[关注购房者]房天下“对话”房地产之地产沙龙篇
宁波房天下2009/12/10 19:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
无论您关心的是宏观经济还是平民百姓，无论您是地产大腕还是普通众生，您都能在这里找到属于自己的声音。房天下“关注民生·关注购房者”系列活动正在进行中，本网特制作2009房天下年终盘点之房天下“对话”房地产，包括高端访谈、主题访谈、地产沙龙等形式，共采访地产界人士近百位，把握地产人的精彩瞬间，感受地产界的风云变幻，尽在房天下地产人物榜。
江北地产沙龙——江北楼市发展新格局
9月1日万达集团拿下了宝庆寺地块正式落户江北。9月16日，万科以20.5亿的总价拿下江北慈城新区湖西地块……江北近年来，在凯德置地、雅戈尔、城投、银亿、联合地产、迪赛置业、国力房产、坤和等房企的努力下，江北涌现出了如凯德汇豪天下、湖景花园、亲亲家园、天合家园、奥林80、颐和名苑等众多品质楼盘。如今随着万达的进驻，凯德广场的建设、江北北门户的开发，江北区大量土地推出，江北房地产市场的发展格局已迅速变化。
包括江北老区板块、湾头板块、姚江北岸板块、洪塘板块和宁波北门户区板块等五大房产板块的江北房产版图新格局已逐渐显现。房天下为了引导广大购房者、投资者，推荐江北品质楼盘，深入探讨江北地产的发展前景，于9月17日在香格里拉大酒店三楼商务中心1号会议室举办了主题为“共话江北房地产新格局”地产沙龙研讨会。
万达置业潘总：江北条件比鄞州好 江北万达将是“赛鄞州”项目
潘总：作为万达商业地产来讲，江北区最根本就是一个人口，在可以忍受的交通时间范围内能够覆盖的人口。应该讲江北这块地的条件远比鄞州区条件好，而且在万达去以前已经有很多业界同行，实际上已经有前瞻性眼光，已经看好，包括联合、青林湾已经拿地而且也开发了，应该说江北是比较成熟的一个区块。另外，我们也看好江北这么一个地理位置，在整个老三区里面江北是面积的其中一个核心区，这个区里面实际上它在东南西北四个方向起到连接作用非常重要。现在连接江北有四座桥，包括青林湾大桥、江北大桥，湾头大桥，华城大桥，这跟姚北江岸这个带状的板块联结在一起，也连接在海曙这个板块上，这个区域相对来讲比较成熟，有海曙，有这样一些东西。……
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江北楼市发展新格局
中元房产朱经理：洪塘片区已成气候 今后五年是江北的时代
朱经理：说到北门户区，我上次看到中规院做了一个东西，比如说搞一些民营经济区呀，还有华东贸易物流区，从门户区总体规划形势下就是想跨过高速跟慈城新区相勾联。刚刚在规划阶段，可能连一般的初步都没有深入下去，也就是一些简单的介绍。所以在当时我们在“不上不下”的地方，原来从去年开始就想做起来，我们原来中国中元的前身，就是的上市公司，跟园区管委会是合作单位，那时候他们说你给我们造点房子吧，所以就拿下这块地。去年刚好碰到楼市“寒流”，七八月份想开盘，左看看右看看是有点问题，当时一是江北整体规划没有形成一个框架，今年年初江北总体的大规划抛出来了，加上现在的北外环的开通，再加上拆迁的推进，我们最后认为以后这几年可能是江北的时代，我们认为是到了。……
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江北楼市发展新格局
国力房产蔡总：跨海大桥开通后 洪塘显现交通枢纽地位
蔡总：从眼前最近新闻来讲，万达进驻江北这可以说是最吸引眼球的一个大新闻了。我也谈点感想，确实万达作为商业地产模式，应该说在业内是有口皆碑，在一线城市、二线城市都全面铺开了。它的成功模式，包括鄞州，一开始人气不旺到最近两年人气旺盛，非常非常成熟了。有这么一个好的模式，大家看得见摸得着，万达广场在江北落户，这对提升江北的人气是有着关键性的一个作用。作为颐和名苑最近一段消费情况来讲，也是得益的，万达9月1日，我们广告打出来9月5日开盘，最后9月5日等不住了，早就有客户约了，其实我们提前三天，二日就开始接受约定，二日、三日、四日下来就没了，另外广告报纸一宣传，对万达进驻江北进行了分析，我再看看论坛，房天下业主论坛，业主也是议论纷纷，非常关注。……
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江北楼市发展新格局
