楼市难回2009年行情 买房投资不如买房地产股
广州日报2012/06/25 07:54
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端午假期虽然开发商推盘不多，但市场人气回升，买家也蠢蠢欲动。但在价格方面依然“稳”字当头。不过，分析人士指出，楼市调控基点短期不改，市场人气虽有回暖，但房价难有大涨，买房投资不如买房地产股投资。而数据显示，过去十年，虽然房价暴涨，但就总体投资而言，炒房地产股高于炒楼，今年和未来一段时间可能继续如此。
远郊盘人气爆棚 郊区豪宅人也不少
这个端午小长假“龙舟水”凶猛，广州间或出现倾盆大雨，然而这并没有阻挡市民看楼的热情。记者端午小长假期间在多个楼盘看到，冒雨看楼的市民不少，各大售楼部的人气比今年早些时候明显回升。
远郊的大盘在这个端午假期的人气尤其火爆，如位于增城的金地荔湖城在端午节假期主推3~4房的小高层单位，毛坯单价从5300元/平方米起，均价在6000元/平方米左右，现场人气非常火爆，销售人员告诉记者，端午节的三天每天的看楼客都不下300人，销售情况也不错。
现场的一位买家告诉记者，来这里看主要是因为价格便宜，“我在天河工作，市区怎么可能找到6000元一平方米的房子啊！二手房、旧楼都找不到！”这位买家感叹道。此外，目前工作在天河住在东部区域的情况比较常见，所以过来看看。据了解，最近的两三个周末，这里的人气都非常旺。
远郊“刚需盘”人气爆棚，市区的豪宅盘人气也不错。保利天悦是海珠区标志性的豪宅盘，住宅单价超过4万元/平方米，记者假期来到这里的时候正下着倾盆大雨，然而售楼部前面的马路上已经停了数十辆车，该楼盘用来“摆渡”顾客从售楼部到样板房的不是一般楼盘使用的电瓶车，而是可以装载二十几个人的中巴车，记者等了不到15，中巴车就满载客人往样板房进发。
大学城目前也有比较多新盘在售，越秀[简介 动态]城建旗下的星汇文翰、星汇文华货量，但都以大户型为主，不少都是140平方米以上，按照2万元余元的均价计算，一套房子总价接近300万元。昨日记者在星汇文华看到，这里看房的人也不少，每个样板房里都有一两拨客人在看房。
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价格 楼价仍高企 似2009年暴涨
近期楼市人气回升，开发商开出的折扣优惠减少，一口价单位更是踪迹难寻。保利天悦公寓单位在开盘时曾低至1.8万元/平方米起，销售人员表示，端午节期间的均价为2.3万元，较之前上涨不少。大学城的星汇文华在端午节期间推出了额外9.8折，但是折后均价依然是20000元/平方米以上。金地荔湖城在端午节期间也并没有推出什么特别的优惠，目前的均价为6000元，而去年价格比较高的时候也就是6100元/平方米左右。
南沙的一个大型楼盘“五一”期间一度推30套“一口价”单位吸引顾客，带装修单位低至“6字头”，然而端午假期该楼盘销售人员表示目前只剩下二楼和顶楼单位，价格高达8000元/平方米以上。
新楼盘的人气旺了，房地产中介门前重新聚集了看楼客，市场似乎回到了2008年底2009年初的“表情”，历史真的会再度重演吗？
2008年底2009年初，随着4万亿刺激政策出台，受调控压抑的房地产市场出现报复性反弹，当年广州房价从不到10000元/平方米飙升至年底的接近14000元/平方米的价格。不少楼盘的价格一年之内的涨幅超过50%~100%。
不过业内专家认为，这一波楼价难以复制2009年的涨幅。满堂红地产研究部高级经理周峰表示，首先现在的房价与当时已不可同日而语，2009年初入手二手房的买家均价在7000元/平方米左右，而现在的二手房已远高出当时的价格，上涨的空间已不大；另一方面，现在限购政策并没有完全放松，更不要说刺激政策。目前支撑市场的是刚性需求以及一部分改善性需求，这些购买力无法支撑楼价长时间、大幅度地上涨。
过去十年房价涨幅 远落后于地产股
虽然经过国家连续重拳调控，房价已温和回调或者放缓涨幅，依然有不少开发商人士表示，在各种投资中，投资房地产最为赚钱。但数据显示，在过去十年中，买房总体投资逊于炒地产股。
国家统计局报告显示，2002年，商品房平均销售价格为每平方米2291元。而数据显示，今年1~5月份，商品房销售均价为5868.57元每平方米。同2002年相比，过去十年，房价平均上涨了156.16%。如果在最为理想的情况下，一投资者在十年前购入一套房产投资，不计银行贷款利息、物业维护成本和租金收入等各项收支，仅从房价涨幅上看，投资是1.56倍。“实际上，过去房屋租金一直都比较低，抵消各种开支，也没有多少结余。即使到现在，如果贷款购房投资，房租收入是低于银行贷款利息的。100万元的物业，贷款50万，20年期限，每月的贷款利息在3000元左右，但这样房屋的租金基本上达不到3000元。”有房地产投资人士告诉记者。
而从股票投资上看，即使剔除各上市公司年度分红，股指也高于投资实体房产。记者对比交易所地产指数发现，过去十年，地产指数虽然经历了2008年和2010年的连续暴跌，指数涨幅也达到177.28%，比房价涨幅高出20多个百分点。今年以来，房价并未明显上涨，但地产股指数涨幅高达25.72%。
从具体个股看，房产实体投资的远远低于股票。记者在万科A官方网站上查到2005年的半年报，数据显示，2005年上半年万科销售均价为6339.87元/平方米。而今年前5个月，万科销售均价为10252.03元/平方米，过去7年左右的均价涨幅为61.71%。但在股价上，按照万科上市以来的复权价格计算，2002年6月30日的收盘价为91.72元，今年5月最后一个交易日报收698.94元/股，涨幅达到662.04%。过去十年万科的股价涨幅更是高达870%。
