每周话题：楼市冰封 缘何高端住宅屡创成交佳绩
房天下2011/11/30 07:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
摘要：11月18日，宁波凯旋门首日开盘热销4亿；时隔8天，金地鸿悦首日开盘劲销7亿……在普通住宅市场低迷的时候，宁波高端住宅却逆势而行，屡创成交佳绩。相对于不温不火的宁波楼市来说，原本受限购政策的豪宅及别墅产品却一而再地出现热销的场面，我们不免要问这种市场逆袭的现象是改善型需求的爆发还是仅仅是楼市的昙花一现？
回顾：4亿、5亿、7亿……宁波高端项目屡创成交佳绩
事件一：开盘当日热销5亿 合生杭州湾国际新城领袖群伦【详细】
时间：10月29日
项目：合生杭州湾国际新城
热销金额：5亿
约250万平方米“航母级”城市巨舰，傲聚沪、杭、甬黄金三角正中心，紧邻杭州湾跨海大桥，一个的湾区生活蓝本拉开大幕。10月29日，合生杭州湾国际新城正式开盘，推出206套双拼别墅，总价350万起。据现场负责人介绍，首日开盘项目劲销已破5亿元，再创市场奇迹。【详细】
事件二：逆市捷报！华润中海•凯旋门城市别墅劲爆热销4亿【详细】
时间：11月18日
项目：华润中海•凯旋门
热销金额：4亿
4个亿的开盘首日成交量，络绎不绝的购房人群，华润中海•凯旋门用漂亮的“开门红”打响了楼市寒冬中的“成交保卫战”！“在市场不景气的当下，‘以价博量’已经成为楼市常态，但我们相信，产品的品质才是取得逆势热销的关键。”面对热销，华润中海•凯旋门的负责人这样说道。【详细】
事件三：开盘日劲销7亿 宁波“金地鸿悦现象”一红到底！【详细】
时间：11月26日
项目：金地鸿悦
热销金额：7亿
2011年11月26日，宁波慈溪。金地•鸿悦在楼市的寒冬中强势开盘，当日劲销7亿，震撼了极度低迷的长三角楼市。
截止开盘前一天累积到访客户有1814组，其中629组是前来咨询别墅项目，1185组前来咨询公寓项目。开盘当天推出的88套别墅房源，一开盘就劲销超60%的房源。这些数据，无不反映在当今业内同行都不得不承认的寒冬市场下，金地•鸿悦确实做到了首屈一指的开门红。那么金地•鸿悦缘何受到慈溪名流追捧？【详细】
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探因：品牌VS需求 高端住宅跑赢市场的关键在哪里？
原因一：品牌效应
合生创展、华润置地、中海地产、金地地产，这些都属于我们耳熟能详的品牌房企，在产品的打造以及对购房者的号召力上，品牌房企在与本地房企的竞争中，明显要占据很大的优势。特别是在慈溪区域，在以往本地项目占主导的情况下，多个品牌房企的成功进驻，使得慈溪房地产市场的竞争日益激烈。品牌房企的进驻不仅使得慈溪市场产品品质得到了质的飞越，也使得楼盘的比拼已经从单个项目上升到对品牌的维护和认知。这四大品牌房企都在各自项目中有独具匠心的产品，而这也是吸引购房者的一个因素。
原因二：压抑需求的爆发
受限购政策的影响，改善性需求客户成为了受调控政策影响的人群，而这其中，高端客户更是成为了调控中被波及的那批人。从2月20日到11月底，在长达7个多月的时间里，政策趋向平稳，改善型需求则在连续的压抑之下需要寻找新的突破口。
原因三：高性价比
当楼市陷入调控中时，购房者对产品的选择无疑更加苛刻。无论选择哪有产品，高性价比都成为了决定性的因素。而如何突出产品的性价比呢，适当调整价格无疑成为了最为直接的方式。万元的均价，千万以下就可入住中心区域的别墅项目，这些在调控之初无疑是难以想象的。以以往的住宅价格买到的却是现在的别墅产品！这也许是触动大家购买欲望的一个很大原因。
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走势：利率上浮影响或将超越限购 个别现象并不能影响楼市
“这几个成交不错的项目都是品牌企业，而且多个项目的蓄客时间也很长。”房天下知名博友谢耀生说到，“比如合生创展，应该有一定的潜在购买群体。”
但是，谢总认为，这些楼盘属于市场中的个别现象，并不能代表宁波高端市场的需求将会激增。“价格也是非常重要的一个因素，无论哪个项目，他们的价格肯定不会像调控之前那么虚高。”不过对于目前的宁波楼市，谢总仍然认为低迷的状况还将持续一段时间。“市场主要是受到政策的影响，而从目前的形势来看，从严的政策还将持续一段时间，所以整体市场还将会持续低迷。”
随着年底房贷政策的紧缩，首套房优惠利率也随之取消，这也成为了影响购房者是否会买房的一个主要原因。据房天下调查得知，有超过半数的人认为房贷利率是除了限购之外对自己影响的政策。不过谢总认为，从未来的形势来看，首套房房贷利率优惠的取消或许将赶超限购影响，成为影响宁波楼市最为重要的一个因素。“以前100万的房子，每年的利率在3%-4%，而现在已经达到了7%-8%，这对于一个普通购房者来说，影响太大。”
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