百隆房产谢耀生:做豪宅 也为百姓做廉租房

【搜房网】：这是你的判断吗？

谢耀生：我的判断。

【搜房网】：我们也采访过很多业内，都说这个限购令时间不会长久。

【谢耀生】：这个怎么说呢，限购令在中国社会只要没有达到政府的目的，是不会撤销的。我们首先要研究先限购令是怎么来的。因为政府说了，哪个地方房价涨的快，要约谈你，要你走人。每一个当官的都不希望自己走，怎么办呢？我只好把限购摆出来，如果房地产再上去的话就不管我的事了。但是如果说房价不下去，限购令也不会拿掉，因为这是他的官帽子。只有GDP下滑了，需要靠房地产撑一下了，才会考虑把这顶帽子摘掉。所以我们才说，宏观经济不差的话，限购令是不会取消的；宏观经济差了，比如08年下半年的时候，房地产这个儿子又要领出来兜一圈了，它才会放你出来。从最近中央经济工作会议来看，主调已经定好了，跟07年年底、08年年初完全吻合，都是调整产业结构，又快又好要转变为“又好又快”，以好为前提不是快为前提。我们的GDP从来没低于过8%，现在提出来是7.8%，如果按照现在的情况，实体经济不差到哪里，进出口、国内消费这块如果还有增长的话，房地产这块支柱产业地位肯定动摇。所以，我们有些房产公司的老总还睡得太死，没有去好好地分析为什么会出限购令。地方政府实际上根本没有考虑到房产商，他考虑的是自己乌纱帽的问题。如果我这边的房价高了，就要摘我的官帽子，我就要走人了。有限购令以后，可以把我的帽子保住。所以，限购令的影响可以说，两年以内不会取消。但是房产税还一直在讲要出台，房产税如果出台的话，矛盾会更多。因为现在有60、70%的人在抗已经实施的房产税。为什么这样说呢？因为用于经营的用房必须交房产税，它的性质是经营用房，按照现行法律，应该交房产税，可是现在有多少办公楼在住人，它交房产税了吗？没有。既然他没有交没有关系，那以后住宅要交房产税了，那我也不交也不会有关系呀。以前实施的房产税就有这么多人在抗税，你说现在实施新的房产税，新纳入的这些人一定要交房产税，有这个道理吗？所以这就会引起大部分人的抗税。实际上你要把房地产这块市场调整的力度再大一点，不需要从房产税这个角度去考虑。比如说在交易过程中，我们的增值部分按照总额1%收所得税，一套房子赚了一倍，征1%够吗？应该是差价部分交20%的所得税，地方政府出1%就可以了。那不是很不合理嘛，再去弄一个新税种来增加住房人的负担，这没必要。所以我一直讲房产税出台要慎重。说实话，中央政府在操作这个东西也是非常慎重的，到现在大概也有两年了，讨论也很长时间了，为什么现在还是出不来，说试点也是在空转，实施起来社会矛盾真的会更加突出。还不如把现在的一些税法执行的严格一点，这样会控制得更好。

【搜房网】：你刚才分析了，存在的危机一个是银行，的银根和利率，再一个就是宏观政策，特别强调了限购令。

【谢耀生】：还有一个，刚才也提了，现在已经实施的宏观调控政策还不到位。如果到位了，光光所得税部分就要交20%，这赚来的钱还是国家收去的多，那不去投资房地产了，这样一来买房的人就少了，买房的人少了以后，市场经济就会出现供需矛盾，等买的人少了，供的人就多了，那市场肯定平衡了。或者出现一个新的平衡，又是供大于求了，那房价就跌下去。这些细细小小的政策也好、变化也好，对整个市场的平衡会起到一定的作用。

