业内热议江北楼市发展新格局

9月1日万达集团拿下了宝庆寺地块正式落户江北。9月16日，万科以20.5亿的总价拿下江北慈城新区湖西地块……江北近年来，在凯德置地、雅戈尔、城投、银亿、联合地产、迪赛置业、国力房产、坤和等房企的努力下，江北涌现出了如凯德汇豪天下、湖景花园、亲亲家园、天合家园、奥林80、颐和名苑等众多品质楼盘。如今随着万达的进驻，凯德广场的建设、江北北门户的开发，江北区大量土地推出，江北房地产市场的发展格局已迅速变化。

包括江北老区板块、湾头板块、姚江北岸板块、洪塘板块和宁波北门户区板块等五大房产板块的江北房产版图新格局已逐渐显现。搜房网为了引导广大购房者、投资者，推荐江北品质楼盘，深入探讨江北地产的发展前景，特将于9月17日14：30在香格里拉大酒店三楼商务中心1号会议室举办了主题为“共话江北房地产新格局”地产沙龙研讨会。

>>专题：地产沙龙共话江北房地产新格局

>>地产沙龙“共话江北房地产新格局”图文实录

搜房宁波公司游总：江北楼市新格局，五大楼市板块正在形成

从目前政府规划、楼市发展来看，目前的江北可以分为五个板块。

我觉得日湖、大剧院到凯德汇豪天下包括老外滩这一片是江北老城区核心区，目前已经变成了市中心的区位，是江北核心区。

第二个板块就是湾头，是独立的概念，独立的板块，代表江北未来端的东西。

第三个板块是姚江以北，也就是青林湾的江对面，万达周边，包括天水家园、天合家园，可以定义为姚江北岸板块，我觉得那是一个很长的江岸线。

第四个板块就是洪塘板块，经过这么多年的发展，越来越成型了，包括银亿今年抄了个底，二月份拿地也是在洪塘，商业配套上来以后洪塘板块业面临着新的机遇。

第五个是北门户片区，都是商务和商业的地块，城投、万科进驻的慈城新区，这也是一个很高端的板块。然后还包括更远一点别墅片区，是旅游休闲的。

江北楼市新格局，在未来两三年非常的清晰而且有加速发展的之势，今天邀请大家一起里研讨江北楼市发展新格局。

万达置业潘总

万达置业潘总：江北条件比鄞州好 江北万达将是“赛鄞州”项目

万达拿宝庆寺这块地的时候是很快，但前期做了三年，看地也是看了很多地方，非常慎重的拿了这么一块下来，应该讲万达这个项目期待非常高，按照万达内部的说法是“赛鄞州”的项目。

为什么看好这个地方呢？我们觉得作为万达商业地产来讲，江北区最根本就是一个人口，在可以忍受的交通时间范围内能够覆盖的人口。应该讲江北这块地的条件远比鄞州区条件好，而且在万达去以前已经有很多业界同行，实际上已经有前瞻性眼光，已经看好，包括联合、青林湾已经拿地而且也开发了，应该说江北是比较成熟的一个区块。另外，我们也看好江北这么一个地理位置，在整个老三区里面江北是面积的其中一个核心区，这个区里面实际上它在东南西北四个方向起到连接作用非常重要。现在连接江北有四座桥，包括青林湾大桥、江北大桥，湾头大桥，华城大桥，这跟姚北江岸这个带状的板块联结在一起，也连接在海曙这个板块上，这个区域相对来讲比较成熟，有海曙，有这样一些东西。 

在湾头片区，实际上大家觉得现在是全面拆迁，将来有一个很高的起点，很好的规划在这里面，实际上在这个区域的发展，我们大概看了一下它的规划，他跟很多产业结合在一起，甚至跟他本身的商贸服务结合一起，这些东西的结合非常关键是要进行互通和交换，并不是独立的纯居住的东西，很多功能是需要互通和交换，而它的交通状况是非常重要，湾头因为他这个湾导致他相对的封闭，这个封闭就需要靠交通来解决，而目前我们看到的交通方向，往南部、往西部包括北部这一边，一个姚江大桥，还有一个即将开通的湾头大桥，姚江大桥直接联通海曙区，这是大家能看到的，往东部和北部的话可能需要更长的时间得到改善，还有一座即将开头的湾头大桥所连接的应该是华城北的这个地块。也就是说姚江北岸的发展也会跟湾头片区形成一个环型的互动。

