奥克斯·盛世天城：做出佳绩 赢得口碑
宁波房天下2009/12/28 09:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
背景：2009年，宁波楼市行进地风生水起。初时“破冰起航”，年中“淡季不淡”，年末“高潮迭起”……这一切，搜房网和广大购房者、和所有房企一起亲历，一起见证。
一年将尽，搜房网以超强阵势献礼2009宁波楼市——素有地产奥斯卡之称的“搜房网第六届中国（宁波）房地产网络人气榜”拉开帷幕。企业榜、楼盘榜、社区榜、事件榜……2009宁波楼市各大风云榜单火热票选。
作为年终盘点之一的“2009宁波楼市年终访谈”以“关注购房者 感恩2009”为主题，以各大知名房企领军人物为采访对象，展现一年来宁波房企的收获、感悟和对来年的预测和希望。
本期嘉宾：奥克斯置业副总经理梅寅声先生
奥克斯置业副总经理梅寅声先生
09楼市不平凡 奥克斯置业打造品牌赢得口碑
【搜房网】：关注购房者，感恩2009，大家好，这里是搜房网年终访谈专辑。今天的访谈嘉宾是奥克斯置业现场的副总经理梅寅声先生。梅总，首先对着我们镜头给大家拜个早年好吗？
【梅总】：各位搜房网友大家好，我提前给大家拜个早年，祝大家新春愉快，万事如意，合家欢乐。
【搜房网】：谢谢梅总。其实在2009年年中的时候，我们就有做过一次访谈：当时搜房网年中地产风云榜揭榜了，奥克斯盛世城是作为销售前列的楼盘我们也来采访梅总，并且总结了一下上半年的楼市，预测了下半年的楼市。现在2009年走到尾声了，我们发现上半年梅总一些预测也都成真了。感觉这一年是梅总和奥克斯共同成长的一个过程，您觉得这一年中您收获了什么？
【梅总】：应该说09年非常不平凡，从年初比较箫条，到上半年的逐步回暖以及后来的热销，这非常不容易。在这个过程中，作为奥克斯地产来讲，无论是企业品牌也好，还是项目业绩也好，都取得了不错的成绩，我想这就是我们所说的效果。从我个人来讲，其实也学会了在不同的阶段实现了不同的成长，特别是经历了盛世天城这个项目的完整操作，对项目操盘也好，项目管理也好，以及品质品牌塑造方面，我觉得更加有经验了。
创新营销 盛世天城2009卖了将近2800套房子
【搜房网】：是的，我们发现整个盛世天城在整个销售中，也推出很多的活动，像年底就推出圣诞购房月一个活动，也是比较新颖的营销创意，在整个盛世天城销售过程中，你觉得哪些是你特别印象深刻的吗？
【梅总】：分几个阶段：个就是年初的时候，我们跟搜房网一起举办了一场购房者大会，通过这个大会把今年计划要推广的产品都做了一个亮相。三月初二期批住宅推出，当时整个楼市方面还不是很明确以及市场整个观望氛围仍然比较浓厚，当天销售率达到了70%，应该说是取得了非常不错的业绩，为宁波市或者是为鄞州区整个地产我们开了一个好头。
后来也陆陆续续做了一些活动，有的活动也非常有创意，并被业内模仿，应该说都取得非常好的效果，每个月的销售龙虎榜我们都有不错的表现。年终为感谢客户对我们的支持，我们又策划了一个“购房月”活动，在市场总体比较火爆的情况下我们进行让利优惠，以实际行动来实实在在地回馈老百姓。
【搜房网】：的确，在盛世天城销售过程中，让我们购房者有很多深刻的印象，上半年住宅卖得非常好，下半年别墅推出的时候，一房难求。现在整个销售量已经达到什么样的程度，您统计过吗？