所以我在想现在的宏观调控政策，老是加码加得很快，但是宏观经济一定要微调，不能这边重了往那边，这边轻了往那边。所以这次中央经济工作会议多了一个“性”，叫有效性。本来叫宏观调控，我们讲的是针对性和灵活性，现在灵活性、针对性后加了一个“有效性”。为什么会加有效性，针对性怕的是什么？怕你搞成头痛医头、脚痛医脚，现在宏观调控到哪个方向，没注意了，这是针对性造成了。针对性是对的。但针对性不能看表面，一定要看本，当然这要技术，是一个系统工程。那么微调的话，如果你调错了对整个大势不会有大影响。微调以后还要等社会的反映，它有一个周期的。比如说提高准备金率，九天里面提高两次，这种做法不行的，这么大一个国家经济状况，你说九天提高一个两次，0.5、0.5，那你还不如直接1好了嘛。如果调0.5的话，那要看一两个月下去效果不好，下次再调0.5，这才是正常的。他9天以后马上又搞了一个0.5出来，这就是针对性上考虑有问题。

第二是灵活性的问题。人家说了，灵活性对是对的，但是有些事情我们太灵活了，有的事情可能表面上这样，实际上不是的，任何事情太灵活了就会造成盲目。为什么有人说头痛不能医头、脚痛不能医脚呢，脚痛不是脚的问题，可能是血液里面由于尿酸过高造成的，那你吃药就行了。如果脚痛直接挫呀弄呀，反而把皮弄破，尿酸还是很高，这样就治不了本。所以现在提出不但要有针对性、灵活性，更重要的是有效性。我想政府在研究政策的时候也是很民主的，也考虑了很多社会上的一些现象，他们也在不断的调整自己，调整宏观调控的方向和思路。

从整体来讲，房地产经济调控的方向是正确的。李克强到宁波来的时候，他关心的是民生房产，廉租房造得怎么样了，开工多少，每年有多少可以建成的。实际上中央政府也好、地方政府也好，想重点抓的是保障性住房。保障性住房我们开发商也可以去做呀。竞拍来的土地，怎么样把住房建成可收藏、可传承、有艺术感、非常宜居的小区，这种小区也是我们开发商来做，这个价格可能会高点，这也是正常的，这不是解决普通住宅的问题。跟你买包是一样的，你去买LV、爱马仕包，可能几万、二十万一个，买这些包的人是这个档次的，你要去住高级的楼。如果我是一般的普通人，在网上买一个包可以了，那我去住廉租房、经济适用房嘛。市场是细化的。普通老百姓的住房问题政府要解决好。现在来说，总体的宏观调控方向是正确的，但有些个别细化的东西确实有很多需要再强化，再理顺一些矛盾。

【搜房网】：刚才你特别强调了，目前潜在的一些危机，其实你也有说到，一些解决的方法，包括一些保障性住房、公租房，这些都是解决的一个方向。你刚才也说，接下来房地产开发商这块必须要静下心来思考接下来的路要怎么走，关于这方面，百隆有没有自己的一些想法或者是已经在操作的做法。

【谢耀生】：实际上这个事情我在去年公司年终报告中已经写进去了，我们公司要分两步走，一步就是做精品住宅，要体现居住人性化、环境生态化，从公司成立到现在我们的开发理念就是这样做的。怎么把自己造的房子搞得更人性化一点、环境更生态化一点，这是我们奋斗的方向与目标。但是没有至尽，只有更好，没有。因为房产开发有它的特点，有些东西规划批准了以后不能再去改，在建设过程中不让你有改进，只能在下一个楼盘中去提升。所以，上次有记者问我，对你开发的楼盘，你讲得这么好这么好，你觉得缺陷在哪里？我说我觉得每个楼盘都有很多缺陷，的缺陷就是我们在环保这块做得还不够。怎么能让我们的建筑真正的是轻轻放在大自然中去，不给大自然带来很大破坏，这是我们应该要研究的方向、要走的路。所以，我们公司走的方向就是两个：，从开发理念来讲，一定要做档的豪宅市场；另外，要为政府去承担一些廉租房项目，不赚钱，为政府服务，可以把我们这些开发理念运用到民生房产建设中去，把企业的开发量做大。因为我们一直有开发量的要求，以前走短平快路线，项目一个接着一个，只要有15%的利润就够了。现在很多人说，房价都是开发商炒涨上去的，我说觉得真的是冤枉，单单从我百隆房产来讲是冤枉的。小城花园开发，只有5500元均价，现在市场上卖两万块钱，你说是我们赚钱还是我们的业主在赚钱？所以说房价高，不是房产商能操作的上去的，更不是温州人炒房把它炒上去的，关键是市场失衡，老百姓找不到投资的方向，没有更好的理财思路、理财渠道，才会造成千军万马所有资金都集中在房产来。在我的圈子里，一个人有两、三套房多的是，但是如果说一旦房价跌了，这些手头上的房子变成包袱，那肯定要抛，开发商也抛，那就是美国的次贷危机在中国的重演。当然我们不会像美国这样严重，因为我们的首付是30%以上，美国只要5%，所以美国的次贷危机是很容易的，我们是不太可能。

