南桥一办公楼70年产权不限购 目前销售据称不违规
新闻晚报2012/07/26 14:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
7月23日，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局联合对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读，70年产权的酒店式公寓被划定为限购范畴。
然而记者却在奉贤南桥发现一楼盘却公然叫卖70年产权办公楼，酒店式公寓，并打出了“不限购、不限贷，70年产权”的广告。对此，业内人士表示，按照的解读，项目实际应属限购范畴，但是由于项目预售证在去年就已获得，因此奉贤房管部门也坦言，现在销售并不违规。
广告诱人
酒店式公寓不限购不限贷
在奉贤南桥展园路和望园路口，一个大型的地产广告牌分外醒目——“抄底就在眼前，南桥金水领寓多功能办公楼，精装酒店式公寓南桥新城5900元/平方米起”，“不限购、不限贷，70年产权双轨规划”更是用橘红背景黑色字体勾勒而出。
顺着广告牌的地址，记者来到了其位于南郊庄园内的售楼处，工作人员介绍，目前南桥金水领寓酒店式公寓已经基本售罄，只有多功能的办公楼和一些小商铺在售。“5900元/平方米的是指项目南北面上，靠近马路的办公楼，面积也有300平方米，而商铺目前的价格为8000元/平方米，开发商准备打造成一个经济型酒店，售后3年。 ”该工作人员强调，目前在售的办公楼和商铺以及已经售罄的酒店式公寓都有70年的产权，但是不限购、不限贷。
由于商业项目大多为40年-50年的产权，为何这个项目的产权能长达70年？该工作人员解释，整个大地块属于住宅用地，办公楼和商铺都是在住宅用地上建的，因此按照土地性质都有70年的产权，与此同时房屋用途又属商业，所以可以不限购不限贷。 “目前签的预售合同都是商业的预售合同，房管部门的预售证也是商业项目的预售证。 ”工作人员如是说。正是因为其特点，着实吸引了不少投资人士。 “酒店式公寓卖得不错的原因，就是因为其是住宅性质，但不限购、不限贷。 ”
根据工作人员的介绍，记者查询网上房地产资料发现，该项目报备名为金水苑(论坛)商业街，最近的一次开盘时间为2011年1月26日，预售证编号为奉贤房管 （2011）预字0047号，共推出了221套商业项目。而其报备的土地证显示，该项目地块用途为住宅，使用期限为2005年9月27日至2075年9月26日，共计70年。奉贤区房管局发放的预售证也显示，项目的土地用途为住宅。
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业内观点
70年产权项目均属限购范围
“按照上海房管和规土部门的规定，70年产权的项目，实际上都应该属于住宅用地，都应该属于限购的范畴。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟如是说。在他看来，因70年产权的住宅本身就属于限购范围，无论营销主题怎么变幻，都无法改变这个事实，在这方面来讲，即使70年住宅产权的酒店式公寓或是其他的项目在进行销售，这些产品自然是限购的。
上海中原研究咨询部总监宋会雍也赞同此观点。他表示，与其他项目酒店式公寓相比，在住宅用地上建造办公楼较为罕见。 “无论是价格还是利益化，商业项目均无法与住宅项目相比。 ”他分析，开发商此举有可能是为了完成整个区域的商业配套而采取的变相引资。
“住宅区域周边无商业配套，开发商在拿地前，有相关商业配套的承诺，但现在又不愿意经营商业，才会将住宅改建为商业项目，并对外销售，一方面缓解限购问题，另一方面也起到引资的作用。实际上也有钻空子的嫌疑。 ”
就此，记者昨日特意来到了位于嘉园路的项目现场，据周边居民介绍，整个项目中，大多为动迁安置户，目前周边的商业配套还未完善，只有一些小门店。在售办公楼和酒店式公寓，只有部分酒店式公寓已经有人入住，其余均处在空置中。
项目揭秘
去年已拿到预售证 销售不违规
针对该项目70年产权不限购不限贷是否涉嫌违规。昨日，记者就此话题致电奉贤区房管局市场科，一位工作人员在听取了记者的介绍后表示，如果是按照23日上海市房管局和规土局的规定，该项目从宣传上属于违规。“70年产权的房子肯定会限购。 ”
但由于该项目在2011年已经拿到预售证，当时开出的预售证虽然表面土地用途为住宅，但又是商业街项目，才会出现70年产权的商业项目。该工作人员坦言，由于楼盘在新政前已经开售，因此目前销售不属于违规。
对此，业内人士建议，购房者在购买商品房屋时，应当根据建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素来判断所购房屋的用途，避免不必要的纠纷。
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小户型刚需撑起楼市
自限购以来，投资性需求淡出楼市，“刚需”撑起了市场的购买力，近期市场的回暖，“刚需”功不可没。
在区域成交方面，江宁和浦口仍是成交主力，成交量分别为281套和202套，两江板块的的成交总和占到全市成交量近四成左右。而主城区也表现良好，包括玄武区、白下区、建邺区、鼓楼区、栖霞区的二手房成交量都超过了100套。
“我看了不少二手房小户型的房子，但八九十平方米的那种我们负担不起，只能看看五六十平方米的。”参加工作3年的小张打算明年和男友结婚，对他们来说今年的主要任务就是买上一套房子。
目前购房市场上的主力就是首次购房或首次改善住房条件的刚需客户，他们对价格格外敏感，如江北的大华锦绣华城周边的小区，一般60多平方米的房子，总价只有40几万，完全在可以承受的范围之内，无论是付首付，还是以后还房贷，压力都比较小，而且两间卧室能满足他们一家三口的住房需求，甚至父母过来帮忙带孩子也没问题。
“房子不需要大，够用就行。”一位购房秦小姐说道，而这也代表了大部分购买小户型的置业者的心态。小户型的购房群体大多比较年轻，年龄普遍在20岁至35岁之间，工作时间不长，没有太多积蓄，但由于所受的教育及所处的环境使他们对生活品质的要求较高，首付15-25万元，月供1500元-2500元左右对他们而言是最适中的，于是小户型就成了他们的选择。小户型项目，让年轻人满足自我空间的需求，首付的低门槛，不至于让他们面对高昂的房价望洋兴叹，他们不在乎空间的化，更多的出发点是为今后买一份养老保险，居住之余又有了一份保障。
南京港厦房地产市场部经理表示，“随着刚需不断入市，在郊区买房的购房者越来越多，而两江板块由于价格较低，成为不断刚需的之地，据门店提供的数据显示，由于房价便宜两江板块的成交主力基本为刚需人群，就连鼓楼建邺的二手房成交量也基本由刚需所创造。”
另外，以前提到小户型、低总价，大多是公寓房。小户型不再是公寓的专利，许多纯住宅也打造出与公寓一样小的精品小户型住宅。
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