房价涨幅决定楼市走向 四季度价格出现调整？

在2008年税费减免、贷款利率下调等一系列利好消息支撑下,2009年上半年许多一线城市楼市出现了久违的“小阳春”,而且,楼市的升温速度和持续时间之长,远远超过了人们对所谓“小阳春”的预期。京沪深三地一二手房交易量均在今年上半年创下了量价齐升的“丰收”业绩。其中,北京二手房交易量大涨6倍,上海二手房单月交易量破3万套。北京、上海二手房价均上涨15%,深圳新房涨幅达30%。

楼市超前于整体经济表现出来的快速升温令房地产业界内外极为关注。下半年,影响楼市,特别是一线城市京沪深楼市的走向将会怎样?专业机构普遍认为决定因素是房价。

北京:二手房交易量涨6倍

据21世纪不动产监测数据显示,2009年上半年北京市二手房网签总量104671套,其中住宅网签101164套,比2008年年同期分别上涨了6.6倍和6.4倍。从单月成交情况来看,上半年二手房月成交量环比涨幅平均为30.9%,其中涨幅出现在3月,达112.5%,此后的三个月环比涨幅虽不明显,但整体成交量均保持在2万套以上的高位。

北京市新房上半年网签总量110654套,其中住宅签约83546套,环比2008年年同期分别上涨了82.7%和106.0%。由于新房网签数量中包含大量商业用房、办公用房、停车位等销售数据,因此上半年北京市新房网签总量较二手房高出5983套,但扣除这部分数据,仅从住宅销量数据看,上半年二手住宅比新建住宅多销售17618套,一、二手住宅销量之比达1:1.2,而2008年年上半年这一比值则为1:0.3,二手房交易量超过一手房表明北京楼市进一步成熟。

2009年上半年在成交量大幅上涨以及一二手房价格互相带动的情况下,北京楼市价格普涨,其中二手住宅价格上半年累计增长15.2%,月均增幅3.0%,新建住宅上半年销售价格累计增长27.1%,此外上半年北京楼市“地王”频现为开发商和业主进一步抬高出售价格提供了信心的同时,也使部分地区楼价出现了透支。

上海:二手房交易创新高21世纪不动产监测数据显示,2009年上半年,上海二手房累计销售138409套,比2008年年同期的73534套增长88.2%,3-6月二手房月均交易量均在2万套以上,甚至在6月交易量达到了31275套,而2008年全年,上海都未出现单月交易量破两万套的情况。

上半年上海新房累计成交91420套,比去年同期上涨31.7%,但与二手房市场销量的一路上扬相比,上海新房销量突破2万套是在4月,21000套,此后的5、6月份交易量环比均有所回落,但与2008年年相比交易量仍保持着较高水平。5、6月新房交易量的下滑与期间新房价格的过快上涨有关。5月上海新房平均售价环比上涨近5%,6月价格环比涨幅更是达到了11.9%。显然,价格上涨过快抑制了部分需求的入市。

上海上半年二手房价格累计上涨15.2%,其中涨幅出现在6月,成交均价环比上涨4.8%。新房市场在今年2月份受春节影响成交价格出现了近10个百分点的下滑,因此整个上半年,上海新房成交均价月均涨幅被拉底至2.7%,但从单月价格涨幅来看3-6月上海新房价格环涨幅均在5%-12%之间。

深圳:上半年新房上涨30%

据21世纪不动产监测数据,2009年上半年深圳二手房交易量59949套,比2008年年上半年的17773套上涨了237.3%,新房销售共计41387套,比2008年年同期上涨141.3%。自3月以来深圳二手房成交量均保持的1万套以上,而新房市场即使在交易量的3月也仅为8509套,且4-6月表现出了市场动力不足,这主要与新房项目价格涨幅过高有关。盲目涨价直接导致成交量下滑的同时,也分流了部分客户转向二手房市场,间接拉升了二手房成交量的增长。

2009年深圳二手房价格走势较为平稳,上半年累计价格涨幅达8.5%,但新房价格累计涨幅则达到了30.1%。然而,新房成交均价与2008年年点的2月相比仍相差9.1%。

下半年房价决定楼市走向

据发布的2009年上半年中房指数报告,今年3月,70个大中城市房屋销售价格指数已经止跌回升。3-5月,其价格指数环比上升的城市数量已由38个增加到62个。6月,35个大中城市中房价环比上涨的城市已多达28个,只有6个城市房价尚未上涨,这是开发商自己都没有料想到的。另外,在2008年年税费减免、贷款利率下调、放宽房企放债、增发融资等一系列利好政策支撑下,随着上半年房产销售回款加大,开发商的资金压力已经很小,企业投资信心恢复。因此,楼市走向备受关注。

