千亿外资围猎中国楼市样本 曲线投资商业地产
房天下综合整理2011/03/17 16:45
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（来源：时代周报 姜燕）中国楼市大戏正在上演，一边厢，住宅市场调控日益深化，一边厢，商业地产整体收购案频发。在经历了金融海啸的低迷后，规模达到上千亿美元的外资再度瞄准了中国内地楼市，正欲卷土重来。
重点布局零售业
日前，爱尔兰财富控股集团（下称“财富控股”）旗下信托公司华瑞中国地产信托（Treasury China Trust，下称“华瑞信托”）在新加坡交易所发表声明称，计划发行价值5970万新元的可转换债券为该公司以人民币5.75亿元收购上海一个购物中心的交易融资，该笔融资用途直指上海淮海商城收购事项。
华瑞信托在公告中指出，淮海路的租赁市场近年来，特别是过去2.5年，一直保持两位数的强劲增长，租金平均每年增长18.0%。因此，收购淮海商城，对其重新翻新及定位，是为了使其未来5年租金。
此前，财富控股大中华区首席投资官姚蔚在接受媒体采访时表示，除了北上广深外，财富控股还将目光瞄准中国广大的二线省会城市，尤其看好零售物业。“我们现在看好一线城市和二线省会城市的商业地产潜力，一旦进入二线城市，我们都倾向于寻找当地的战略合作伙伴，这意味着我们的合作不只是一次性的买卖，我们希望可以不断重复我们的合作。”
在收购淮海商城的同时，华瑞信托还宣布同意以4.77亿元从三阳置业有限公司手中收购青岛中央大道零售广场的55%股权，该广场位于青岛的CBD区域。由于三洋有5亿元负债，因此华瑞信托的收购价格降至2.02亿元。
时代周报记者获悉，这两项交易完成后，华瑞信托在华管理的总楼面面积将增加67%，其中零售物业面积将占到58%，写字楼面积将占到29%。
此外，去年11月，财富控股还曾与西安金花企业集团签署了战略合作协议。战略合作方金花企业集团拥有内地及香港2家上市公司，资产总额达300亿元，双方合作投资近40亿元，拟在二线重点城市投资一系列购物中心，在中国打造高端百货连锁经营商业模式。
资本大鳄进退有度
财富控股于2005年进入中国，成立了中国房地产机会公司（CREO），为华瑞信托前身。2006年，财富控股与中粮地产就北京西单MALL展开激烈争夺，由此，让这家地产投资商跃入公众视野。
为此，建设部等六部委发布了171号文件（即限外令）， 提高了外资进入中国房地产市场的门槛。
在这种背景下，爱尔兰财富控股与西单MALL失之交臂，但这并未阻挡其进入中国的决心。2007年6月，CREO斥资74.6亿元，鲸吞中国澳门博彩大王何鸿燊名下的虹桥上海城的一期、三期和上海中区广场项目，创下了当时上海外资收购物业单笔总额的纪录。此后，爱尔兰财富控股又收购了位于上海华山路的财瑞大厦以及北京的空港物流园区等项目。同年7月，CREO成功登陆英国创业板，募集资金2.59亿英镑（约人民币27.5亿元）。
与此同时，爱尔兰财富控股悄然与上海实业投资有限公司（以下简称上实）拟共同投资60亿元人民币运作青岛的唐岛湾海洋村项目，双方在该项目中分别持有50%的股权。但2010年1月，财富控股宣布将唐岛湾项目的50%股权转让给合作伙伴上实，出售价格为6.9亿元，该价格比2009年6月进行的独立估价高出10.9%。
2010年6月，CREO从英国创业板退出，并以华瑞信托的身份在新加坡重新上市。对此，财富控股给出的解释是：“此项战略举措是为了让上市公司更接近我们所投资的中国市场，使其能为我们业务的发展创造和提供强大的资本基础，并借资本市场为变现困难的中国商业物业提供一种全新的退出渠道。”
紧接着，爱尔兰财富控股再次大举进军中国房地产市场，在上海、青岛等一二线城市布局。
这一步调恰恰与外资在中国楼市进进出出的节奏极度吻合：2004年和2007年，曾经两度出现外资大量涌入房地产市场的状况，2008年金融危机爆发，大量外资撤出。但从去年下半年开始，再次出现外资活跃的身影。