【梅总】：估计今年卖了将近2800套房子。什么概念呢？上半年你在采访我的时候，（盛世天城销量）在宁波排在第二位，当时我就预测了，下半年我肯定拿。从目前来看，全年我们肯定可以拿到了。按目前的销售状况，无论从销售率来讲，从套数来讲，还是单个项目的销售额来讲，我们都是稳居宁波，应该说业绩还是非常喜人的。
【搜房网】：这么好的销售业绩我们也能理解其原意，一个，我们能看到的就是作为鄞州中心区来看，楼盘真的是越来越少了，像盛世天城这么大体量的盘，可以说之后，几年内很难推出这么大的项目，稀缺性造成的楼盘的畅销；另一方面就是它的品质，品质的话，我觉得梅总您最有发言权，您在操作这个楼盘的时候，在品质打造上花了多大心思？
【梅总】：2008年，整个市场低迷的情况下，我们提出对整个二期的景观做了很大的改造。因为我们发现一个企业要做品质，要提升整个楼盘的档次，就必须在各方面都要上台阶。天城二期建筑规划本身已经做得不错，所以我们特别在景观上我们又再添了几把火，优化后的方案得到了市场的认可。之后，我们又围绕多个户型做了很多样板房、样板段，都取得非常好的效果。让老百姓感觉到，奥克斯这个企业还是有做品牌的样子，大家买盛世天城还是很值的。特别是天城一期，当时实景展现和现在交付，老百姓都非常的满意。这是我们整个品牌提升的表现。
关注购房者 下半年投资客的比例增加
【搜房网】：我们从盛世天城整个销售过程中就可以看到，奥克斯作为一个专业的房地产公司的成长过程。今年楼市之所以这么火爆，我想购房者也是一个很大的推动力，所以我们今年访谈的主题，也落在“关注购房者”这个点上，您觉得今年的购房者有怎样一个特点？
【梅总】：今年购房特征非常明显。年初时主要是自住和刚性需求为主；到5、6月份部分投资者入场；到下半年，投资客比例上的比较快，总的需求情况大概是这么一个变化。产生这种变化有几个原因：一是市场严重供不应求，二是“地王”频现，拉高了房价。另外，老百姓对通货膨胀的预期，也是导致市场火爆的一个重要原因。
地王现象恰恰反映出楼市火爆
【搜房网】：您在总结购房者特点的过程中讲到两个现在市场上非常热点的话题，一个是土地，一个就是政策。土地呢，最近宁波推出土地非常的密集，一会儿就有一个地王诞生。土地市场这么火热，您是怎么看呢？
【梅总】：土地是房地产开发商根本，如果没有土地，开发商就“巧妇难为无米之炊”。基于此，再加上政府每年推出土地的量非常少的，所以成就了“地王”，所以“地王”产生是一个必然。而且地王也是相对而言的，要被不断的刷新。这取决于什么呢？开发商为什么敢拿地王，，土地的供求关系，如果开发商没有土地，意味着以后就要关门了，所以他必须要想办法拿土地；第二，从招拍挂这个结果来看，也必然会导致地王的产生。所以我想地王的产生也是必然，其实也反映了整个市场比较火爆，比较热销。试想一下，房子卖不出去，开发商会去拿地吗？我想08年就是一个很好的例子。
【搜房网】：但也有人认为，之所以现在房价这么高，原因就是土地价格太高了，您觉得呢？
【梅总】：我觉得有一定的关系，但不是必然。为什么说有一定关系呢？大家都知道，房价由土地、建安、财务成本以及合理的利润组成，从宁波来看，土地在房价中占的比重是非常高的，现在很多土地拍出来，面粉比面包贵，所以肯定是导致房价的上升。但如果说没有一个需求的支撑，我觉得房价也是站不住脚的，所以说有关系，但不是必然的关系。
【搜房网】：您觉得现在宁波的房价现在高吗？
【梅总】：我认为短期内应该说是不低的，但是长远来看，我认为还是不算高，我们要用历史和发展的眼光来看事情。我们看五年以前或者是三年以前，特别是三年以前，06年那时候觉得六千、七千的单价就比较高了，现在我们觉得一万五高也不算高。回头来看其实也就是这么一回事。