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【搜房网】：您也分析了很多目前潜在的一些危机，接下来如果让您来出出主意，解决这些问题，你有什么好的办法？

【谢耀生】：我一直在对政府提建议。首先，土地很少，但是我们的房地产开发水平在前十几年都是很低的，所以宁波像模像样的楼盘不多。如何把以前那些不够格的商品房进行改造这是政府应该考虑的问题。

【搜房网】：现在有很多拆迁。

【谢耀生】：拆迁有一个很大的问题，因为拆迁要人家搬迁到外面去。上次江东区领导到我们公司来办公，我就跟他们提了一个建议，我说江东区有很多白鹤、黄鹂、紫鹃这样在市中心的小区，这些地方容积率都是在1.2、1.5，如果把它造成容积率是4左右的现代新村，停车问题、交通问题、教育问题，还有城市综合体

的问题全部可以解决掉。九十年代末的时候我去了香港泰龙城，感受很深。它是一个很大的综合体，上面是住人的，五层还是六层平顶是屋顶花园，住家的人可以到这个花园来玩的，五层以下四、三是停车位，汽车库，上面住家的人可以停车。一到三层是商业、幼儿园、小学、Shopping mall，大得不得了，菜市场都有；地下一层是商场，二层是地铁，有部分汽车停车位。这样一个综合体解决了停车难的问题，解决了交通压力，在这个小区里面，你吃住玩乐可以全部解决。这样整个社会的压力就减少了。

我想如果江东能先把一块地方腾出来，造起来弄好，然后把白鹤、黄鹂的小区原拆原建。你有多少平方米我就赔你多少，我按照使用面积赔给你，总可以了吧！现在土地成本太高了，建筑成本在开发成本当中从原来的70、80%变成了20、30%，土地成本本来是10到20%，现在变成了60到80%。所以如果这样操作以后，把多余的土地高价拍出去，盖成城市的写字楼也好、商场也好、公寓也好。这是我们现在要研究的方向，也是拉动内需、节约资源的好方法。土地资源最重要，现在老是开发这块土地、开发那块土地，18亿亩的红线都已经冲破了，再过几年我们吃什么？如果中国人的吃饭问题要靠国外来解决的话，这个社会就不稳定了。所以在现阶段，要考虑的是怎么样把现有的资源动用起来。因为以前造房子真的是没有考虑过造房子是为了什么，只是为了住人，没有考虑房子应该流传百年，要做成一个精品。像宁波砖混结构的房子，应该在这五年里面全部改造掉。宁波如果地震范围内，死得人应该会特别多，因为砖混结构都是通隔板搁上的，上面一动全部塌下来了，而且房子又都造六楼七楼，四五楼。所以这种房子应该赶紧改造，让整个城市可以得到提升，又省钱。如果政府在某一个街道弄出一块给开发商，跟他讲好，开发商弄好以后，原来住的人搬过来，以后空出来的一片地也给你开发，我政府不出一分钱，所有的东西你来，我只是给你这样一块土地。我看开发商还要去竞拍呢！因为这块土地是非常肥沃、非常值钱的。所以我认为这是一个值得去做也应该去做的方向。但是现在很多这方面工作的人觉得难度比较大，关键就是拆迁。这里拆迁了叫人家住到洪塘去，人家当然不开心！这里拆迁住到那里去，他不会不开心，而且如果这个房子你住进去，你给他弄得好好的，本来晚上停车停不进去的，我车位也给你，下面还有菜场，还有你儿子的幼儿园，上面屋顶花园又很大的，给你玩玩、晒晒太阳，非常宜居的小区，这样一个很大的综合体他也会想去的。这样把民生问题也解决了，城市建设问题也解决了，资源紧张的问题也解决了。这是我的一种理想，房产商应该为政府、为社会做的一些事情。

