光凭退房逼不出房价“拐点”

楼市最近很纠结。

成交萎靡，开发商祭出折扣房，一线城市部分房源大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，“退房潮”成为一个新的关键词。与之相对应的是，业界再度闪现了“拐点”的争执。有说拐点已经确立的，也有认为现在言房价拐点还过早的。

以我个人看法，我比较倾向于后一种观点。

所谓拐点，就是趋势确立，板上钉钉。虽然如今开发商的项目开盘卖不出几套，但销售价格并没有出现全面普降的现象。即便一线城市一些项目出现了大幅度折扣优惠，可二三线城市呢？个盘价格的松动，只是局部，距离全方位的价格下降，仍然有距离，换句话说，趋势还未完全确立。

谈退房，谈拐点，自然离不开谈政策调控。个盘价格的松动，源自政策的逼迫。退房潮的涌动，其实也不单单是因为个盘的价格优惠措施，而在于房贷的紧缩，认购了，却贷不到款，这批人群只好选择退房。我相信，大多楼盘这几个月都遇到过这种退房的案例，只不过是数量上或多或少的问题。

把房价放在拐点上面烤的观点，还在于他们搬出了上市房企前三季收入放缓的论据。“截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。”但上市房企现金流与销售价格并不能呈现逻辑上的因果关系，因为房子可以库存的方式进入财务数据。换句话说，我们不能以房企巨头们的净利润下滑而证明房企销售价格在下降，这不是1加1等于2的简单计算。房价肯定有拐点，但至少不是当前，还需要假以时日。

需求和供给上的博弈，本是自由地产生市场价格。而对于中国的房子，确又非纯市场的价格。因为定价机制上，有住建委等部门在后面指点江山，“垂帘”听价。拿不到预售证，开发商的新房就不能卖，职能部门掌握着价格的决定权，开发商申报，职能部门拍板，这是房价出炉的路径。在这样一条路径中，一些二三线城市曾经为了抵制限购政策，悄悄用限价方式保持住了价格不上涨的假象。

仰仗土地财政和楼市兴旺的地方政府，向来就对政策调控有抵制，因为这触动了他们的利益。当前出现楼市拐点的争论，是不是为冀望政策调控松绑而发出的哭声，都很难说，毕竟，“会哭的孩子有奶吃”，这在中国向来就有传统。

我总认为，光凭“退房”是逼不出房价“拐点”的，主要还得依靠房贷政策的持续保持，最终出现全方位的降价，到那时，才可以真正说拐点已确立。

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近期，京汉置业位于顺义的京汉生活广场正式开业，京汉置业成为继万科、保利、金地入驻商业地产的又一知名房企。与此同时，国际知名房地产服务公司DTZ戴德梁行发布报告显示，借助城镇化与服务两大助推剂，中国商业地产将进入黄金十年。

众巨头涌入商业地产

9月25日，位于顺义的京汉生活广场正式开业。京汉生活广场位于顺义京汉绿港小区，立足服务于小区居民、辐射周边区域，其中，餐饮街临街提供200-3000平方米的自由弹性组合空间，可满足多种风格定位的餐饮企业进驻。由此，一直以来致力于婚房战略的京汉置业也在商业地产行业写下浓墨重彩的一笔。

当然，京汉置业并非家涉足商业地产的开发商，据不完全统计，自去年以来，宣布进入商业地产市场的大型住宅开发商已有近20家。万科、保利、金地等大型房企早已在范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入：万科未来持有型物业将占20%的开发比例；保利计划到2012年商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

与其他地产大鳄对商业地产快速“增容”不同的是，京汉置业商业地产的“进程”更显从容稳健。据京汉置业集团商业中心总经理王海天透露，未来三年内，商业地产将会占据集团总业务的35%，销售金额占到25%。

商业地产欲接手地产黄金十年

国际物业公司DTZ戴德梁行研究表明，中国商业地产将进入黄金十年。

国家统计局发布的数据证实了商业地产市场的火速升温：2010年商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

另一方面，写字楼、商业用房等商业地产市场面临供求失衡。2009年写字楼竣工面积与销售面积比值为1.06,2010年这一比值为0.93；2009年商业用房竣工面积与销售面积比值为1.25,2010年这一比值为1.15。

以京汉置业为代表的房企也意识到专业团队对商业地产发展的至关重要。据了解，从2010年开始，京汉置业就已开始进行商业地产运营管理人才的储备，并借助现有商业项目进行专业人员的培养与吸纳，促进企业的长远发展。同时，还成立商睿智通商业管理有限公司，主要负责公司商业的操作与运营，规划公司未来的发展战略。

二三线城市或将成主战场

2010年10月人口普查结果显示：中国的城镇化率已达到46.68%。国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%-1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55%-56%。

对此，住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，中国的城镇化进程使得每年将近有1800多万农民转变为城市居民。城镇化的发展大大促进了消费，二三线城市商业地产的投资价值也逐渐凸显出来。另一方面，经济结构的转型强化了对内需的支持，国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其需求量也将增加。

同样，京汉置业也对公司未来发展战略进行了长远规划。据介绍，京汉置业在运作顺义生活广场的同时，旗下商业地产项目也以二三线城市为重点布局，除去顺义的项目，目前旗下商业地产项目已经涵盖北京石景山、河北香河、内蒙古通辽等地。