富邦置业罗经理：江北体量大的项目会越来越多
罗经理：江北的好消息不断，我们信心也是倍增，加上房市这么好，恨不得现在就推出项目来卖掉。我们是08年年底拿到土地，其实荪湖这块土地的性质和现在的土地性质不一样，是商业性质的地方，不涉及到旅游，不像雅戈尔做旅游地产，我们是商业性质，荪湖可能跟东钱湖比起来名气不那么大，但是老宁波都知道，荪湖这个地方也是非常不错的，如果作为住宅项目的话肯定是做别墅，因为我们拿的是商业地块，所以是以休闲度假为主。……
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江北楼市发展新格局
银亿房产张经理：江北的房产发展是从“两边”到“两口”
张经理：其实江北是很大的，很多老宁波人印象当中的江北就是环城北路包围的那块三角，江北其实像一个大兔子，是一个趴着的兔子，西面到慈城，宁波大学也是江北区的，因为当时建宁波大学的时候一定要划在城区，说是城区的概念，包玉刚那时候说一定要划给江北区，这才是一个市区的概念。江北的开发从银亿、浙电、雅戈尔再到凯德，慢慢的，从前几年整个城市规划出来以后，江北区开发商慢慢成气侯了。……
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江北楼市发展新格局
迪赛置业戴经理：江北是线状城市发展的格局
戴经理：以前江北的腹地很小，大量的江北土地其实是被工业用地占据，这跟他原先作为宁波城市后勤功能是有关系的，原来这里有火车北站，飞机场，随着工业的弱化和搬迁，腾出大量的土地，江北的开发后劲是很大的。江北是线状城市发展的格局。从城市发展的角度讲，江北环境非常好，包括姚江的水系，大家也愿意到那边买房子，这两个因素的支撑下，江北的房地产，购房人群也发生了变化。
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江北楼市发展新格局
万科房产徐经理：鄞州房价已不低 但江北投资潜力很大
徐经理：我是土生土长的宁波人，对江东、海曙、鄞州中心区这三个地块没有任何抗拒，但对江北有一种传统骨子里抗拒在，从前天晚上，我也知道，刚刚在前面几位说到那些变化，我觉得原来江北区变化这么大，从这次辩论中也了解到很多信息。我也知道，江北购买力，他说到那边有很多厂房、厂区，也有很多老板，他说这是一个，他们因为在当地一直在等待一个好的楼盘能够推出来，让自己住的舒服一些。毕竟在江北大型、中高端的产品还是比较少的。昨天我们拿下这块地有四十万方，我们比较喜欢做大社区，金色水岸也是分三期，将近四十万方的一个大盘，我们操作大盘是更有经验。这块地容积率也只有1.2，可以想象这块地造好以后生态居住非常舒服，而且还有天然的环境优势背靠25公顷的人工湖，我有同时昨天去现场看了，他说太漂亮了，湖面上有白鹭在那里飞来飞去，在宁波市区是看不到。而且测算距离，从天一广场到这里只有25，16公里，应该不远。洪塘到天一广场12公里，亲亲家园过去就到了。……
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江北楼市发展新格局
联合地产巫总：姚江北岸“”是居住上地
巫总：江北这个区域里头，原来宁波有几个概念，所谓的东扩还有西拓南工业北住，南面更多是发展工业，北边的话有很多人文的东西、有资源、有原生态的东西，专家就提出江北基于这种的这种资源应该适合居住。江北的发展确实比较慢，比较滞后，我觉得这也是有历史原因，反过来看，正是因为他原来发展不快，将来有理由相信他会发展的很快，目前来讲，从规划上来看有一些雏形已经存在，比说湾头未来这里面会是比较高档、高尚的一个聚集地，包括商业也好、居住也好，都应该是很迷人的，毕竟周围这个岛、水质都不错。
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江北楼市发展新格局
雅戈尔置业沈经理：江北已经改变原先的“差形象”
沈经理：随着对江北了解的日渐深入，就越发喜欢这个地方，它这个地方其实非常适合居住，它的自然环境非常漂亮，包括日湖、姚江都是非常清澈，这是一点。原来为什么江北在宁波非常不被认可，分析一下主要原因：点，区域上给人脏乱差的感觉很深；第二商业配套没有，在原来人们心目中江北是不被认可，现在江北的投入力度越来越大，商业的氛围就慢慢形成了。06年拿华辰北那块地的时候，现在看来确实是一块。当时也是一个地王。从现在来看那几块是非常好，是非常被认可的。
