土地市场亟待"升温" 房企拿地现08年来最低点
房天下综合整理2012/05/17 06:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：21世纪经济报道）尽管近两个月楼市成交回暖，但房企拿地动力仍然严重不足。
值得注意的是，富力、华润、金地和绿城已连续4个月都没有增加新的土地储备。而龙头老大万科拿地速度也明显放缓。数据显示，前4个月万科累计销售金额为385亿，其权益购地金额仅为26亿，购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年，万科这一比值亦维持在约30%的水平。
开发商对土地的冷淡与近期商品房成交量的回暖，形成了典型的矛盾。
某品牌开发商副总裁透露，开发商不愿意购地是因为，在限购不放松的背景之下，楼市短暂回暖并不具备坚实的支撑力。该开发商称，其公司内部有专门的研究部对市场动态进行跟踪分析，对于楼市前景，公司远没有成交数字反映的那么乐观。
“购地主要考虑两大因素，是地价与售价的关系；第二是，如果拿下该地块后，未来销售速度如何，会不会大量占压资金。”这位副总裁称，如果仅从这两个因素评判，开发商除了要面对地块周边楼盘售价滞涨的风险以及短期债务压力，还要面临自身大量库存的风险。“就我们自身而言，目前在售库存就够卖上两三年，还不包括新拿地块等未形成开发状态的项目。所以，我们没有拿地动力。”
在4月业绩会上表态今年将有100亿左右计划拿地的金地，也对未来楼市前景持谨慎态度。金地集团有关人士表示，“2012年公司将量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资。对于已经进入的城市，密切关注投资机会，在巩固已进入城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。”金地集团称。
在开发商购地不积极的背景下，各地供应也处于近几年低位。据中原集团研究中心对13个重点城市的土地市场监测数据显示，在土地供应方面，除重庆大幅放量外，其余城市供应量依然偏低，延续今年以来的低迷状况。而土地成交继续在低位徘徊，较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月，13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%，均处于近5年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，前四月13城市土地出让金同比大降约40%。
在这些城市的土地供应中，北京、上海等地的供应问题较为严重。
前不久，北京市国土局曾召开部分开发商座谈。据知情人士介绍，此次座谈主要透露的信息是，国土局将对今年的土地供应重新做规划，计划5月推出的一些地块，将推迟到月底或者6月初。“这可能与前不久华美地产旗下北京雅居乐公司7.1亿元的百子湾地块，因未缴地价款被收回有关。”该知情人士说。
北京市去年11、12月推出的6块地，在近半年的时间，一直无人问津，至今零报价。这6块地房山、昌平各3宗，出让金总计达66.2亿。除这6幅地块外，5月份尚无一幅新增经营性地块入市。
在上海，1-4月份，上海土地成交建筑面积为1137.4万平方米，同比下降14.2%，这也是上海土地成交建筑面积同比连续第三个月下降。
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（来源：搜房网）5月16日15:21分，备受业内关注的江北核心地块“包家漕3#地块”被港中旅置业（深圳）有限公司以97083.63万元总价拿下，该地块楼板价为10500，溢价率为10%。
25轮温柔竞拍争夺江北黄金地块
16日下午14:30分，江北核心地块“包家漕3#地块”第四次挂牌出让，凯德置地（中国）投资公司、港中旅置业（深圳）有限公司、银亿房地产股份有限公司、雅戈尔置业四家房企由9500元/平米的底价开始竞拍，历经二十五轮报价竞拍，港中旅置业最终以10500元/平米竞得这块当之无愧的江北黄金地块。
包家漕三号地块区位图
从竞拍一开始，10元每次的竞价阶梯就为本次包家漕3#地块出让订下了“温柔”的基调，四家竞买人报价并未拉开大的距离。从第七轮报价开始，港中旅置业（深圳）有限公司开始表现出志在必得的兴趣，从9720元的价格加到9800元，此后开始每轮100元进行加价。第八轮竞拍后，银亿房地产股份有限公司退出竞拍，其他三家房企继续竞拍。当第十三轮竞拍起始价格加到10000元时，凯德置地（中国）投资公司亦退出竞拍行列，港中旅置业（深圳）有限公司与雅戈尔置业继续进行争夺，最后经过25轮的竞拍争夺后，港中旅置业以10500元/平米竞得此块地块。而对于此次竞拍，有观战业内坦言，加价幅度实在太“温柔”。
四家房企竞拍现场
港中旅置业首次进驻宁波市场
搜房网查询资料得知，港中旅置业有限公司是香港中旅集团地产板块港中旅（中国）投资有限公司的全资子公司。
香港中旅集团是直属国资委管理的特大型企业集团，总资产约400亿人民币，以旅游、酒店、房地产、钢铁、物流为其主业，具有70多年历史。在深圳、上海、沈阳、珠海等10多个重点城市均有地产项目投资，其性战略布局已初具规模，曾成功投资开发深圳华侨城、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村、中旅国际公馆、珠海海泉湾、上海汇丽花园等大型项目。此次拿地为次在宁波楼市市场亮相，而在竞拍现场表现亦相当低调，对于记者所有采访均未作回应。
