观点时评:比房价反弹更重要的是政策预期
京华时报2012/08/20 13:36
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价格一有异动就运用政策工具，未必是好的节奏。其实，最重要的是对政策明确再明确。政策预期明确了，市场预期才会相应明确。
国家统计局18日公布的数据显示，虽然房价同比下降的城市仍在增加，但从环比看，7月份房价环比上涨的城市达到50个，占比超过70%，比6月同期的数据翻了一番。楼市回暖迹象明显。
房价再度上扬，不是宏观调控政策变化的结果，而是货币现象的反映以及一些地方试水微调所致。尽管今年货币投放量增幅低于以往，但由于实体经济需求下降，加之股市低迷，资金再度流入楼市。与此同时，一些地方因土地收入下滑严重，通过各种方法打擦边球试水放松楼市调控。两种力量合并，造成楼市预期出现了微妙变化。
房价反弹，对调控政策不可能不形成压力。在楼市督察工作暂告一段落的情况下，面对这种局面，调控是否将随之趋于严厉？储备政策是否即将出台？调控节奏如何把握？分析这些问题，还要看楼市近期的走势如何。
实际上，在房价反弹的同时，对房价的重要制约因素并没有消散。其一，中央政府反复强调，下半年“稳增长”的主要目标，不意味着楼市调控放松。其二，此前趋之若鹜涌入中国并投资房地产业的热钱，最近出现了大规模撤离的迹象。其三，许多地方土地流拍现象依然存在，已有开发商在考虑转型。可以说，政策面和资金面，都不支持房价大幅飙升，市场内部这一认知也没有变化。
价格一有异动就运用政策工具，未必是好的节奏。政策使用要建立在辨清市场趋势的基础上。6、7月份以来的房价上扬是多方面因素造成的，如果单就楼市调控，成本不小效果未必好。比如，如果实体经济环境大幅改善，那么在楼市政策没有松动的情况下，资金不会选择进入高风险的楼市；如果资本市场的表现不是低迷至此，百姓有更多的投资渠道，那么对房子保值增值的依赖性就会降低许多；如果保障房建立起了质量品牌，并能保证配套，刚性需求就能得到有效分离。治楼市，功夫不仅在楼市内。这是资本的流动性所决定的。
当然，不轻动政策工具，不代表对房价上扬熟视无睹。其实，最重要的是对政策明确再明确。政策预期明确了，市场预期就会相应明确。当前，最需要明确的是，已宣布要扩大试点的房产税能否设计成为地方的稳定税源，以解财税收入下降之急？此外，到底哪些试水是合法合情的，哪些不是？政策底线划出来了，房价反弹的高度自然也就可以掌握，而购房者也能做到心中有数。
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(金融时报)七成城市房价上涨：储备政策或发力
国家统计局日前发布的数据显示，7月份70个大中城市中新建商品住宅环比价格上涨的城市增加25个，达到50个。作为最能反映房价走势的数据，这表明经历了数月房屋成交量回暖之后，“局部上涨”的房价大有“普遍上涨”之势。房价走势的变化给已显成效的房地产宏观调控提出考验。
楼市筑底迹象明显
今年春季以来，房屋成交量的回升推动楼市逐步呈现暖意，随后房价上涨的预期不断增加。目前市场上出现了“恐慌性”入市的现象。上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进指出，7月份，多数城市的房价环比已出现上涨的趋势，而房价同比也处在了筑底的阶段。房价上涨压力加大的市场趋势已很明显。
7月份的数据显示，不仅在数量上房价环比上涨的城市增多，在涨幅方面，新建商品住宅环比涨幅相对于上月上升幅度较大，同比涨幅也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。此外，更能反映市场需求的二手房价继续保持着环比上涨的态势。
在房价出现上涨苗头的同时，国家统计局此前公布的房地产市场运行情况显示，国房景气指数虽然在7月创下历史新低，但是下行速度减缓，呈现出见底势头。
前7个月，商品房销售面积同比降幅继续收窄，表明商品房成交情况已度过最冷的时期，市场预期下半年跌幅还将继续收窄。从房企的资金方面来看，最坏的时期似乎已经过去，随着房屋成交量的回暖以及房价上涨预期的增加，房企面临的压力将有所好转。综合多方面的指标来看，当前房市筑底迹象明显。
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防止房价上涨需引导好预期
虽然7月房价上涨城市增加，但是市场普遍预计后期房价大幅上涨的可能性并不大。一方面，中央一再强调房地产宏观调控力度和方向不变，指向投机、投资需求的限购、限贷政策没有松动。在这一政策背景下，虽然目前房价出现上涨，但是上涨幅度有限；另一方面，房地产开发投资仍在回落，难言房市全面回暖。上海易居房地产研究院预计，未来两个月，房价仍会在一个合理区间进行振荡式的小幅上升。
当然，当前支撑房价上涨的因素依然存在。从市场的表现来看，除了刚性需求外，近期改善性需求释放的程度逐渐加深，购房者逐步改变“观望”心态，积极入市。市场对后期房价上涨的预期将会支撑房价的上涨。市场人士指出，预期很关键，防止房价上涨需引导好预期。
主要城市的房价相比去年同期的点均还有一定差距，因此，以抑制投机投资性需求为目的的此轮房地产宏观调控效果已经显现。不过，目前出现的房价上涨苗头对巩固房地产宏观调控成果提出了挑战。后期房价走势如何，关键还要看房地产宏观调控的动向，调控的一举一动也将对市场预期产生重要影响。
目前我国经济运行面临下行压力，房地产开发投资的下降成为投资下滑的一大因素，在“稳增长”的背景下，如何协调“稳增长”和“稳房价”二者的关系，对我国的房地产宏观调控提出了新的考验。当前房地产市场正处在艰难的调整时期。
敏感时期要做好政策储备
随着房价的上升，人们对房地产宏观调控政策的关注度一再提升，政策已经走到了十字路口。
7月下旬，国务院组织的督察组分赴各地调研，通过调研行动对楼市运行状况作个摸底。这一举措释放出以抑制投机投资性需求为目的、限购限贷为核心的房地产宏观调控方向和力度不改，进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。加强问责将有利于巩固调控成果。
在房价上涨城市增加的背景下，市场人士普遍预期，如果出现房价继续上涨甚至大幅上涨，将很有可能招致房地产宏观调控的加码。近期已经出现关于“房产税”的争论。自从去年房产税改革在上海、重庆试点之后，房产税改革尚无新动向，对于下一步房产税的推进各方寄予厚望。
当前的房地产市场错综复杂，市场预期也在发生明显变化。在这一敏感时期，在坚持房地产宏观调控方向不变的同时，更需要做好政策储备，加强对市场预期的引导，防止前期调控成效付之东流。业内人士指出，加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程、推进房产税试点都有可能成为后期调控的储备政策。
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