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江北楼市发展新格局
城投置业朱经理：和义大道之后，城投的下一站在江北
朱经理：江北这个板块，我们跟万科一样属于慈城新区，城投一直以来致力于城市运作，我们项目比较多，包括天一广场、老外滩、月湖胜园、和义大道，和义大道现在已经开业了，继和义大道后，我可以肯定地说城投的下一站在江北，在慈城的维拉小镇。
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房天下地产沙龙：房企共话北仑房产新机遇
2009上半年，宁波楼市迅速回暖，短短数月到达火爆局面。宁波各区成交量价齐升，并萌发一个新的亮点。不同于以往的鄞州区成交量一马当先，北仑区以黑马的姿态数次抢占宁波楼市成交榜首。快速发展的区域经济，轨道交通带来的半同城生活圈，集中的土地推介，楼盘均价尚低的价值洼地……北仑的房地产吸引着越来越多的关注目光。8月27日下午，房天下为了引导广大购房者买房置业，推荐北仑品质楼盘，探讨宁波楼市新热土——北仑，特举办“北仑地产迎来飞跃式发展，房企共话北仑房产新机遇”沙龙研讨会。>>点击进入直播页面
借着本次地产沙龙隆重举办之际，房天下全新产品“北仑购房圈”隆重上线。>>点击进入"北仑购房圈"
宏时置业周总：我从06年年底开始进入北仑市场，那时候我们跟金总一起做派舍提香，目前派舍提香是六千一，当时只有两千多。整个北仑房价从06年年底到现在两年多的时间提升非常得快。06年年底进来的时候，我对早几年北仑房价做了一个系统的市场调研，其实早几年的时候北仑的房价基本上没有怎么动，一直都没有动，从07年三四月份开始到09年六七月份这段时间房价涨得非常多。同时我们西边是东方石浦，东边是荣能，整个“中提升”这一块，北靠近泰山路，南面是新开河路（音译），我们的项目是两栋单身公寓，总套数是一千多套，总建筑面积是五万多方，目前售楼处已经在装修，在下个月中旬售楼处和样板房会全部开起来，大概预售时候是今年十一月、十二月左右，今年年底我们希望能把它预售。面积大概在三十几平方米和四十几个平均，总价在二十几万到三十几万。到时候希望业内的人士可以先到这里来登记一下，还是有潜力做投资的。因为到时候石浦酒店会开起来，荣能还有一个商业广场，还有一个蓝海资源配置中心，在西边是地铁一号线，大概也就五百米。轻轨的北面是北仑人民医院马上就要造了，可能两年以后吧，中提升整个蓝图会非常的漂亮，前景是非常好的。今年我们下半年入市的话，跟大家透露一下，可能也是降低，到时候还是有非常大的投资潜力。我们是非毛坯，基本上可以拧包入住。
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共话北仑房产新机遇
石浦黄总：在这里，我希望一是有序竞争，第二是拉开一些产品差异，因为错位发展。为什么到北仑搞房地产?总的来说，我觉得北仑这几年有变化，过去一直不看好北仑，北仑可能是GDP的大户，但是对生活这块比较忽视，生产、产业应该说东方大港，一说宁波改革开放什么的，全是凭北仑，如果没有北仑哪里有什么！但是北仑对宁波产生了很大的效益，七大名片里面最叫得响的地方，其他什么历史名城这些多得要命，但是东方大港我们第二，上海，有大港的地方不多，天津算是一个大港，大连、深圳、广州就这么有数的几个沿海城市。这个名片应该说叫得比较响，全世界认识宁波可能就是这个大港口。
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共话北仑房产新机遇
徐总：从银星苑这种非毛坯的概念到东海明园绿城物业的引进，到西班牙风格派舍提香，到世茂大盘，这些都是价值。北仑这个城市在不断的挖掘居住的价值，这就决定他的价格，所以价格能从一千两千到五千甚至到七千八千九千，我觉得这是合理的。这个公式永远存在。另外一个公式是价值体现价格。消费市场，我们的购房者、开发商对这个公式认识更多一点。价格这一块，消费者也在比较，怎么样价格买入，跟股票是一样，在哪一个点买入最适合，他也要看后期的增值空间，看是自住还是资产增值，他也要看价格是否体现了价值。现在开发商也在做体现价值的内功，比如说做非毛坯，引进好的物业管理，比如石浦也想引进绿城物业管理，比如在整个小区的概念上营造得更好，这都是做价值体现价格的公式。