另外一个，在现在的江北实际上大量的拆迁也形成了非常强有力的购买力，我们近期实际上通过前期的市场调研，周边很多三级市场、爆发式的销售来源于政府的拆迁补偿以及新开发商拿地的高地价，成本摆在这了，所以形成了非常强有力购买信心。另外加上姚江北岸整体板块的特征，它有一个比较长的沿江景观带，然后整个地理位置放在这里，然后加上万达在这里做一个商业中心，实际上只是起一个头，我相信跟鄞州一样，在未来姚江北岸片区形成更多商业用地，规划和拍卖，会逐步形成一个新的商业板块。从江北大桥，姚江北岸是跨过江北的站，在前期的规划设计上其实也考虑到，从万达的动作可以看到，我们在鄞州区，当时也是比较看好这个地方的经济状况，但是我们当时花了很大力气做交通的配置，建议政府做一些道路的改善，做一些停车位的划分，我们当时做了全宁波的一个停车场，鄞州有一层，现在江北有两层，江北会投入大量的力量做停车位，因为它特殊的一个地理位置，它离老区非常的近，从江北大桥一下子就过来了，这个地方整个的交通未来会是非常好的。在我们这个地旁边，姚江北岸有大量的住宅用地陆续要开出的，就是旁边有一些住宅用地，这些用地将来的开出，毕竟有离比较好商业配套比较近，这个片区很可能变成鄞州万达一样，很多开发商在这里同步开发同步推广的一个板块。

以前我们在宁波，我在06年以前来宁波的时候大家谈到项目讲的比较多的是“个案”，谈到典型的个案，雅戈尔有一些有名的开发个案，银亿有一些有名的个案，大家都在讲项目，实际上在07年到08年的时候，整个鄞州中心区的板块搞得特别的火热，因为所有关于这个板块的利好消息，加上南部商务区，加上万达商业中心，有很多开发商会说我距离万达多远，我在万达的什么方向，用这个方式里描述，这不仅是对万达的认同，也是对这个板块的认同。这个现象在江北也出现了，我觉得以后的房地产市场，更多也不会像原来那样，我们关心到一个个案，而会更多的形成片区和板块来看待问题，所以搜房今天发起这样的论坛也是比较敏锐的。   

中元房产朱经理

中元房产朱经理：洪塘片区已成气候 今后五年是江北的时代

立方寓最初定位既不是洪塘核心，从板块上讲，可能更靠近北门户区，但从北门户区讲呢，我刚好是在门户区起点的两头造了四栋房子，所以管委会说我们是“岗亭”。

说到北门户区，我上次看到中规院做了一个东西，比如说搞一些民营经济区呀，还有华东贸易物流区，从门户区总体规划形势下就是想跨过高速跟慈城新区相勾联。刚刚在规划阶段，可能连一般的初步都没有深入下去，也就是一些简单的介绍。所以在当时我们在“不上不下”的地方，原来从去年开始就想做起来，我们原来中国中元的前身，就是的上市公司，跟园区管委会是合作单位，那时候他们说你给我们造点房子吧，所以就拿下这块地。去年刚好碰到楼市“寒流”，七八月份想开盘，左看看右看看是有点问题，当时一是江北整体规划没有形成一个框架，今年年初江北总体的大规划抛出来了，加上现在的北外环的开通，再加上拆迁的推进，我们最后认为以后这几年可能是江北的时代，我们认为是到了。

