范伟:房地产发展有5个“必须回答的问题”
房天下综合整理2010/12/16 13:37
*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积
(来源:每日经济新闻 罗伦)从复旦遗传工程系毕业的复地集团董事长范伟,近日出席了复旦大学经济学院第三届校友高峰论坛。论坛中,关于房地产未来发展的大方向,范伟总结了5个“必须要回答的问题”。
“是财富的生产;第二是整个社会赚了钱之后,钱如何分配,也就是所谓财富的分配;第三是钱到手之后,有些钱没有用掉,多出来的钱怎么办;第四是财富的度量;第五是财富的聚集形态,因为基本上所有的国家都在完成城市化的进程。”范伟概括道。
房价与贫富差距关联极大
针对财富分配,也就是社会的贫富差距程度到底如何,范伟有自己的观点,“贫富差距与房地产的关联程度非常大。要回答房地产未来方向的问题,就是要回答未来社会的财富分配到底是什么样的格局。”
对此,范伟以上海目前的房价与莫斯科和孟买做了一个对比:“大家都觉得上海的房价高,也觉得上海的房价比纽约、伦敦便宜,所以觉得(贵)是正常的。但是,如果说上海的房子比莫斯科和孟买还便宜,大家是不是会觉得好像不太正常?因为上海的经济比莫斯科、比孟买可能好得多,这里面的原因是什么呢?相信大家都知道,因为俄罗斯和印度的贫富差距比中国厉害。”
房地产是有收入的储藏
针对房屋的特殊属性,也就是投资房地产成本与收入的问题,范伟将房地产与黄金做了一个对比。范伟指出,房地产虽然和黄金一样是一种财富的储藏形式,但它还是一种“有收入的投资品”。
“黄金藏在家里,每天是没有收入的,只是财富的一种储藏。但是房地产不光可以储藏财富,还能创造收入。”范伟表示。
但是,对于房地产到底能不能成为投资品的问题,范伟又认为,“这取决于政策,也就是说持有它有没有成本。”
范伟表示,持有黄金基本是没有成本的,但持有房地产会有成本,简单的成本就是物业管理费,以及未来可能征收的房产税。
房子不能完全衡量收入
在CPI飞涨的背景下,范伟认为,目前全世界的货币标尺都在变动,不应该把拿到手的工资或者说年薪作为衡量收入涨幅的标准。
“假设你去年的年薪是20万元,如果房价是2万元/平方米的话,那去年你挣了10平方米的房子;但是如果今年房价平均变成了4万元/平方米,而你的年薪没有变,那你的工资就不能算涨。”范伟称。
不过,在范伟眼中,房子并不能完全作为衡量收入的标尺,而是“应该按照自己的生活,把自己的生活做一个一揽子的标尺”。
“比如说每个月要用多少食用油,或者大概40年买一套房子……怎样做成一个组合,把你每个月挣的工资换算成这些东西。”范伟说。
相关新闻:
城市发展定位决定房价走向
房价会怎么走,很大程度上取决于一个城市的发展方向。
据范伟称,有一种观点认为,上海应该以大都市为发展方向,因为大都市发展效率更高,资源浪费更少。另一种观点认为,上海应该围绕以上海为中心、环渤海的长三角发展,比如说以北京、上海为中心,形成大都市圈。
范伟指出,按照后一种模式发展的城市,如日本的东京、韩国的首尔,这样的大都市圈基本上集中了这个国家相当比例的人口。据统计,全球大多数国家城市的人口占该国总人口的比例基本在5%以上。
“如果说我们也拿这个标准来套上海的话,上海的人口应该在6500万左右。如果是往这样一个模式去发展,那上海的房价就不知道要去到什么地方了。”范伟说。
因此,范伟认为,一个城市发展的方向会决定一个地区、一个城市的房价水平。“我们现在到底是往哪个方向发展,按照我了解的信息,好像也还在争论之中。”
复地“不赌政策”
既然范伟认为,无论是财富的生产、分配、储藏和再生产、量度还是聚集形态,都跟这个社会和这个地区的发展有关,那么,到底是选择更加和谐、更加注重集体的共同利益,还是选择更加注重个人竞争的法则?对于这个“平衡点”的选择,范伟直白地回答:“我也不知道。”
“每个人都有自己的判断,基于对游戏规则的预判,大家可以对未来做出一个预判,来决定到底是买房还是不买,投资还是不投资。”范伟表示。
不过,作为复地集团的董事长,范伟还是给出了一个企业的态度:“我们所能够做的事情,不是去预测政策,也不是去赌政策,我们所做的事情很简单,只是去研究我们的客户,了解我们的客户喜欢什么,他们需要什么,然后我们把我们的产品做好。这是我们未来的发展方向。”
相关新闻:
央行:房地产再度成为居民投资
(来源:新京报 )不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负,居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道,而房地产投资再度成为居民的投资。昨天,央行发布的城镇储户问卷调查显示,四季度26.1%的受调查居民在投资方式上房地产。此次调查覆盖50个城市的2万户城镇储户。
“更多投资”首次取代“更多储蓄”
上述倾向直接导致了居民储蓄的分流。此前数据显示,10月份居民储蓄单月减少7000亿元,创历史纪录。
在各主要投资方式中,“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资,其他依次为“基金理财产品”为20.4%,“股票投资”为14.8%,皆比上季有所提高。2009年第四季度,央行曾经首次表示,房地产成为居民投资的。
中易安房地产担保北京分公司总经理宛玉敏和中原地产研究总监张大伟均认为,通胀是房地产再次成为投资的重要原因。宛玉敏表示,在负利率和通胀预期背景下,居民手中财富急需保值,相比对楼市调控下调房价的担忧,购房者更担心货币的购买力下降,因此房地产成为居民投资的重要选择。
