新房贷政策实施后 购房者如何节省自己购房成本

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“五一”小长假期间，央行第三次上调存款准备金率。尽管上调存款准备金率并不直接针对房地产，但势必会对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。多重背景下，仍有购房需求的市民，在购房时该如何做好“融资”和节省成本？

方法一、换房有妙招

为不使家庭或个人负债很多，一般人想到的往往是先卖掉套房，将卖房获得的资金加上手上的资金，用来购买第二套住房。除这一方法外，农行省分行财富管理中心主任余东升还推荐了另两种方法。

一是采取返租的方式。先把房子卖给对方，和对方签订返租协议，让对方把房子返租给自己，租一年或半年时间。然后，将卖房所得拿来买房，等新房装修好后再搬走。二是先把首套房做抵押。假如手上的钱还在投资，尚未到期，拿不到临时资金，可以先把套住房抵押给银行，获取银行额度，去买第二套房。等搬进新家，钱也到账了，将套房解押再卖掉。

“假如一套房子贷款100万元，抵押贷款的利率为5.31%，每年的利息支出为5万3千1百元，加上评估费等，一年大约为6万元，平摊到每个月为5000元。如是财务比较紧张的家庭，先抵押的方法可能还是返租方法来得划算。”

法二、选知名楼盘

中信银行杭州一支行的客户经理告诉记者，在实际业务办理中，若客户持有该行的白金卡，或是该行的重点客户，已在中信银行办理过多种业务，开通过诸如网银、第三方存管等产品的，在办理房贷业务时，往往可以申请到比普通客户更低的利率或较少的首付。

“如即便是购买首套90平方米以下普通住房，现在银行一般也要求首付至少三成，利率8折以上。而银行的贵宾客户，才有可能申请到8折以下的利率，甚至首付两成、利率7折。”

“如购买第二套住房，利率至少上浮10%。一般信用不佳的客户，二套房贷利率则可能上浮15%、20%或更高。”

“此外，在购买时选择品牌开发商开发的知名楼盘也是一个比较好的方法。购买同样的面积，同等条件下，在政策允许的范围内，银行往往倾向给予购买大型开发商所开发楼盘的客户较为优惠的贷款条件，吸引客源。”

方法三、巧用房贷产品

建行省分行房金部相关人员表示，一些银行有一些存款和贷款相挂钩的产品，可以抵扣部分贷款利息。“建行叫‘存贷通’，一直有客户来办理，可减轻购房压力。”

深发展杭州分行零售信贷风险主管杜志良也表示，这段时间该行准备力推“双周供”，每两个礼拜还一次利息，本金还款的频率加快，从而达到省息的目的。

此外在加息预期下，固定利率房贷产品又重回到供房族的视野。

杜志良认为，固定利率房贷产品一直是叫好不叫座的，此类产品的优势是帮客户锁定了成本。至于能否节省成本，在不同的利率水平下，效果不同。从中长期来看，未必会比浮动利率来得省钱。此外，固定利率的产品，一般有固定的期限，对提前还款有限制，固定利率也会比现行浮动利率高。 “如不是为了固定成本，不要选纯固定利率的房贷产品，而是选有固定利率条款的，但同时又有更多选择权的产品，两者相结合。”

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据媒体消息，4月26日北京“试水”住宅用地限价拍卖最终以“流拍”收场；天津在4月28日迎来新地王，富力地产以70.5亿拍得津南（挂）2010-11号地块，创下新年土地总价之最；上海五一房展会未现打折促销情况，开发商价格待定，购房者随便看看成整个房展会现场主题。

新政之下的房地产市场，开发商因2009年利好政策以及对未来市场坚决看好的积极态度，一如既往的持不降价势态，这和狂风暴雨般的新政调控、市场需求的心理预期形成鲜明的对比，市场交易呈现僵持状态。

中央政府此轮调控的实际效果显露是以房地产为工具转移流动性，为未来可能的通膨疏通出路，同时释放人民币压力。高房价，将以调控的名义从一线城市向二三线城市、甚至县级城市蔓延，一个高房价遍布各地城市的房地产市场将逐渐呈现。

地价是推高房价的主要因素，也是楼市未来走向的风向标。一线城市在土地市场新增供应严重不足及之前市场土地溢价水平较高的情况下，未来土地竞争势态依然严峻，地价持续增涨具备市场条件。新政仰制需求、堵截投机的施政举措并不影响开发商的投资热情，市场存在的实际需求和投资房地产资本杠杆显著是开发商乐此不疲的动力。

对现阶段资本流动性充裕的一线城市开发商来说，短期不存在房产销售量的问题，而是市场占有份额的问题，积极拿地意味着企业的可持续发展。对于处在一个不对等的、卖方市场下的一线城市，新政撼动不了开发商的市场主导地位，在政策没有根本性解除开发商强势地位之前，房价下降没有可能。

同时，新政为二三线城市以及县级城市开启了规模化开发的契机。因一线城市的土地竞争日趋激烈，部分二三线城市以及县级城市地方政府将积极迎合开发商投资热情，利用所谓差别化政策为开发商铺平投资障碍，营造市场利好氛围；利用政策支持积极推地，为所谓城市运营添砖加瓦，为地方政府有效运行、GDP增长提供保障。

新政对需求形成的堵截效应，也让开发商意识到提供适应新形势下市场需求、符合新政框架下投机性需要的产品的重要性。二三线城市以及县级城市，因为新政回流的刚性需求、投机成本相对较低等因素，将成为下一轮房地产市场中开发商眼里的猎物，将成为未来楼市房价急速上涨的重灾区。

新政调控形成的购房成本提高，让部分工作在一线城市的外来人口，选择回家乡购房，到二三线城市以及县级城市购房将是部分刚性需求无奈的选择。投资性购房者，将会以资本优势再次攻城掠地，掀起一场以小城市包围大城市的炒房热潮。同时值得注意的是，因为新政遏制投资性需求，部分异地购房受限释放出来的需求将向异国房产投资转移，海外看盘购房也将成为未来楼市热门话题。

新政以遏制需求、扼杀投资的手段来仰制房价上涨，对建立一个成熟、健康稳定的房地产市场来说是南辕北辙。不从推高房价的根源出发打压房价的话，未来对于生活在一线城市中产阶级以下人群来说，讨论的将不是房价是否合理的问题，而是哪里租房合适的问题。