以前说是东部新城，从鄞州中心区转到东部新城，如果从海曙这边的角度讲可能要往北转移，所以说跟城市连接的腹地应该是在江北，就是刚才万达潘总讲的，随着湾头大桥、江北大桥这些道路的架通，整个姚江北岸就能发展，它发展以后，就延伸到我们后面延姚江北的这些板块。

实际上洪塘这个板块的东西也不是近几年在做的事情，大概七八年前，洪塘的关键问题是没有成气侯，没有成一个大型的片区，只有个别的楼盘在开发。现在逐步逐步的，从我们这里讲，北外环的开通，从广厦怡庭，到亲亲家园基本上这些大的框架的东西已经形成了，再加上新慈城的发展，慈城对这边也会有影响，都会有影响。所以我们认为，在这么一个时间，这个项目差不多了。但确实心里也不是很有底，我们就试试水，9月13日开了一半，我知道会有这么多人，但到这个程度我没有想到，出乎意料。现在再反过来说，这可能跟最近万达进驻跟几个地块的出让有关系，当然万科这块还是晚了几天，如果加上万科这个话，价格肯定不是这个价格。

大体我总觉得，下面的五年，大概是江北的时代，按照万达的承诺，万达广场能开的话，江北会热得更快。如果把丽园北路拉通，整个江北就不是现在这个样子了，包括我们最后所说洪塘板块，可能会往更往深的地方发展。

国立房产蔡总

国力房产蔡总：跨海大桥开通后 洪塘显现交通枢纽地位

国力房产从杭州到宁波开发楼盘，颐和名苑从04年拿地到现在做第二期，应该说周期也比较长，其实这几年也经历江北的发展变化，觉得特别是今年变化好象是大一点。

从眼前最近新闻来讲，万达进驻江北这可以说是最吸引眼球的一个大新闻了。我也谈点感想，确实万达作为商业地产模式，应该说在业内是有口皆碑，在一线城市、二线城市都全面铺开了。它的成功模式，包括鄞州，一开始人气不旺到最近两年人气旺盛，非常非常成熟了。有这么一个好的模式，大家看得见摸得着，万达广场在江北落户，这对提升江北的人气是有着关键性的一个作用。作为颐和名苑最近一段消费情况来讲，也是得益的，万达9月1日，我们广告打出来9月5日开盘，最后9月5日等不住了，早就有客户约了，其实我们提前三天，二日就开始接受约定，二日、三日、四日下来就没了，另外广告报纸一宣传，对万达进驻江北进行了分析，我再看看论坛，搜房业主论坛，业主也是议论纷纷，非常关注。

可以说我们这两年多来，进入销售期来这两年多来，从来没有经历了这么火爆的情况，金九银十今年九月真正体验到了，但是比其立方寓还差很远，我们是三天一百多，你们是一天三百多，你们是更火爆。

万达落户江北，确实对江北的房地产带来了活力，最近万科又在慈城拿地，这是“两面夹攻”，应该说洪塘区块我还是比较看好的，因为洪塘作为宁波八大副商业中心之一，从市里重要规划里面已经作为一个主城副商业中心之一，这个地块相对于鄞州和江东来讲没有那么火爆这也是客观，但也正是因为他没有那么火爆，也就是说它发展的潜力更大。特别是刚才潘总也讲了，万达区块周边住宅用地很多，你看看沿线北环路包括绕城之内这一块，不要说老的改造，就是一些可作为住宅开发的地块可以说是很多。现在有说，大家都在热议，好象稀缺资源不够用。但是我有另外一个看法，这不是不够用，这是政府一个策略和手段，如果都是一下子放出来不可能拍得这么高，要一点一点挤出来才会高，如果一下子放出来价格肯定会降下来，这是一个价格规律，供求关系嘛，供大于求的时候，价格支撑不住的。

再看江北最近这几年道路建设、桥梁建设，北外环延伸段，跨海大桥的连接线，洪塘作为宁波的北门户确实潜力非常大。最近我发现上海人旅游也好，投资也好，到宁波来这个量是很大的，有时候我在宁波的一些风景区转，经常听到上海口音，本身宁波和上海历史渊源就很大，上海人有一半差不多是宁波人，跨海大桥修通以后，上海杭州宁波是金三角，上海人来宁波投资这也是一个方向。