“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”是本轮房地产市场调控的重要内容。今年4月以来,暂停第三套房的贷款、每个家庭限购一套新房等限制性措施陆续出台。“如果没有限购令和限贷令,投资性购房的交易量将会更大。”宛玉敏称。
房价连续3个月出现环比上涨
对当前房价水平,75.5%的居民认为“过高,难以接受”,是自2009年1季度开始此项调查以来的值。对未来房价,仍有43.3%的居民持上涨预期,比上季再次上升6.8个百分点,接近于2009年4季度的点(低2.5个百分点)。
统计局此前发布的房地产运行情况显示,70个大中城市房价在7-8月两个月持平,9、10、11月分别出现了0.5%、0.2%、0.3%的环比上涨。同时,自11月下旬开始,各地市场成交已明显好转。
中原地产研究总监张大伟认为,9月底楼市第二轮调控背景下,房价依然维持明显的上涨,虽然上涨幅度放低,但是因为上涨的基数比较高,所以普通居民对房价上涨的值依然敏感。成交量价再一次全面上涨,已经考验到是否出台第三次楼市调控,最可能出现三次调控的时机在明年一月份。
“难以承受”的房价和房价将继续上涨的预期,推迟了不少购房者的买房计划。央行数据显示,未来一季持购房意愿的居民占16.2%,较前两季小幅回升,但仍处于调查以来低位。
宛玉敏认为,春节前后将是房地产市场重要的观望期,这一时期里,家庭往往慎重选择,制定来年计划,很多人都打算持币观望至春节之后。
相关新闻:
通胀预期
居民物价满意度创11年
四季度物价满意指数降至13.8%;73.9%居民认为物价“高,难以接受”
昨天,央行发布的城镇储户问卷调查显示,居民对物价满意度创1999年4季度以来的11年,与此同时居民的通胀预期仍在加剧。
央行调查显示,今年四季度,居民物价满意指数降至13.8%,创1999年4季度以来的值。73.9%的居民
中央经济工作会议已经提出2011年“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”,这意味着,相比2010年,当出现增长、通胀和调结构三个目标冲突的时候,控制通胀将成为位的目标。国家发改委有关负责人14日在发改委工作会议上表示,预计2010年我国CPI升幅将超过3%,2011年经济增长目标为8%左右,CPI控制目标则在4%左右,高于今年的3%。
对于政府提高CPI的容忍度,有学者表示,通胀预期是人们估计到通货膨胀要来,预先打算做好准备避免通胀给自己造成损害,如果通胀预期管理、控制得好,稳定预期,那么并不会引发真正的通胀,因此提高对于CPI管理目标,不利于稳定通胀预期。高盛发布研究报告表示,CPI目标上调至4%并不意味着政府对通胀的容忍程度提高,而是在更大程度上设定了一个切实可行的目标水平。
应对之策
专家称加息是必要之举
为了管理通胀预期,央行今年已经6次上调存款准备金率,其中在最近的1个月内连续三次上调,并在10月份加息一次,但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。专家表示,管理通胀预期,加息是必要之举。
澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚表示,频繁的量化紧缩对控制通胀和管理通胀预期的作用,看来未达预期。由于各地蔬菜和肉蛋价格上涨迅速,社会居民的通胀预期已经达到相当高的程度。连续调整存款准备金率,尽管对控制流动性有一定的作用,但由于动作过于频繁,居民可能产生逆向的感觉,反而会造成通胀预期的上升。
刘利刚认为,从控制通胀的角度来说,加息仍然是最为有效的政策手段,这是因为利率的上调会影响居民未来的现金流,特别是控制房地产市场的投机,并限制资产泡沫的形成。光靠量化紧缩的手段,无法影响市场长期利率,从很大程度上来讲,央行如果迟迟不加息,也将鼓励投机资本利用长期利率较低的空间,来对房地产市场等长期投资市场进行投机,反而增加房地产泡沫和通货膨胀的风险。
近半银行家预计货币政策趋紧
央行昨日发布的四季度银行家、企业家问卷调查显示,对于下一季度的货币政策走向,49.9%的银行家预期“趋紧”,较上季上升23.1个百分点;41.1%预期将保持现有适度水平,较上季大幅下降22.8个百分点;仅有8.3%的银行家预期“趋松”。
调查显示,四季度银行家货币政策感受指数(选择货币政策“适度”的银行家占比)回落至52.4%,较上季降低了17个百分点。
与此同时,银行家对宏观经济过热的担心增加。调查显示,认为当前宏观经济“偏热”或“过热”的银行家占比为44.7%,比上季度增加27.1个百分点;认为“正常”的银行家降至49.9%,比上季降21.4个百分点。
对下季度经济运行走势,37.4%的银行家预计将持续偏热,54.7%的银行家认为下季“正常”,4.1%的预计偏冷。
受此影响,本季度银行家宏观经济信心指数回落至53.5%,比上季度降19.6个百分点,是年内值。调查同时显示,银行贷款需求指数为67.4%,较上季微升0.6个百分点。专家指出,银行贷款需求指数微升,反映出当前经济逐步回稳的现状,但判断经济过热仍为时尚早。
由于担心明年货币政策趋紧而影响明年的放贷,各家银行都赶今年的放贷末班车,某股份制银行人士称,总行要求明年一季度的任务能审批的要在12月底提交审批,能放就尽量放,此外还可以通过最后一个季度扩大规模来做大基数,以获得来年更多信贷额度。受此影响,11月份,新增贷款猛增5640亿元,距全年7.5万亿的信贷目标仅一步之遥。
此外,企业经营景气指数连续七个季度攀升,四季度达71.3%,接近调查以来的历史高位。