【搜房网】：这是一个方向，主要是类型于城市里的综合体。

【谢耀生】：就是造城，造一个立起来的城，立体城，把综合体结合起来在一起。

【搜房网】：现在回过头再来说一下百隆，目前百在余姚的项目比较多，未来百隆在整个战略上会有怎样的考虑呢？除了你刚才说的，要往高端的豪宅方向发展。

【谢耀生】：其实我刚才说的已经贯穿了我的战略思想，我们的战略定位就是以开发精品住宅楼为主线，然后积极参与政府民生房产的开发。对参加土地拍卖这块，按照我们公司自己的定位，肯定会在豪宅地拿地、开发豪宅产品。百隆拿的土地都是在三江口、东外滩，我可以这样说，现在能在这个区域里面，施工方案也好、档次也好，能比得上我们这个楼的还没有，我们光围墙就是五千块一米，人家五百块一米算好的了，后来也有做得比较好点是1500元/米的。我在诺丁山郡做过1500元的，已经是很舍得的。现在我做的是5000元/米的围墙。现在我们在小区里面的雕塑，全部用青铜雕塑，都是非常上高档的东西。里面要么没有金色的东西，如果有金色的东西全部用24K的金箔贴出来，就是富丽堂皇的感觉。所有楼下的大堂又宽敞、又气派。有机会的话，可以在春节之前参观，这个小区基本雏形已经出来了。

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【搜房网】：您刚才说了两个方向，一个往高档走，一个是积极的参与到廉租房的建设，民生房产。这个我还是比较感兴趣，为什么百隆会和普通的开发商不一样，会参与到民生房产这块？

【谢耀生】：我认为有政治敏感度的企业家要考虑这个，包括行业的走向、政府需要你怎么走，不能和政府对着来。如果说跟政府对着来，路就会越走越窄，你必须要根据宏观调控的方向调整着去做才能做强做大。现在房地产市场必须要顾及到下面，民生房产这块如果不关心，这条路不走的话，以后的路会越走越窄。按照中央政府的要求70%的土地供应量保证民生房产，30%给商品房开发。如果30%商品房开发量这么多房

产商去争，百隆还能走下去吗？所以我们必须要早一步认识到这个形势，跟政府保持一致，走民生房产建设这条路。这个路绿城也在走，在房产公司里来他是老大哥，他现在都跟县一级政府谈做廉租房，人家以前3600每平方米，他现在3500全部弄好。绿城3500造的肯定比以前3600的好，所以他不用报价政府就马上给他。我们也在做豪宅、做高端住宅楼，我对地方政府说，你看我们百隆房产造的品质就是这样，我们的安置房也会按照这样开发理念帮你去做，当然户型会小一点，但是规划、品质一定会有保证。那人家才会相信你。我们觉得我们有这个条件，有这个可能性，所以接下去会走这个路。

【搜房网】：还是百隆在战略规划上的一个远见。目前很多开发商还没有真正能意识到这一点，可能未来的形势，包括政府传达给大家的一个意念。

【谢耀生】：不，有些开发商还非常排斥做这个。你只能顺着来，借他的东风壮大自己，这才是聪明的。你呼吁政府按照你的思路去做是不可能的。现在当家人都是很有政治头脑的，也有经济头脑，具体在做的过程中，可能会犯一些错误，我们也要理解他、谅解他，因为他不是神，他也是人，需要琢磨出一个道理，该怎么去做才会有正确的东西出来。