交通四通五达，洪塘可以说是一个枢纽，机场路延伸段马上就要重新规划，这个机场路延伸段正好在我们颐和名苑东侧，这也是确实非常看好。再一个就是要有一个成熟的居住区域来讲，商业配套不可少，在万达之前银亿在年初也是抢先一步在洪塘老镇镇中心拿了一块地，包括住宅和商业，这对老镇来讲也是一个不少的配套。所以说，再加上奥林匹克体育中心这也是规划就已经有的。还有规划中江北区政府的搬迁，说也说了好几年了，一直没有动劲，但是我看这是迟早的事，江北北区要发展，你这块地不让出来，占据一个更有利的地形恐怕也很好发展，江北区政府迁移，更加使洪塘成为一个热土。总的来讲，我觉得江北的发展，前景应该说是不可估量的。也正因为它现在目前的价格相对偏低，它是一个价值洼地，这个热钱肯定往这个地方来嘛，当然这里面也有一个值得引起我们重视，房价的过快上涨到底是好处还是，也值得探讨。

富邦置业罗经理

富邦置业罗经理：江北体量大的项目会越来越多

江北的好消息不断，我们信心也是倍增，加上房市这么好，恨不得现在就推出项目来卖掉。我们是08年年底拿到土地，其实荪湖这块土地的性质和现在的土地性质不一样，是商业性质的地方，不涉及到旅游，不像雅戈尔做旅游地产，我们是商业性质，荪湖可能跟东钱湖比起来名气不那么大，但是老宁波都知道，荪湖这个地方也是非常不错的，如果作为住宅项目的话肯定是做别墅，因为我们拿的是商业地块，所以是以休闲度假为主。

我们时间应该说也比较长，去年年底到现在一直都在摸索方案这块，也请了世界四大行戴德梁行，现在还是停留在定位这一块。其实区块划分也比较含糊，我们不在湾头也不是洪塘，我觉得我们可以归类到旅游休闲片区，在绕城外面，就是宝国寺附近。刚才听了各位讲，我心里也在想，我们公司是不是作为你们配套项目，做旅游休闲项目，做你们的配套，因为大的公司进去，因为我们这个项目就在慈城宝国寺荪湖这个旅游线上，就就划到江北的旅游休闲这里面。

刚刚也提到江北是价值洼地，对我们价格定位也吃不准，也希望江北在供应土地上也是慢慢的供应，这个供应链一定不要断掉。我们周边有一些城投的项目，他们做的项目体量也比较大，江北体量大的项目会越来越多，不像鄞州区，鄞州区房价这么高，我们也经历一段时间的洗礼，现在也在慢慢完善。

银亿房产张经理

银亿房产张经理：江北的房产发展是从“两边”到“两口”

我记得前几年的时候，整个江北的发展格局是先走两边，走沿江两边，我们做黄金水岸，外滩花园，外滩大厦，那时候江北只有浙电，而且北岸琴森还没开发起来；然后在两口，一个是三江口再到新三江口，江北的房产发展是从“两边”到“两口”。

其实江北是很大的，很多老宁波人印象当中的江北就是环城北路包围的那块三角，江北其实像一个大兔子，是一个趴着的兔子，西面到慈城，宁波大学也是江北区的，因为当时建宁波大学的时候一定要划在城区，说是城区的概念，包玉刚那时候说一定要划给江北区，这才是一个市区的概念。江北的开发从银亿、浙电、雅戈尔再到凯德，慢慢的，从前几年整个城市规划出来以后，江北区开发商慢慢成气侯了。

那时候稍微发散一点，再加上政府的规划不明确，新三江口、湾头原来没有作为一个很正式的概念出来，包括现在我们提姚江北岸的话，奥体中心、江北区政府、行政中心这一块，当时规划的时候强调过，但是现在大家还是没有把姚江北岸作为一个行政中心的概念，但随着时间的推进会逐渐的上来。