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共话北仑房产新机遇
王经理：黄金海岸也有五年了，我是分期开发，一期、二期是04年，当时价格是三千到四千；后续的话就是四期先出去，那是从05年12月份，时间跨度比较久；06年年底推出三期，因为三期时间跨度比较长，我们是也是分幢开发，前期开发是三幢。今年是重新包装了一下，是澜庭，出了一个新的案名叫澜庭，后续还有两百多套房子，五月份我们推出以后市场接受度比较高，大概现在剩下六七十套房源。目前澜庭价格已经到八九千了，有九千一这样。我看整个行情总体还是往上升的，我们预计北仑的房价会到一万左右，应该没有问题，就目前的趋势来讲。
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共话北仑房产新机遇
郑先生：我是一个新人，我简单介绍一下我们项目。世茂集团是香70万方，分三期开发，一期二期都是住宅，三期是五星级酒店和写字楼，一期我们是6月1日开盘，一共有1100套左右；二期是2500套左右，一期目前还剩下几十套，都是180㎡以上的大面积户型，价格在8500元/㎡左右。二期目前已经定了五百多套，开盘时间还没有定。 世茂世界湾初步规划建成集中高端住宅、高档酒店、大型商业和办公楼为一体的新城市地标，在充满商机和惬意滨海生活的地带孕育世茂的地产新作。世茂世界湾规划设计以体现江南柔美风情的曲线作为空间意境的主宰风格，突出整体院落空间的创造，以大绿地、大庭院的出现提供给居民更为完善、更为充裕、更为便捷休闲的娱乐空间。
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共话北仑房产新机遇
派舍置业忻总：我们是07年8月份正式开始，到现在为止基本上两期的房子都已经销售完毕了，剩下没多少，一百多套房子，对于我们这个楼盘真正见证了北仑从基础售房到文化售房这样一个过程。文化售房成为整个房地产市场必然的趋势，现在代表就是世茂真正品牌化。我们这个小区见证了北仑从宁波大市最后一名到现在排宁波周边地区的第三，我们下面是奉化和镇海，我们的房价现在排第三。我也一直在看北仑为什么会出现这样一个价格问题，不知道讲得对不对，反正是交流。
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共话北仑房产新机遇
赵主任：泰山路那一条线我们做灯箱，给区政府做宣传，这样对北仑区有更多的了解。刚才忻总有点悲观。设计到灯箱的宣传，经常领导也给我们讲，怎么样一个定位法。
我所了解的，有五句话可以概括北仑的情况，一是东方大港，东方大港就是北仑港这是毋庸置疑的，从孙中山就开始讲了。从东方大港来讲对我们房地产来讲前景也是比较好的。物流和港口是紧密相连的，物流上去的话，流动的人员会比较多，特别是像酒店、餐饮各方面都会带来很大的好处。作为港口的发展，带来了人员的流动，和人员的集聚，慢慢保税港区那边开发好以后，肯定到时候居住、购房人也会增加。
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共话北仑房产新机遇
张主任：北仑我很熟悉但也觉得很疏远，给很多人的概念，北仑以前是买一个公司买一个房子空在这里，一直都没有人气。我这次来了以后觉得很惊讶，现在这里的区位非常好，机会也非常多。怎么样理解北仑这个区块，我觉得也是一个好时光。宁波国际化程度的一块区域我觉得就是在北仑，以前我也做过一本刊物是印宁波是针对老外，但要采访老外的时候他们都住在北仑，别墅里面住了很多，他是一个世界村住了很多老外，包括英国、美国、土耳其等等，我觉得北仑是一个国际化程度非常高的，宁波没有国际学校，但北仑有一个国际学校，它是一个开放度非常高的区域。本身他像深圳一样，是一个开发区，在外来人口是敞开的，融合度更高一些。为什么老外会选择在北仑，可能跟北仑港口知名度比较高有关，另外就是女排的原因，因为外国对体育这个文化是非常重视的。那时候我就很奇怪，老外为什么会选择到北仑来。刚才讲了几个房产都是单身公寓，老外到北仑都是租的，他都是到别墅区里把房子租下来自己装修。我觉得这一点非常好，对单身公寓的销售我觉得会比较好。