政策落实有赖于市场形势变化
【搜房网】：关于房价，在宁波可能是部分楼盘叫价叫得虚高了，很多其他城市也是这样子，政策之所以会出台，就是为了抑制，或是现在所说的遏制房价过快上涨。这样一些政策出台之后，我们就会想起07年楼市火爆之后，中央调控导致了08年整个楼市比较低迷，现在年底的时候，政策也是频繁的出来，您觉得这个政策出台以后会对楼市产生多大的影响呢？
【梅总】：其实多大的影响现在还评估不了，因为政策在变化，市场是动态的。你刚才讲07年的情况，我觉得07年跟现在是有点区别，07年是整个大环境比较好的情况下调控，为了防止整个经济过热而进行调控。今年则是整个大环境未必很好的情况下，出台针对于房地产的调控，这个调控其实重点是抑制投资投机，我觉得他的调控方向还是有点区别的。这也是为什么政策都是针对非普通住宅，都是针对投资。
在目前的情况下，大家也非常的明白，房地产是国民经济非常重要的部分，他对上下游产业的拉动非常大，对GDP的贡献也非常大。国民经济要有大的发展，经济要保持一定的增长率，房地产是必须得到发展。但是在房地产的消费群体中，主要是包括了自住的、改善的和投资的。由于中国地少人多，以及百姓对房价涨得太快太高的忧虑，我想政府侧重点是不希望投资客太多，而是消费主体以改善和自住为主，投资客适量。我想经过政府的一系列调控措施，房地产市场必将走上一个健康的发展道路。
但是这其中也有难点——界定非常困难，特别是对投资客和改善性需求界定是非常难的，所以你问我政策一定会怎么样，我觉得很难讲，很多政策出台时先抛出信号来看市场的反应。所以政策的落实也有一个过程，这取决于市场的变化。
奥克斯置业明年将开发更大体量的项目
【搜房网】：回到奥克斯本身，现在奥克斯置业重中之重是盛世天城，明年盛世天城有哪些新的动向？
【梅总】：盛世天城到今年为止剩的不多了，我统计了一下截止到今天可能200套房子都不到，对这个体量将近有4000套房子的楼盘来讲，明年基本上结束了。所以明年的重点是盛世天城的建设上，要把天城打造成一个可居、可玩的理想生活家园，让老百姓觉奥克斯真不错，盛世天城真不错。使我们的品牌再上一个台阶，这是我们盛世天城明年工作的重点。
【搜房网】：那还会继续拿地吗？或者开发新的项目？
【梅总】：其实明年我们还有很多储备的项目在做，包括宁波本地和外地项目。明年我们项目体量可能是今年的两、三倍。
明年年初，我们会陆陆续续将新项目推广出来，在房交会上陆续的亮相，大家到时再关注一下。我想我们推出的产品呢，肯定会一代比一代更好。
梅总在“关注购房者”的题词单上写下寄语
【搜房网】：年中的时候您用一句话预测了下半年，同样的，请您用一句话来预测明年楼市。
【梅总】：其实就两个字，我认为是平稳。什么概念呢？就是政策和市场的博弈导致了一个平衡，一定要说四个字就是平稳发展，我对明年整个市场的判断：大问题不会有，但是也不要太乐观，整体会比较平稳。
后记：由于梅总工作繁忙，本期访谈十分临时。在没有任何准备的情况下，梅总对着搜房网的视频镜头侃侃而谈。本篇访谈以实录的形式，为读者展现梅总的妙语连珠，也展现奥克斯置业作为一个专业的房地产公司在2009年的成长历程。
在采访的最后，梅总表达了他的祝福：“祝广大宁波搜房网友能买到称心如意的房子，住的安心，有一个非常好的精神和居住家园。同时也祝愿搜房网越办越好，确确实实成为整个广大市民买房的。”