从整个板块来讲，日湖大剧院板块，还有湖景花园后面还有一块土地，日湖板块，大剧院板块两个可以并起来。新三江口到湾头，湾头相当于还没有出来，但是新三江口板块是敲定，包括万达进驻，其实不仅是新三江口的概念，还是江北大道那块，原来那时候去江北还是广厦怡庭。从老三江口一直到慈城，到那个方向还少一点，向东向北，这也说明江北这个发展有突破但也有空有闲，多板块的在发展。

还有一个，江北为什么说发展这么多年来，形成的价值都不高，这是城市功能发展定位不清晰，比如现在讲江北商业，一直是迟迟不成气侯。整个江北区连一个正儿八经的百货公司都没有，很远的地方才有一个远洲大酒店，原来江北就是农家乐的概念。这个功能提升在价值洼地驱动下，人往高处走，钱往低出走才有给大的发展空间，随着人的目光的转移，三江口目前来说，原来那个区块普通住宅和高档住宅是并进，现在天水天合这些肯定是高尚居住地，当时荣安的时候，水尚阑珊在市场中感觉是没有的。随着城市功能提升，包括万达的进驻，湾头起来的话，江北整个核心区，老区那一块就上去了。还有，人民路这块还有很多空地，二医院前面这些东西，我相信江北区肯定厚积薄发，它有量，第二是板块比较多，多元化，还有一个辐射面比较长，江北在整个宁波房地产格局中比重是越来越大，价值也是越来越高的。

作为我们洪塘的项目，目前来说还是在准备之中，经过大家多次的烘托，压力也是没有的。它基本上一半商业，一半住宅。一共十万方左右，商业四万多，住宅五万多方。

迪赛置业戴经理

迪赛置业戴经理：江北是线状城市发展的格局

以前江北的腹地很小，大量的江北土地其实是被工业用地占据，这跟他原先作为宁波城市后勤功能是有关系的，原来这里有火车北站，飞机场，随着工业的弱化和搬迁，腾出大量的土地，江北的开发后劲是很大的。江北是线状城市发展的格局。从城市发展的角度讲，江北环境非常好，包括姚江的水系，大家也愿意到那边买房子，这两个因素的支撑下，江北的房地产，购房人群也发生了变化。

以前我们可以看房价很低，亲亲家园卖的时候才五千多，可能是新宁波人在买，万达进驻以后，包括湾头开发以后，可能江北以后会大量的吸引改善性用户进驻。以后的产品定位会往中高端发展，带来的是什么？就是改善性用房。再往下走，万科在慈城拿地，可能也是中高端产品的定位。

城市的发展业带来购房群体的变化，随之也推动了房地产价格和产品一系列的变化。我认为，江北房整个发展是这样一个产业链，是这样一条线。

万科房产徐经理

万科房产徐经理：鄞州房价已不低 但江北投资潜力很大

昨天晚上在咖啡厅我在跟一个江北国土局的朋友进行辩论，他说江北是一个好地方，适合居住，而我对鄞州有很浓烈的情感色彩，我说鄞州区更加适合居住。两个人从两个区域的配套、生态环境、交通包括日后发展、日后的规划，两个进行PK最后得出的结论，鄞州中心区配套也好目前比较成熟，同时他的房价也到了一个高点，所以从目前居住来看，鄞州适合居住，但是从投资来说，现在江北就是一个很好的地方，最后两个人达成一个共识，休战。结果就是昨天晚上万科在江北拿了地。

