房价下跌“土地财政”受挫 年关面临转型大考

近期，大房企“弃购”、土地流标、低价出让和中止出让的消息不断传来，土地市场的遇冷也冻结了各地方政府的土地财政，地方财政因此捉襟见肘。有数据显示，今年多个城市土地出让收入低于去年同期水平，地方政府能否承受房价大幅下跌的考验？土地财政转型已然成为地方官员不得不面对的问题。

土地市场进入“冰封”期 财政收入锐减

财政部日前公布《2011年11月份公共财政收支情况》显示，11月份，财政收入6457.32亿元，增幅延续了9月份以来的回落态势，比上月增幅降低6.3个百分点，而房地产交易量下降是影响财政收入增幅的重要因素。

据《中国证券报》援引中原地产的数据显示，前11个月，130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒指出，今明两年刚好是地方政府的偿债高峰期，土地出让收入锐减给地方政府带来了巨大困难。

岁末本应是土地出让的高峰，今年市场却显得格外冷清。11月，主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%。有业内人士认为，土地市场遇冷，一是新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工；二是政策预期依然收紧，开发商资金压力大。

政策博弈 “限购”与“增收”纠结

限购抑制楼市需求，而楼市下行，促使地方政府依赖的土地财政逐步瓦解。这是一个连锁反应，也正是近期地方政府试探放宽限购的最终动力。从部分重点城市的财政收入来看，限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。地方政府也有松绑房地产政策的意愿，中央和地方的博弈在加剧。

限购政策执行近一年，即将到期。截至目前，仅有海口、广州、深圳等地明确表态将继续限购政策，而其他40多个执行限购令的城市回应均模棱两可。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，宏观经济政策至少在3个月内不会有改变，地方政府在短期内违背中央政策精神的可能性较小。

明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备。限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。有业内人士预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。

土地财政面临转型大考

松绑政策仅是地方政府的“缓兵之计”，治标不治本，临近年关，地方政府的土地财政依然面临转型大考。

业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式并非长久之计。随着经济转型的完成，“后土地财政”时代的到来，地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题，而是如何落实的问题。

有评论认为，中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则，房地产调控的根本目标难以实现。中国房地产业畸形发展，地方又过于依赖土地财政，结果严重地影响了中国经济的健康发展，作为地方政府完全有责任予以纠正，即地方政府理应主动地弱化土地财政，使房地产良性发展，而并非继续沿着依靠土地财政的老路子往下走。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，土地出让金收入的低成本高效率，是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。政府的财政收入受到土地限制，容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题，等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑，是非常危险的信号。从目前形势来看，地方政府摆脱土地财政迫在眉睫。

他还表示，地方自行发行债务能够缓解当地的财政压力。“后土地财政”时代应以地方债务发行为主要手段，辅之以中央财政支持，另外为了防止地方债务问题的无限扩大，中央可能会对地方债务水平进行评级，以此有针对性地解决地方融资问题。

日前，财政部副部长廖晓军透露，今年财政收入会超额完成预算，中央财政和地方财政都会有一定数额的超收。在业内人士看来，这可看作地方政府实行财税制度转型、走出“土地财政”的契机。如果不“缺钱”，地方政府摆脱“土地财政”的动力可能会更足。

（来源：财新网）地产商不出手拿地，政府心急如焚却迟迟不愿下调地价，他们担心出现房价与地价在博弈中的双向失控

年底将至，原本是土地市场的“旺季”，今年却格外冷清。各大房企纷纷启动“冬天模式”减少拿地，地块流标和中止出让频繁出现，各城市的土地市场深度低迷。

“调控现在进入了第二阶段，房价下来之后，地价怎么办？是该地方政府表态的时候了。”在政府通过强行压制需求逼迫开发商降价之后，开发商与地方政府在土地市场上的博弈开始了。

地方政府陷入两难境地。一方面，变相放松调控托底房价的政策试探统统被中央政府叫停；另一方面，土地市场持续萎缩，地方财政受压。尽管已采取了更为积极和灵活的土地出让政策，市场依然难见起色。

“现在地方政府比开发商更着急。”高策地产顾问机构董事长李国平如是说。

成交僵局

“土地市场基本僵住了。”陈啸天对财新记者称，由于销售不畅、资金紧张，开发商当前的拿地意愿极低。

万科集团总裁郁亮近日公开表示，万科已进入“冬天模式”，现金为王，要更加慎重地买地，“买地是最费钱的，不能买错地”。

首创置业董事长刘晓光告诉财新记者，“目前楼市仍处于不景气状态，首创的策略是保持审慎投资态度，不会轻易拿地。”

绿地集团董事长张玉良此前接受财新记者采访时也强调：“因为销售不好，7月我们就很少拿地，10月开始明确不再拿地。”

中原地产监测的十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）下半年明显放慢了拿地节奏。据中原地产统计，今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十个月购地金额相比销售款仅占21%，创下历史值，甚至低于2008年的31%。

“一方面是由于政府的土地供应量偏少，优质地块不多，地价未出现明显下降；另一方面，由于销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地比较谨慎。”北京中原地产市场研究总监张大伟分析称。

开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。据中原地产统计，11月35个热点城市的土地出让均陷入低谷，流标和中止出让的地块达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。