据中房指数研究院有关人士透露,目前国务院相关部门正在听取住房和城乡建设部与中房协方面的汇报。中房指数方面预计,宏观经济尚存在很多不确定性,这将影响房地产投资。2009年下半年房地产开发投资会稳步增长,但将低于去年全年20.9%的增长幅度。由于市场需求仍然较为旺盛,及购房者对住房保值增值的预期,及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升,个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。

21世纪不动产分析,下半年首先要看利好政策对市场的激励作用能持续多久。从目前的市场交易量来看,在楼市方面政府对市场的刺激政策效果显著,但整体市场交易的活跃度仍有待提高。未来一段时间内,经济政策和楼市政策应不会发生明显变化。该机构认为,人们担心的房价上涨带来的楼市泡沫问题,短期内仍在市场自身调控范围内。对下半年成交量影响较大的因素主要取决于房价的上涨幅度。中房指数预计,在商品房供给不足的市场房价将会大幅上涨。

分析机构普遍认为,投资需求进入推高房价将抑制自住购房。三季度房价将上涨,但不排除四季度楼市会出现价格调整。 （来源：中华工商时报）

房价"高烧"不利楼市健康 将令楼市再进调整期

国家统计局公布的数据显示，1至6月，完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1至5月提高3.1个百分点，1至5月这一数字是10165亿元。专家认为，房地产开发投资回升说明房地产开发商的投资信心和投资能力已经有所恢复，但房价持续“高烧”不利于楼市健康发展，目前楼市仍处于去库存进程中，持续居高的房价可能引发楼市重新进入观望进而陷入新一轮的调整。

记者了解到，房地产开发投资大幅增长的同时，房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积等也小幅回升。1至6月，房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1至5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1至5月缩小5.8个百分点。

亚豪机构副总经理任启鑫分析说，房地产开发投资等代表房地产市场未来发展走向的先行指标出现转暖主要是受政策和市场两方面作用而形成的。政策层面上，政府出台了一系列的宽松政策，特别是对开发企业自有资金比例从35%调低至20%的规定，给予了处于困境中的开发商极大的支持，而市场流动性的放宽进一步令开发商的资金状况得到了极大缓解，这促进了房地产开发投资的升温。

市场层面上，上半年楼市销量面积、销售额均呈现出大幅度的增长态势。以北京为例，楼市销量自3月份迅速拉升后，一直保持高位运行，商品住宅的单月销售套数更是连续4个月突破15000套，这不仅扭转了开发商年初的悲观预期，而且使得他们的流动资金颇为充裕。短期的生存问题解决后，开发商开始考虑未来发展问题，因此，5、6月份，保利、万科等行业领军企业开始大举出手，各地“地王”频现，一些曾在2008年流标的地块今年也高价成交，土地溢价节节攀升。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，房地产开发投资等指标的回暖趋势并未改变，6月份环比涨幅比较大。这说明经过上半年的市场回暖，房地产企业的投资信心和投资能力有了明显的恢复，其中，“地王”频现就是信心恢复的一个很好的证明。而市场销售的快速回暖，令开发商的资金压力大为缓解，信贷条件的宽松也让企业具备了更强的投资能力，这有利于市场的进一步回暖。

专家们的说法可以从上半年商品房销售面积、土地购置面积等两组数据中得到佐证。1至6月，商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%。1至6月，房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，尽管同比依然下降26.5%，但降幅较1至5月回落2.1个百分点。土地开发面积增长也比较明显，1至6月完成土地开发面积11010万平方米，1至5月这一数字为8845万平方米。

尽管多个指标回升，但专家认为，房地产开发投资仍处于低迷状态。工商联房地产商会会长聂梅生说，房地产的调整还没有结束，当前的波动仍处于调整期。尽管房地产开发投资略有回升，但增幅仍未达到两位数，以往房地产开发投资都高于固定资产投资的增速，对此应该予以高度重视。

陈国强同时指出，楼市的高库存问题也不能忽视，尽管楼市仍处于去库存的进程之中，但除上海、杭州等城市库存消化相对较好外，北京、重庆等城市的库存依然偏高。“不能因为销售量回升，房价上涨就忽视高库存问题，尽管没有一个相对确切的统计数字，但估计消化现有库存可能仍需要10个月以上的时间。”他补充说。

中指研究院统计显示，截至今年4月30日，北京住宅可售面积为1680.45万平方米，库存压力依然较大。按照前六个月销售的平均水平看，消化这些库存还需13个月。

对于未来的走势，任启鑫认为，受到2008年房地产开发投资放缓的作用，今年下半年的楼市很有可能维持供小于求、价格上涨的趋势。但更多专家则持谨慎态度。陈国强等专家认为，当前房价上涨速度已 过很多人预期，房价持续“高烧”将不利于楼市健康发展，如果开发商因为存货压力有所缓解就不断盲目提价，楼市可能会陷入新的观望，进而再次进入调整期，届时周期可能会更长。（来源：经济参考报）