我是土生土长的宁波人，对江东、海曙、鄞州中心区这三个地块没有任何抗拒，但对江北有一种传统骨子里抗拒在，从前天晚上，我也知道，刚刚在前面几位说到那些变化，我觉得原来江北区变化这么大，从这次辩论中也了解到很多信息。我也知道，江北购买力，他说到那边有很多厂房、厂区，也有很多老板，他说这是一个，他们因为在当地一直在等待一个好的楼盘能够推出来，让自己住的舒服一些。毕竟在江北大型、中高端的产品还是比较少的。昨天我们拿下这块地有四十万方，我们比较喜欢做大社区，金色水岸也是分三期，将近四十万方的一个大盘，我们操作大盘是更有经验。这块地容积率也只有1.2，可以想象这块地造好以后生态居住非常舒服，而且还有天然的环境优势背靠25公顷的人工湖，我有同时昨天去现场看了，他说太漂亮了，湖面上有白鹭在那里飞来飞去，在宁波市区是看不到。而且测算距离，从天一广场到这里只有25，16公里，应该不远。洪塘到天一广场12公里，亲亲家园过去就到了。

关于慈城新区湖西地块，我觉得这块地文化韵味也是非常浓厚，我们拿这块地，再加上后面天然的资源在，也看中它未来发展的潜力，空间也是很大。

联合地产巫总

联合地产巫总：姚江北岸“”是居住上地

江北这个区域里头，原来宁波有几个概念，所谓的东扩还有西拓南工业北住，南面更多是发展工业，北边的话有很多人文的东西、有资源、有原生态的东西，专家就提出江北基于这种的这种资源应该适合居住。

江北的发展确实比较慢，比较滞后，我觉得这也是有历史原因，反过来看，正是因为他原来发展不快，将来有理由相信他会发展的很快，目前来讲，从规划上来看有一些雏形已经存在，比说湾头未来这里面会是比较高档、高尚的一个聚集地，包括商业也好、居住也好，都应该是很迷人的，毕竟周围这个岛、水质都不错。

第二，如果从宁波整个区域发展来看，慈城、余姚经济实力很强，商圈可以聚集，再加上杭州湾跨海大桥，它跟上海的连接更强，再加上慈城有山有水没什么不好的。

江北现在框架还是稍微欠缺一点。包括江北区的老城发展还是比较慢老的房子还很多，并不是说老房子都要拆掉，既然它是有文化的积淀，可以跟海曙一样有的区域可以保护保留，外滩这一块已经在这么做的，无论他那一块商业发展怎么样，但对区域来讲形象是很好。江北老城这一块有很好的先天条件，只要整个规划出来以后，应该是很不错的。再远一点九龙湖那一带，九龙湖属于镇海，荪湖是属于江北的。如果从单纯从房地产开发来讲，江北整个区域位置，特别是姚江北岸，所有的住宅开发潜力非常大。

雅戈尔置业沈经理

雅戈尔置业沈经理：江北已经改变原先的“差形象”

随着对江北了解的日渐深入，就越发喜欢这个地方，它这个地方其实非常适合居住，它的自然环境非常漂亮，包括日湖、姚江都是非常清澈，这是一点。原来为什么江北在宁波非常不被认可，分析一下主要原因：点，区域上给人脏乱差的感觉很深；第二商业配套没有，在原来人们心目中江北是不被认可，现在江北的投入力度越来越大，商业的氛围就慢慢形成了。06年拿华辰北那块地的时候，现在看来确实是一块。当时也是一个地王。从现在来看那几块是非常好，是非常被认可的。

城投置业朱经理

城投置业朱经理：和义大道之后，城投的下一站在江北

江北这个板块，我们跟万科一样属于慈城新区，城投一直以来致力于城市运作，我们项目比较多，包括天一广场、老外滩、月湖胜园、和义大道，和义大道现在已经开业了，继和义大道后，我可以肯定地说城投的下一站在江北，在慈城的维拉小镇。

其实江北的潜力是毫无疑问的。很多开发商像凯德也好，很多开发商还是比较愿意投入更大的资源在这个区域，怎么说呢，慈城板块我们自己认为还是比较好的，从一个城市发展的角度来说，我觉得这个板块是属于这个城市可持续化发展的方向，那个地方人文环境特别好，那个地方比较宜居。总而言之，我们觉得江北这个板块后劲特别大，人居环境比较丰富的板块，大家都非常的看好。