用地出让面积8.30万公顷，出让价款1.37万亿元，同比分别减少17.0%和29.9%。另外，第三季度房地产用地供地4.43万公顷，相当于上半年总量的74.2%。
由此可见，三季度开始，在龙头房企拿地积极性恢复的前提下，土地市场也扭转了冷清的局面，环比回升明显。预计，由于一线城市由于推出量低，而其需求依旧强劲，预计四季度回暖程度将会，部分热点地块可能出现激烈的竞争。
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