杨红旭向时代周报记者表示，2004年以后，海外基金突然对中国房地产产生兴趣，整幢收购成熟物业的案例越来越多，同时，随着楼市繁荣，境外个人购房热情提高。2006年171号文出台后，对于热钱直接收购物业，确有一定的抑制作用。但是，只要国内楼市有投资机会，只要人民币，那么房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。不让购房，他们转而寻求收购控制成熟物业的公司的股权，通过股权交易，费用低，且易逃避政府监控。
“2005年汇改之后，人民币持续，尤其是2007年对美元升幅高达7%，所以2007年热钱进入中国的势头很猛，2008年金融危机爆发，热钱纷纷回美国救急，而我国为了刺激经济和出口，于2008年下半年开始停止人民币，所以造成了2008年下半年至2009年上半年，出现热钱流出楼市的现象。”杨红旭说。
从2009年到2010年二季度，外资在内地房地产投资一直表现平平。尤其是在2009年，摩根士丹利、花旗、摩根大通、凯雷、高盛等相继将手中物业抛售。
2010年下半年，人民币再度。2010年三季度，外资开始变得再次活跃。摩根大通旗下基金在2010年7月以12亿元从摩根士丹利手中购得上海浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目；新加坡基金腾飞在9月份以13亿元购入上海的高腾大厦。
2011年以来，外资大举集中进入迹象越发明显。新加坡嘉德置地、丰树集团均表示未来三至五年内，将分别启动约人民币100亿元、70亿元左右的投资基金，用于内地上海、北京等一线城市的商办项目投资……
国际基金加速布局中国
当外资再次“归来”时，内地楼市投资环境悄然生变，监管再度严格。2010年11月15日，住建部 和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
据国家外汇管理局今年2月发布的《2010年中国跨境资金流动检测报告》披露，2010年中国“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备量的7.9%。
世邦魏理仕数据显示，2010年境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%，是2007年后的另一个增长高峰，其中外资（含港澳台）440亿元，较2009年大幅上涨94%。而从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，而住宅物业比重较2009年有较大幅度下降，仅为8%。
戴德梁行提供给时代周报记者的数据表明，2011年有愈来愈多第三方管理的基金以亚太区房地产市场为目标，流向亚太区房地产的资金总量将达1040亿美元，较2010年中的资金量上升45%，其中，中国是投资者追捧的国家。
商业地产委员会副主任李骁向时代周报记者表示，目前外资收购集中成交与住宅调控有关，限外令让外资进入住宅市场比以前更难，同时商业地产明显升温，并且在未来一段时间内仍将持续升温。
“这些资本虽然打着以战略性眼光长远投资的旗号，但他们最看重的并非是投资，而是人民币和资产持续。对他们来说，二三线城市的商业也是香饽饽。如果不是看中人民币的因素，外资要追求安全边际，进入中国一定会拿非常核心的商业。而内资企业抛盘，有多种原因，可能是企业战略收缩，可能是投资回报已经很满意、急于套现，也可能是调控背景下资金紧张。还有一点，就是内资商业地产总体招商、规划、经营水平不如外资，外资入驻后，经过统一规划管理，能够提升品牌附加值，提高竞争力和率，内资往往达不到这点。”李骁说。
据正略钧策管理咨询顾问刘争介绍，除了上述因素外，2010年下半年，欧美先后出台了金融监管改革框架，要求加强对冲基金和衍生品交易管理，这也导致国际基金加快布局中国。海外资本进入中国的操作模式主要有提供融资、购地自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。但在中国房地产投资环境日趋成熟之后，收购现成物业方式或股权合作更受青睐。
对此，李骁指出，这些外资不论以什么方式进入商业或住宅地产，只要不是立足中国长期经营的，就需要警惕，对房地产行业都是起反作用的，已进入商业地产的资金将对商业地产升温起到推波助澜的作用，而进入住宅产业的则会变相使调控效果打折。