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高调亮相低调出让
宁波业内：或暗示宁波楼市开始趋于理性
对于此次包家漕3#地块的高调亮相和低调出让，搜房网连线均胜房地产开发有限公司总经理缪百年，百隆房产总经理谢耀生,爱地机构市场总监许哲，对此价格均表示或是市场理性回归的一个信号，而缪总更表示这次拍卖对购房者和开发商是一个双赢结果。
百隆房产总经理谢耀生
房价回归助推地价回归
就今天下午包家漕3号地块以10500元单价出让，谢总表示，这个价格是比较合理的，房价回归合理助推地价的合理回归，房价和地价的本身也是息息相关的，一头动，另一头肯定会受到影响。
10500元的土地出让价也让我们对于日湖板块的房价回跌倒哪个程度有了一个预判，3年后的土地成本大约14000再加上5000块左右的建筑成本，房价在2万块左右可以看做一个保本价，几乎再没有往下的空间了。因此，这次土地出让给了我们一个支撑点，对日湖板块未来房价有了一个略显清晰的参照。
双限政策存在 土地市场不会太火
宁波土地市场已有接近一年的低迷期，在限购、限售等政策在没有撤出的情况下，大家拿地的积极性是不高的，土地市场不会火热起来。开发商对于成本的风险预期还是跟市场紧密相关的，房价攀升预期下的拿地时代已经成为过去，因此，短期内，土地市场的波动不会太大。
均胜房地产开发有限公司总经理 缪百年
包家漕3#地块10500元/㎡楼板价是双赢结果
缪总表示，10500元/㎡的成交价与起拍价格9500元/㎡相比差距并不大，甚至可以说是比较便宜，因为周边的二手房也比较贵，差不多去到2万多。这样的一个价格，无论是对开发商也好，或者是以后的购房者也好，都是有好处的。
而从板块来看，该楼板价对于日湖板块而言会有一个比较的作用，或将引导周边价格更趋向合理化。
宁波本地开发商拿地依旧谨慎
从2011年至今，宁波土地市场已经有接近一年的低迷期，而本次包家漕地块出让，是近一年来的一次公开出让，对此，缪总分析称，“相对于港资房企来说，宁波本地的开发商资金还是比较紧，因而拿地会趋于谨慎，而港资房企就会觉得现在的价格还是能接受。”
另外，缪总认为此次港中旅置业在宁波拿地，对宁波楼市不会有特别大的影响，“毕竟港中旅置业不是房地产大鳄”。
爱地机构市场总监 许哲
包家漕地块楼板价或暗示后市更趋于理性
楼板价或暗示后期市场更趋于理性
对于此次10500元/平米楼板价，许总认为，这次包家漕3号地块以这个价格成交还算比较正常，溢价率也算正常。在经过这几次波折后，该地块没有重蹈覆辙能出让成功可以看做市场的一次利好消息。
而以此价格拿地属于比较理性的行为。由于之前出让部门对该地块预期较高，定价也就相应变高，导致该地块数度延期或流拍，此次以1万出头的价格出让成功，应该说是与当前的市场相差不大的。参照这个地价，虽然以后项目造出来的定价还不能确定，但不会像之前的市场那样不理性，因此以这次地块包家漕3号地块拍出对板块的带动不会特别大。
土地价格还未形成市场化
对于宁波土地市场出现的低迷状态，许总表示原因主要有两个方面，一是地价过高，二是开发商目前资金链相对较紧。土地价格的主动权在政府手上，如果政府降低土地价格，还是会有开发商愿意拿地的。由于政府对价格预期过高，导致一些地块流拍，造成了一定量土地的积压。而从短期来看，目前的土地市场行情或依旧无解，因为土地价格还没形成市场化。
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据宁波国土局关于包家漕3#地块的挂牌出让公告显示，该地块位于江北区，东至湖西路、西南至规划道路，出让面积51367平方米，为城镇住宅地，容积率1.8%，为当之为愧的“新地王”，亦因此备受业界关注。
此外，该地块位于江北核心滨水区，该区呈现出V型滨水空间，形成“一心、一轴、一带、四片区”的结构模式，具有独特的历史韵味和创新特色。
而从区位来看，该地块衔接日湖板块，周边生活配套齐全，西南侧更有江北实验小学。其发展潜力不容小觑。
五月放低身段再入市
2011年5月，包家漕3#地块在国土局挂牌出让后，竞买保证金为地块出让挂牌底价的20%左右，达到2.7亿元，而在6月初，该地块将竞拍上限设置为22400元/平方米。且竞买报价达到上限后，将竞配保障房面积。这也成为宁波宗“限地价、竞保障房面积”的地块。
搜房网制图
但一个多月后至挂牌截止日时，国土部门发布公告，宣布因故将其出让时间延后一个多月。去年7月19日是该幅宅地二次出让的截止日，但仍然没有开发商报名参拍，最终宣告“流拍”。关于流拍原因，据搜房网当时采访了解，一方面由于楼板价定价太高；此外，由于开发商对于后市走向不明朗，因此导致流拍。
而今年4月10日，该地块再次挂牌出让，据媒体报道，“此次其出让起始价降至9500元/平方米”，相较于此前限定价格，已经大幅放低身段。
五大主题成熟配套 促包家漕3#地块“黄金身价”
据搜房网了解，包家漕3#地块距三江口仅2公里，位于十二五期间江北重点建设十大区块之一的日湖区块，作为紧邻三江口、又衔接配置齐全日湖板块的新地王，老城区内这样地段的净地屈指可数。
搜房网制图
而日湖板块总体目标是建成环境优美的休闲区、繁华高效的商务区、舒适方便的生活区。目前，该区块在文化休闲、居民小区、教育设施、生活配套、医疗设施五大方面均已非常成熟，对于包家漕3#地块身价起到极大提升作用。主要包含设施如下：
文化休闲：日湖公园、宁波大剧院等；
教育设施：江北实验小学、江北实验中学等；
生活配套：日湖新天地特色餐饮街等；
医疗设施：宁波大学附属医院、白沙医院等。
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