【搜房网】：最后一个问题，请你判断一下明年的房地产市场。

谢耀生：我认为上半年的房地产市场还会比较平稳甚至可能会出现小火爆，但是到下半年就可能会严峻。明年银根还要往上紧，专家都认为起码有两次提息的可能性，不说起码嘛，提息总归是提心吊胆的。再一个，由于上半年形势还会稍微火爆，所以二月份的两会又是对房产出新政的时候，这就是要在你的伤痛之处撒把盐，但这个伤痛本来是看不见的，它的内部已经在烂了，表面上看看还好的，他还要撒把盐。一般二月份两会开好以后，政策在三月份、四月份出台，五六月份开始见效了，七八月份就没有好结子吃了。这是我的分析，明年房产商需要理清思路，慎重办事。大规模的扩张不是时候，把前段时间赚的钱赔出去都有可能。像前段时间的棉花一样，从一万八涨到三万六很多人在赚钱，从三万六跌到两万四很多人要跳楼，赚钱也是这帮人，赔钱也是这帮人。所以我们也是这帮人，希望我们的同党要理清思路，慎重办事，要吃透宏观政策的趋向，明年的日子不会比今年好过。

【搜房网】：也是您的一个建议，和对明年的一个基本判断。

【谢耀生】：对。

【搜房网】：非常感谢您接受我们的采访。到时候会组成一个关于你的稿件，因为我们了解到您以前也经历很多，包括一些成功的、失败的，后悔的，你刚才提到你有一个后悔哲学。想请你就这个后悔哲学谈一下你的感受吧，你是怎么总结出这个东西的。

【谢耀生】：这是博鳌论坛的时候我上去发言，说房产商要学会后悔学，如果说你是一个合格、成规的房产商，那么后悔学一定会学好。后悔学呢，就是说房产商把开发的楼盘卖出去以后，房价涨上去了，你肯定会后悔。像刚才说的，小城花园5500元均价卖掉，现在人家卖两万块钱，我不后悔嘛？当然后悔。我只要放两年可以卖一万，放三年卖一万五了，放五年现在卖两万了。可如果你定价定高了又卖不出去了。宁波也有这样的楼盘，比较有名的就是春江花城。春江花城当时跟小城花园是一起开盘的，比我们早几个月，开盘的价格是8500元左右，春江花城跟小城花园差不了多少路，他那边的定位确实比小城花园高得多，也确实值8500，但是他的销售就是上不去。那个时候他们老板很后悔，觉得自己定位有错误，这么一个地方做豪宅是不适合的。所以他从开盘到最后卖完，从来没有提过价，只是加强了优惠力度，到最后也卖掉了。房子交付以后两个月马上变成一万二，他可能又后悔，觉得卖低了，觉得如果这个时候我不促销、不优惠，留下来价钱可以卖高一点。所以无论卖的好或者是卖得不好房产商都会后悔。我希望房产商做前者，而不是做后者，因为你是开发商不是收藏家，是开发房产的营销商。所以我说房产商要做好必须要学通后悔学。这是我跟我老板沟通的话，老板总是想把利润化，我每次定价都跟他讲后悔学的理论，所以他在定价方面也很相信我，他说你讲的有道理。也许今天你定的价格市场确实有个别人或者少部分人会接受，但你还得把这些楼全部卖出去呀。我们一般考虑的是这个楼开盘当天必须要走掉30%，这样我的信心就有了。如果通过一个月到两个月达到50%，余下的50%基本上就没问题了，就可以提价格了，低开高走一直是我们百隆房产的手段和方法。所以要买百隆房产的人很简单，先问什么时候开盘，的位置买下，肯定是最优惠的价格，过两个月来看肯定提了，15%肯定先赚到了。所以我们一定要把底气给做足了，这个底气就是你的建造成本，要保证这个楼不会变成烂尾楼。因为我们把土地拿下来，这个的钱都投出去了，造房子的时候初步的钱也投进去了，后续的钱必须要通过收进预售款来支付工程款，如果没有30%的销售额度的话，这个钱就满足不了。开盘的时候没有人来买，那以后再跌价也没有人来。因为人家是买涨不买跌的。你跌了，他说不买了，还会跌的；你涨了，他就会赶快去买，我上个礼拜买的这个礼拜又涨了！就是买涨不买跌。房地产的策划必须要低开高走，才是理性的，高开低走死定了，高开高走是运气好。这就是后悔学理论，经典就在这里。

【搜房网】：受益匪浅。最后对楼市或者是对搜房网：说一些祝福或者寄语。

【谢耀生】：我觉得搜房网是越办越好，特别是在房地产这个领域中人气比较旺，希望搜房网越办越好，年年有更新的进步、提升。

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