陈敏梁:甬豪宅区域特征明显 买家认同"本地产"
房天下2010/11/23 16:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：近年来，随着宁波经济发展水平的提升，宁波的房地产市场也逐步走向成熟，高端住宅市场可谓风生水起，层出不穷。高端住宅的兴起，一面推高了宁波房地产市场的品质；另一面，也为高端群体提供了新的投资选择。建造精良、环境优雅、品质高端、资源稀缺的豪宅，成为高端群体标榜身份、彰显品位的新标签。为此，搜房网特邀请知名业内精英，齐聚一堂，与华宅对话，共同探讨宁波高端住宅产品自身特点以及未来发展方向。
宁波华星房产咨询有限公司陈敏梁：
听了各位的分享我感受很深。突然之间我对高端住宅有一个理解，高端住宅有地域的差别，而且钟总也提到还有不同的服务，我觉得对高端住宅我们的理解是什么呢，在这个城市当中，高端住宅一定是对高端资源的极大占有的一个住宅，从这个想法来聊一聊，刚才并不是说别墅，可能是高端住宅历史沿革，从这个角度跟大家分享一下。
大家都比较清楚，大家都是业内，代所谓的高端住宅刚才熊总也提到说是繁景花园，那时候繁景花园是比较早期的引入了一些当时比较高端的配置，比如说游泳池，到目前为止在老小区中他的物管也是不错的。代高端还是以面积论英雄，以大面积作为高端住宅的一个标志。
第二个阶段的高端住宅，那时候已经演进为好地段为标志，比较典型就是中央花园，当时也创造了宁波市场的价格新高，后期物管在当时的市场中也是一个标杆，包括他的物业服务，当时有很多外籍认识聚集。
第三个阶段高端住宅是雅戈尔海景花园作为一个标志，这个时候我们发现随着时间的演进，是以占据城市景观资源为标志的。慢慢的，我们迈进了2010年，发现整个高端住宅长，群雄纷争，演化为多元化的层面，有不同的产品，比如说像类独栋产品，有低密度大平层，
第四代高端住宅以什么为标志的，我认为它是以高端的生活方式为标志。其实刚才钟总也提到了一点，为什么高端群体对很多产品，可能不同的情况有不同的选择，不仅仅是把高端住宅作为的，他选择这些高端住宅完全是以自己的兴趣为导向。
从一线城市已经产生的豪宅标志，第五代整个高端住宅我们认为是以圈层为标志的，之前业内也探讨过，比如说在美国比华利山庄，里面有很多好莱坞明星，三四线明星打破头都要在里面买一个豪宅，因为他以前一百万的片酬，买了这个房子就变成两百万三百万，因为这是一个标志。星河湾是在慢慢的引导，无论是从前期的设置包括四季会的引入，都是在做这个功课，想把高端住宅的趋势引入以圈层为它的标志。这是我想到的。
从宁波的高端住宅历史来看，不管在哪时期，包括刚才大家都讲得很好，我们还是发现，还是对高端资源的极大占有，这个高端资源有多种意思，早期地段是高端资源，也可能是景观，也有可能是教育医疗配套，也有可能是这个项目本身的品牌，消费者心目中认可的品牌是非常关键的，比如说国内星河湾来宁波拿一块地，它没有动之前，对星河湾有了解的群体可能就对未来的豪宅有一个展望。宁波也有区域的特殊性，曾经有很多国内一线品牌发展商在宁波做豪宅项目，但是我们发现可能从市场的反馈而言，反而还不如本土。这是什么原因呢？我们发现所谓这种高端群体，他对豪宅制造者，本土区域的品牌是比较认可的。所以，豪宅区域性的特征还是比较明显的。
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作为营销公司来讲，我逐渐发现满城尽是高端房，这也是不得已而为之，年初的时候公司专项成立了一个豪宅部，所有高端住宅都由豪宅部的团队去完成。当然我们为了筹建这个部门在去年年底的时候也去北京考察了绿城豪宅的营销模式，我们发现真正做到高端其实营销的概念或者范畴会更广一点，它更多的体现是一种服务，是保护来访高端群体的私密性，比如说总监会谈制2：1，在宁波尝试的是长岛花园。面对动辄几百组、几千组的客户你做不到很好的预约。我们以后一定能用得到这种营销的模式。
作为营销公司，我们也观察到高端产品营销策略等方方面面跟我们之前所经历的有较大不同，个是产品策略。高端产品在拿到高地价以后思考的方向会越来越多元化，而且偏向于小众，包括一些好的城市也逐步走向制订等方向。
有一点我个人有其他的想法，关于预售我完全认同。比较的、真正的高端不得不预售，比如汽车、手表，要制定的话，你肯定要先交钱落定。我们营销模式会越来越多元，既有现房销售，也有预售。从产品方面来看，其实大家都很花心思，毕竟到了一个比较高端的项目，刚才所提到的比较有意思的，比如说类独栋、大平层。昨天嘉里置业的人来我们公司，我们也在探讨，发现宁波由一个比较奇怪的现象，大平层在杭州是比较常见的，其实市场的接受度还是很高，只是宁波没有出现类似的这种产品。这种小众的产品其实弥补了很多，用张总的话来讲，消费大平层的人是建立在超越联排之上，绝大部分联排达不到很宽的面宽，这也是引导一种新的生活方式。无论是维科的上院，还是新海景花园，从我们所了解到的预定情况来看，这种产品还是很被开放的宁波人所接受的，从这一点来讲，宁波人在的范围乃至在全球的范围，活动轨迹还是比较大的，他应该有这个开放的接受度来接受这个产品。
第二，从价格方面我们跟各个发展商接触以后发现，大家对高端住宅价格策略的一个思考。我们发现，有两句话可以把豪宅的价格策略说清楚：没有贵不贵，只有值不值；没有值不值，只有喜欢不喜欢。千金难买心头好，这是我喜欢的东西，哪怕多付一点钱。我们也会觉得，以后整个高端住宅价格差异性会越来越大，我们接触了两家以上的发展商，有可能在东部或者是其他的地方，如果我把这个产品做到，宁波到底可不可以接受超一个亿的产品。大家对高端住宅价格的想象空间，卖到一两千万以后，这个空间就完全被打开了。
第三，从渠道上来讲，高端住宅它所谓营销渠道的建设一定是圈层，我们也越来越发现，长岛花园是上半年销售，七月份被星河湾迅速超过了，它卖了五十多个亿，星河湾从前年和去年一直在讲跨界营销，今年他讲得比较多是圈层营销，圈层营销是以后的一个趋势。既然你的产品是小众，渠道是圈层，很多促销方式一定是以沟通的、点对点的方式来进行的，这一点可能会贯穿到指导营销策略。
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