北京崇菜地王之后 被“看空”的合景泰富？
房天下综合整理2011/06/30 13:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：观点地产网）今年以来，合景泰富[简介动态]就有意大幅扩充商业项目，将商业地产的比例提升一倍以上，以分散住宅项目的风险。
6月27日，合景泰富更是掷出7.1亿夺得北京崇文门菜市场商业地块，刷新了北京单价地王记录，同时也为其商业战略版图再下一子。
机构看空
6月28日消息称，花旗予合景泰富沽出评级，主要因对其增长潜力及业务扩张存疑。
花旗沽出评级的论据还在于：合景今年首5月销售按年下降0.8%至109亿元，只达400亿全年目标的27%，较同业落后；而其负债比率仍达90%水平，高于同业。
但根据早前公布的相关资料，上述数据存在偏颇。
翻查合景泰富6月初发布的5月公司通讯发现，今年首五月，合景泰富实现预售总额达人民币55.3亿元，完成全年150亿目标约37%。
另经过观点地产新媒体的核实，上述报道花旗报告所指的实为另一家房企，而根据当日花旗发表的对合景泰富的评级报告，花旗乃给予买入评级。
花旗称，合景泰富收购的北京崇菜地块仅7.1亿与总收购成本合理，适合公司的规模，且该项目具备相当的增值潜力。另外，预料公司的负债比率将控制在62-65%左右，手持现金超过60亿。
然而，相比花旗的看好，瑞信则仍持悲观态度。瑞信6月29日发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建筑或管理商场的经验，料相关投资将增加营运风险。
瑞信另称，7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司财务状况，但可能会造成长期现金负担。
事实上，瑞信的担忧并无道理。众所 ，商业项目开发建设乃至后期运营都需要有大量资金流作为沉淀，而后续资金支出将远远超过拿地成本。
虽然稍早前合景泰富曾发行一笔3.5亿美元的优先票据，拟为其现有及新增物业项目提供资金，但相对于合景泰富的扩张速度，该笔融资贷款或许也只能是一时解渴之泉。
根据合景泰富的战略计划，2011年公司商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正计划在广州、苏州、成都等多个城市及海南省发展其他六家高级酒店及高级购物中心。
而且，从目前的情况来看，合景泰富150亿的销售目标亦面临各种不确定的风险。
风险挑战
瑞信亦称，公司的销售在未来数月仍相对较弱，增加全年销售合约未达标的可能性。
相关分析师表示，合景泰富主要以高端住宅项目为主，根据近期的成交数据，受到限购限贷等政策的影响，高端房受调控的影响较中低端住宅更大，对购买力的要求更高。
“高端房很多人买是由于投资需求，目前的调控主要是对投资房的抑制，所以市场不好的时候，高端房卖得不好。”该名分析师更指，预计下半年对高端房的调控力度会更大。
该名分析人士称，在目前的调控环境下，合景泰富首五月才完成全年销售目标37%，今年要完成150亿尚存风险。
从目前来看，合景泰富似乎把全年销售目标完成的希望寄托在下半年。
根据花旗报告披露，首五月合景泰富并无新项目启动，但下半年公司将有不少的新项目推出，包括广州猎德项目、上海普陀项目、天津济南项目等。
然而，有投行分析师指出，由于合景泰富的项目主要为中高端的住宅产品，且主要集中在北京、上海、成都、广州等城市，如果公司继续在这些区域继续做布局及增长，在目前的环境条件下，将会受到较大的影响。
这已有相关事实作为佐证。瑞信早前公布的报告，合景泰富原计划在第二季开展上海的项目延期，令市场潜在恶化情绪，相信该项目启动是危险的。
由于新项目的入市存在着诸多的不确定性，上述分析师建议，为了尽可能实现150亿的销售目标，合景泰富应避开行业推盘高峰期，尽量回笼资金。
“下半年9、10月份可能是集中供应比较高的时间段，届时将有可能出现供大于求，在限购令还没放松的情况下，这在一定程度上会对销售产生一定的压力。”该分析师最后表示。
相关新闻：
（来源：腾讯）昨京城崇文门一商业地块以4万多楼面地价荣升单价地王，几点疑问待解：A：为什么在地块频频流拍的情况下爆出单价地王？是个案还是某种信号？B：可不可以堪称调控失控吗？C：4万多楼面地价能否助推房价上扬？D：能否有其他一些未知原因？
我的回复如下：A，流拍的土地更多的是因为地段比较偏僻，北京土地出让，尤其是住宅地块，目前是五环以外为主，而目前的限购与限贷，提准等等，都是对开发商的扩张有较大影响的。而且市场不明，影响了房企的扩张速度。但是崇文门地块确实最为稀缺的地块。即使是住宅，这个地块的土地争夺也会是激烈的。应该不是个案，而是市场规律使然！
B，调控的有效期已经逐渐过去了。不论如何调控银根，但是，土地供应是调控不能左右的了。大趋势看好的局面下，土地出让未来依旧是看好的。
C，中心城区越来越
豪宅化，即便是写字楼，也会是更加高端的趋势，北京市场不缺乏需求。更不缺乏高端需求，那么，四环内的豪宅将是未来的发展趋势。推涨房价，或者结束观望也是正常的了。人们不相信土地会下行，那么市场回归常态也就在情理之中了。
D，其他原因暂不明晰！
《新京报》消息(记者张旭)随着崇文门菜市场地块在6月27日成功出让，北京土地市场上半年出让接近尾声。记者根据昨日北京市土地整理储备中心成交信息统计，除房山一块工业用地今日出让外，上半年，北京共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。
《新京报》进一步分析道：在上半年113块出让的地块中，包含居住功能的地块有20宗，建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。
和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地减少明显。北京中原地产数据显示，今年上半年普通商品住宅供地量创下2008年以来的新低，今年上半年的规划建筑面积292万平方米，相比2008年上半年的719万平方米、去年上半年的519万平方米都下降明显。
土地出让屡创天价的北京市，目前的土地出让困局，对于包括土地未来收储和供应以及保障房建设用地将遭遇重创是无可置疑的。
北京限购政策完全不靠谱，北京限高端房价更是完全不顾里子只要面子的错误手段，完全无视规律的北京房价稳中有降的目标，把北京这样一个土地资源奇缺、需求特别是高端需求最为强烈的城市，推到了土地还需推介的境地。
北京土地出让在2010年末开始出现很多奇怪的手段，只是完全违反了市场规律的所谓招标制，人为倾向明显，但是，只要是有一块土地真正到了拍卖阶段，所产生的天价地才是市场参照物。至于更多的通过人为设限的招标制将土地推至市场的手段，可能真正的受益者将是囤地的企业。这种市场差价很难通过行政手段消除掉。
数据显示，北京楼面价已经有明显的下降。统计显示，上半年20宗住宅用地出让金合计120.3亿元，平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%。只是这种楼面地价的同比下降，主要原因是2010年上半年北京城六区的土地出让天价，与目前的土地出让主要在远郊区县有极大关系。我们不会忘记2010年4月17日之前的北京土地出让市场的疯狂。屡创天价才引发了2010年的国十条与国五条，所以这种楼面地价的同比并不反映土地市场的真实情况，但是，崇文地块却成为新的标志性楼面地价。他最终影响的市场预期，一定是城六区房价的稳定上涨。
相关新闻：