其中，广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月，广州就三度中止了多幅地块的出让。原定于11月1日公开出让的12幅广州南站地块被临时停拍；11月8日，位于广州南站核心区的12幅地块中止出让；11月15日，原定于11月18日公开出让的8幅土地，有7幅的拍卖再次被取消，如期拍卖的天河区广氮地区地块则遭遇流拍。这32幅地块的出让底价高达187亿元，约占今年广州土地出让收入计划的29%。

广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对财新记者分析，广州出现集体流拍和中止现象，主要原因是拍卖底价定得过高，推出的地块底价基本上就是“准地王”级别的。

“在市场好的时候可能会卖出去，现在市场这么不好，就另当别论了。”据韩世同测算，广州市11月流拍的土地楼面均价达到了5584元/平方米。

在一些二线城市，甚至还出现了开发商“退地”的情况。11月2日，济南市国土资源部门公告出让的11幅土地，其中9幅因无人申请购买而流拍，另外2幅以底价成交。这9幅土地都位于济南市长清区大学科技园片区，包括4幅商业金融用地和5幅居住用地，总面积约855亩。知情人士向财新记者透露，这9幅地原本是龙湖地产有意购买，已签订了前期的熟化协议，并缴纳了2亿元熟化金，但最后龙湖以“资金紧张”为由放弃了竞买，导致土地流拍。

北京的情况也不容乐观。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。

房地产开发企业推迟缴纳土地出让金也成为趋势。一家在成都拿地的开发商告诉财新记者，当地国土部门多次上门催缴土地款，但他们的原则是不当出头鸟，周边的企业不交，他们也不交。据他透露，绿地的成都公司也是以资金紧张为由拖延缴纳土地款的时间。

地方“托市”

土地交易的低迷直接导致了各地土地出让金的大幅下降。据中指研究院统计，截至11月28日，监测的25个大中城市土地出让金合计9501亿元，同比减少1172亿元，降幅达11%。

各大城市中，上海是惟一土地出让金超过千亿元的城市，达到1191亿元，但与去年同期相比，也减少了13%；北京市前11个月的土地出让金总额为920.7亿元，同比下跌14.4%，其中住宅类土地出让金收入仅为372.6亿元，与去年同期相比下跌幅度高达51.4%。

大连则成为降幅的城市，前11个月的土地出让金总额为499亿元，仅为去年同期的一半。另外，无锡、南京、武汉等城市的土地出让收入也分别下降了34%、29%、21%。

“土地出让金的大幅下滑，已给地方财政带来非常大的压力。”李国平告诉财新记者，重压之下，地方政府开始采取多种措施推动土地市场的成交，此前北京市住建委已经召集开发商进行座谈，要求开发商加大拿地投资力度以及更多参与保障性住房的建设。

11月，北京市国土局还采取了一系列措施，包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等，以鼓励更多企业参与拿地。11月9日，北京土地储备整理中心取消了丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地配建部分；11月23日，又下调了顺义区后沙峪镇地块及平谷区马坊镇地块出让起始价，降幅分别达8.9%和15%。

地方财政情况较好的北京还“能扛得住”，一些二三线城市情况已非常窘迫。“下面一些地方，财政拨不出医保的钱，还有拖欠教师工资的情况。”某省会城市一家大型国企开发商告诉财新记者，“现在市里、区里的领导，都会来找我们去拿地，托一托底。”

该开发商透露，他们在11月份刚拿下的一幅建筑面积达90多万平方米的土地，就属于“政治任务”——“市委书记亲自拍的板，不拿也得拿。但那个地方很偏，还都规划的是商业，根本不知道怎么做，只能先拿了放那里再说。”

陈啸天也证实，这种“国企托底”现象在二三线城市很普遍。“在资金允许、力所能及的情况下，我们还是要去拿的，不拿的话，政府也hold不住了。”该国企开发商透露，“拿地之后，政府在别的方面也会有所照顾。如果以后市场好了，别人拿不到的地，政府也会给你。”

地价博弈

然而，在陈啸天看来，地方政府“托市”的这些手段，对缓解当前的土地僵局并没有实质性作用。

“现在的主要问题是，房价下来了，地价还没有松，房价与地价不匹配。”陈啸天认为，必须要将土地成交价格实实在在降下来。但中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，目前地方政府下调出让底价的空间有限。每一幅土地出让底价的确定，主要包括两部分：一是土地的拆迁、整理成本，二是政府的土地。拆迁整理的成本是刚性的，有弹性能够调整的只是政府土地这部分。要下调地价，就要求地方政府放弃一定土地，与开发企业一样，“以价换量”。

陈啸天分析说，各地方政府现在之所以迟迟未动，也是担心出现“房价与地价”在博弈中双向失控的问题，即房价一跌再跌，地价也一跌再跌，最终开发商反而更不敢拿地了，造成局面失控。

“开发商也是看预期的，如果预期房价稳定或上涨，地价合适的时候就会拿地。”李国平认为，需要先稳定房价，然后适当调整地价，才可以打破现在的土地僵局。

陈啸天也认同这样的看法，他表示，房价已经在筑底，地价需要适当松一松，可能下调的幅度会小于房价下调幅度，但需要“供求双方达到一个新的平衡点”之后，开发商才会重新出手买地。