香河土地案难了局 万科“撞到了枪口上”

5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。

上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。

但此次香河土地违规案绝不是处理几个责任人那么简单。涉嫌违规用地的土地上，已建成房屋已被出售的问题也浮出水面，数百名万科欢庆城首期购房人被套，或将面临退房或取消购房合约。

在当地投入巨资的品牌开发商如何与业主协商解决已售房屋？开发商与违规的地方政府如何面对新的纠纷可能？

数百名业主“被退房”

“想不到，万科欢庆城项目沦陷。”24日下午6时，买了欢庆城一期的王斌(化名)对记者沮丧地表示。

5月24日，位于河北香河的五矿万科欢庆城一期、二期在建工地上，施工人员已经全部撤出，工地、售楼处大门均贴上了“香河县住房和城乡建设局”的封条。“这个项目已经被正式叫停，”国家土地督察北京局副专员任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，督察组责令万科欢庆城停工停建。该项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地，本是用于当地村民的回迁安置的。

令督察组头痛的是，欢庆城项目一期300套房源，已经全部售出。这导致该地块无法恢复原状。

存在同样问题的，还有万通地产开发的紫藤堡项目，其200余套房源也已出售。

督察组提出的方案是，劝说万科公司退还300套房源的购房款，取消交易，政府再以成本价回购这些房子，交给原地村民作为安置房；万通等公司的已出售房源，目前暂未有处理意见。

对此，万科内部人士5月24日对记者表示，公司暂未接受上述方案，因其涉及已出售的房屋的买家。目前，正在与提出疑问的买房人协商沟通；也正在联系国土部门以及当地政府相关部门，了解具体情况，协商解决方案。

记者统计，仅万科欢庆城和万通紫藤堡项目，可能涉及的被迫退房的业主就超过500人。这只是香河违规土地的一部分。

5月24日下午6时，王斌对记者表示，他也是上午刚刚得知项目停工的事情，目前正在与万科公司联系沟通，万科尚未给出具体的解决方案。他透露，万科有关负责人及部分买房的业主下午一直开会研究，有些业主并不同意退房，有些提出了买房之后这段时间所付房款的利息损失等问题。

万科有关人士对记者表示，由于事情发生得太突然，目前还没有一个一揽子解决方案出来，但公司肯定会给购房人一个交代。

耕地“被开发”的层层包装

河北香河一系列违规“圈地”乱象的背后，隐藏着政府的暗中操盘。

溯源欢庆城用地来源，存在村干部擅自流转土地的疑问。

此外，北京万通在香河开发的一个商住楼项目此前也被曝光，从耕地到国有建设用地转变，并被商业开发的过程中，同样存在着各级政府层层“包装”的身影。

河北省政府已就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出处理。其中，给予县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其县长职务；撤销周春华香河县国土资源局局长职务。

北京万科相关负责人称，五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全；五矿万科目前正在联系国土部门和当地政府相关部门，了解具体情况，协商妥善的解决方案。

香河万通房地产开发有限公司副总经理杨刚近日也对媒体表示：““紫藤堡”项目地块属于国有建设用地，公司能提供完整的用地和规划手续。”“紫藤堡”位于香河县安平镇境内。据该项目售楼小姐介绍，“紫藤堡”占地约154亩，分3期建设，其中一期上百套别墅已于去年11月开盘销售，二期、三期的别墅及花园洋房也将陆续开盘，并在明年底实现入住。

这个由北京万通开发的项目背后即存在“以租代征”违规用地。

有村民称，2010年3月1日，蒋辛屯镇包片干部带队，村两委班子两路人马开始挨家走访，督促村民流转土地，签订流转协议。政府承诺土地流转19年以后农民如果愿意种地，恢复地貌，还给老百姓种地，并没有明确告知老百姓流转的土地是用于农业开发还是用于商业开发。2010年3月8日，村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》。

据一些村民透露，签订合同后，村干部在没有召开村民会议授权的情况下，私自将村民的土地流转给蒋辛屯镇政府，蒋辛屯镇政府又将土地流转给香河县政府。而村民流转的耕地已经变成了“欢庆城”。

公开信息显示，万科集团和五矿置业在去年7月以底价约3.18亿元人民币，投得河北省香河县国土局出让的5宗住宅用地，总土地面积约26.5万平方米。《香河县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》显示，其中小马坊村附近的5块土地被标明为住宅用地，面积与地产商公布数据相符。

任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，万科欢庆城项目已被正式叫停。该项目共占地420多亩。

三四线城市的风险

香河土地违规背后，是持续的宏观调控之下，地产商深入三、四线城市的经营，存在很大的风险。

随着房企深入到更多的二、三线城市发展，地方政府诚信风险，在各地显现。

一家在深市上市的深圳房企负责人抱怨，地方政府往往约好的东西就会反悔，承诺给企业的补偿等经常不能兑现。

事实上，由于拆迁补偿仅为1000余元/平方米，香河蒋辛屯镇小马坊村村民从2010年上半年起，就开始了上访维权之路，一直持续到事发前。“万科拿地前应该注意到这些问题，防范一下可能的风险。”华南一家大型房企业投资部人士对记者表示，香河土地违规、打擦边球问题存在多年，万科拿地前未进行详尽调查，或者看到了问题，但未评估其风险。

资深地产战略顾问张朝峰指出，二、三线城市的游戏规则不规范，尤其是土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，地方政府征地的来源和方式，更往往无从把握和了解。