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共话北仑房产新机遇
周经理：北仑房价我个人觉得信心和危机是同时存在的，北仑这个区块的缺点就是环境，这是没办法的，也不可否认。我女儿现在也买在北仑，我现在想想也后悔，当时北仑房价低，而且也是自己开发的，肯定是买自己的，所以宁波没有买，现在想想宁波涨得这么高！所以北仑房价要被拉上去的话，环境要改造好！北仑公务员买在宁波是很多的，但是来回开汽车也很累，但是北仑毕竟也要有一套，我有时候开玩笑说你一天24的话18就是在北仑了。我有朋友说，你搞房地产这么多年，你说什么时候可以低了，什么时候好买了！
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共话北仑房产新机遇
沈经理：荣安花园到北仑也就一年时间，刚才新隆周总讲的有一个就是房产不涨即亏我个人觉得很赞同。不涨即亏我觉得有两个支撑点，一个是市场，一个是区域。房地产也有一个周期性，像我们做开发也是要抓低点入市，高点卖出。周总也讲了，低点的时候他卖完了，高点的时候他没房子卖了，他的节奏就有点反了。忻总那边我们以前也有一段时间聊过，忻总就是属于比较悲观型。
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房天下地产沙龙：对话海曙商业第二极
海曙区作为宁波开发、最繁华的区域，天一广场、和义大道等这些宁波城市名片都在海曙区，随着新一轮房地产的蓬勃发展，海曙中心已被开发完毕，于是，“探金”的目光落到了海曙西北——这一片配套成熟臻待飞跃的区域——新星板块。
随着新星商业中心年底开工，欧尚商业广场开始打桩、青林湾大桥完工、青林湾学校动工、中医院落户，以及区域内多个成熟高档住宅，新星板块这一海曙商业副中心的繁华商圈已经成为宁波楼市的又一热点板块。
房天下为引导广大购房者、投资者，深入探讨海曙新星板块的发展前景，于近期举办了题为“对话海曙商业第二极”的地产沙龙，特邀新星板块内维科水岸心境、新星商业广场、21码头等项目的开发商代表，共同针对“海曙商业第二极，新星板块加速成型”这一话题进行了深入探讨。
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维科全新力作即将借助新星商业广场起飞
住宅和商业共生共荣
海曙第二极不但属于海曙 更属于整个宁波
详情请点击：http://news.nb.soufun.com/2009-11-25/2917616.htm
对话海曙商业第二极
赵明：目前海曙商业副中心的定位基本上由新星商业中心和21码头两部分组成。新星商业中心主要将被打造成像万达广场一样的，囊括大型超市、家居、影院的商业综合体，21码头的定位则是从商业中心的辅助性质考虑，倾向于做成类似老外滩这种商业水街。这个区域北面有姚江所隔，周边确切的说没有大型的娱乐配套设施，我们这个项目将来会成为海曙区人民生活休闲的主要处所，人口规模相当于一个镇。
详情请点击：http://news.nb.soufun.com/2009-11-24/2914882.htm
对话海曙商业第二极
姚永凤：21码头将会由别墅水街、沿河别墅和小型的办公公寓组成，水街打造的商业部分，会是类似于老外滩这种大型的商业氛围，是这么一种形式，不单单是底铺一种概念。
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对话海曙商业第二极
韩敬同：海曙商业第二极的界定，是相较于天一广场这个核心极来说的。海曙区作为宁波的政治经济中心，它有着3000多年的历史，整个区块是宁波最为稀缺同时老资格的区域。
在天一广场的商业功能无法满足发展需求的前提下，整个宁波的区域规划亟待扩容，因此中心会转移到西北角，就是这个海曙商业副中心。商业副中心就要有大卖场和特色商业组成，根据周边的交通和商业配套形成，包括公园、医院，就像张经理所言，21码头周边有中医院、有学校、有公园、有菜场等一系列配套的成熟，同时机场高速11年的贯通，我们测算过，从我们这个区块到上海是两个的时间，到机场不过二十的时间，完全可以跟其他区域进行竞争和比较。