另一巨头保利地产2006年上市，数据显示，该公司2006年上半年营业收入为14.3亿元，广州地区的主营业务收入占比在五成左右。而根据广州房管局披露的数据，2006年6月份全市新建商品房住宅价格为6380元/平方米。有分析认为，保利当年在的销售均价应该在7000元/平方米左右。今年5月份保利销售均价为11749.05元/平方米，累计涨幅在七成左右。而该公司股价从上市首日20.21元的收盘价暴涨到今年5月31日的122.53元（复权），上涨了5.06倍。
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机构分析 产股基本面继续回暖
面对房价未来走势，多数分析认为，调控持续，房价不会再度暴涨。但鉴于预调微调和挤压的需求逐步释放，市场销售最差时段基本过去，地产股还是有得炒。因此，“炒房不如炒地产股”可能继续上演。
记者粗略统计发现，在过去的半个月左右，国家四个部委对关于房地产政策可能松动的辟谣达到四次。链家地产市场研究部研究员陈雪表示，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明市场处于观望敏感期；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。摩根大通研究报告称，楼市紧缩政策不会放松，并认为今年房价下降5%~10%。申银万国研究也表示，在限购取消前，房价出现大幅上涨的可能性较小。
但对地产股而言，多数机构分析认为，市场销售最差时段基本过去，地产股在回调之后依然会掉头向上。实际上，今年以来，地产股一直充当大盘的“护卫”。以节前收盘计算，万科A年内涨幅达到20.88%，招商地产为38.06%。整个地产股指数今年以来累计上涨了25.72%，远远超过上证指数同期2.79%的涨幅。
中原证券地产分析师吴剑雄表示，稳增长的货币及财政政策力度不断加大，对房地产板块形成间接性利好。
东莞证券刘卓平指出，预计下半年政策面将继续向着宽松方向发展，未来随着成交继续温和放大，基本面持续回升，将能助推地产板块行情的进一步走高。因此，刘卓平继续看好下半年地产股表现，建议投资者重点关注招商地产、金地集团、万科A、保利地产等。
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楼市回暖能否为土地解冻
据北京市土地整理储备中心信息显示，6月18日，门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地迎来挂牌截止日期。在15家房企经历34轮竞价后，该地块以2.785亿元成交，溢价率高达49.9%，打破了近期北京住宅用地零成交的尴尬。据悉，这也是年内郊区住宅地块首次出现多次竞价的局面。
“物美价廉”引发竞价抢地
早在该地块首次出价之际，曾有业内机构人士预测，此次门头沟地块可能仍是低价成交，原因在于当前开发商对于土地市场普遍采取“按需而取”的态度，与住宅市场刚性需求的意味比较相似，很难出现高价争抢土地的局面。然而短短半个月之后，该地块以49.9%的溢价率成交，已经达到现有土地出让溢价率政策允许的值，成为今年除去东直门地块以外一个进入竞价阶段的土地，证明开发商对于优质地块的拿地意愿并不低。
链家地产市场研究部陈雪在接受采访时指出，当前北京土地市场面临着两种困境，一方面是优质土地相对较少，另一方面是土地起始价格偏高。倘若土地“物美价廉”，吸引开发商前来竞价的难度并不会很大。
以门头沟龙泉住宅地块为例，该地块首次报价为18585万元，折合楼面底价为4442元/平方米，在报价起始日开始即接到出价，加上位于门头沟区政府、商业中心，因此引发开发商多次出价并不意外。与之形成对比的是东城香河园3号地，尽管该地块属于近年来罕见的内城宅地，但由于价格偏高，依然难以刺激开发商真正出手。
下半年土地市场缓慢复苏
根据专业监测数据显示，自去年8月至今年5月以来，20大重点城市(包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州、天津、厦门、长沙、合肥、郑州、太原、长春、哈尔滨、福州、济南)的土地溢价率均低于5%，进入今年6月以来，这20大重点城市的土地平均溢价率有大幅上升。种种迹象表明，土地市场已度过了最为冷清的时期，下半年极可能缓慢进入复苏期，同时，随着部分房企融资到位、资金回笼，拿地节奏也可能加快。
6月以来，各大城市推出土地的积极性明显增加。6月上半月，20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月环比5月份多出239块，土地供应高峰期即将到来。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，开发商未来的拿地策略取决于销售回款情况，随着当前市场成交量的回涨，部分开发商可能表现出更强的拿地意愿，下半年或年底，北京土地市场或将迎来出让小高峰。
但陈雪认为，下半年土地市场仍然难以实现全面回暖。一方面，大部分中小房企资金层面还处于紧张状态，对于土地市场的参与热情难以提高，对于地价的预期也仍然维持在低位。另一方面，截至6月上旬，当前相对高溢价率的情况下，20大重点城市的平均溢价率也仅有14.6%，住宅用地平均溢价率为12.75%，与高峰时期住宅用地动辄40%以上的溢价率相比仍有很大差距。
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