1年里狂降6成 内地第一高楼日租金跌至8元/平

中国内地目前的高楼——上海环球金融中心,也没能摆脱国际金融危机的“魔影”。昨日,《每日经济新闻》记者获悉,上海环球金融中心的平均日租金已经跌至8元/平方米/天,仅相当于其最初20元/平方米日租金的40%。与今年年初部分房源日租金10元/平方米相比,再滑落2成。

高楼日租金滑落6成

昨日,国际五大行之一的高力国际研究与咨询部董事李庆贤在接受采访时表示,环球金融中心近期的出租率已经达到50%~60%,但日租金成交价大约在8元/平方米/天,大约比项目推出最初的租金报价下降了6成。

公开资料显示,上海环球金融中心于1998年开始动工,于2008年8月30日正式开幕。建成时,其写字楼部分对外的官方报价为20元/平方米/天,创下沪上写字楼历史新高,其入住门槛也异常苛刻;而2008年10月后,受金融危机影响,沪上写字楼租金持续下降,环球金融中心的租金水平也开始出现波动。

2008年年中,环球金融中心对租赁客户设立了一定的门槛,目标客户主要为世界500强企业,而且主要目标客户锁定金融企业及其配套服务公司,首批入驻的企业包括三井住友银行、瑞穗实业银行、法国巴黎银行等,定位于名副其实的“金融中心”。

而今年年初,环球金融中心项目开发商森大厦上海房地产管理咨询有限公司相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,环球金融中心已将招租条件有所放宽,以前的招租对象主要以金融企业或相关的法律、咨询类企业为主;目前已考虑将招租对象向金融企业的派生行业延伸,向有潜力的企业开拓。

报告:陆家嘴租金还将下滑

昨日,高力国际在的研究报告中说,今年二季度,上海甲级写字楼租金大约在7.1元/平方米/天,与2008年年底的平均日租金8.1元/平方米相比,租金下滑幅度约在14%左右。

李庆贤表示,由于2009年约60%的新增供应量集中在陆家嘴,因此预计下半年乃至2010年,陆家嘴的平均租金跌幅将超过全市平均水平。

租金方面,预计到今年年底,平均租金将下调至6元/平方米/天,且空置率上升将令2010年租金继续走软。

高力国际认为,虽然中国内地经济似乎回稳,但由于外部经济环境尚未有明显转好迹象,2009年下半年,上海甲级写字楼市场将延续上半年的下滑态势。

李庆贤表示,尽管最近部分内资租户,特别是内资的金融机构开始寻求扩张面积,但由于外资企业是上海甲级写字楼的主要租户,因此,内资的需求增长,在很大程度上会被外资租户的需求下滑所抵消。

高力国际预计,下半年整体租赁面积,预计将持平、或至多仅有小幅增长。另一方面,下半年以至2010年供应将非常充裕,预计2009年年底供需失衡将推高空置率至20%以上,而2010年新增供应将进一步增加。

（来源：每日经济新闻 李丽）

房价和租金反着走 深圳楼市出现“亚健康”？

近期房价上涨,投资客身影活跃,房屋销售买卖成交量增加,对租赁市场造成了一定的影响,租赁成交相对淡静。资深地产观察人士表示,一般情况下,房价与租金的走势应该是同向的。在房价涨的同时,租金也应该是上涨的;在房价降的时候,租金也应该下降。如果房价与租金出现了相反走势,预示着市场存在着“亚健康”状态,有可能是泡沫的出现也有可能是再度陷入观望。

特区内租售比普遍偏高

深圳市房屋租赁管理办公室披露全市一季度租金数据,深圳市出租屋呈现租金整体下跌、空置率上涨。全市出租屋租金整体同比下跌8.87%,其中住宅租金同比下降6.86%,空置率同比上升11%。据分析,这主要是受到经济大环境的影响,以外向型经济为主的沿海地区影响较大,企业效益下滑和开工不足直接减少了承租人群的数量,降低了承租能力;另外,深圳大量新房投入租赁市场,房源供给量持续上升,造成了供给相对过高的局面。而在二季度,特区内部分片区有小幅上涨,主要是部分业主看好后市转租为售,而个别片区还有下跌。

另外,深圳特区内各区租售比普遍略微偏高。据统计,罗湖、福田、南山三区的价格基本在35-60元/平方米·月,而根据5月深圳国土局公布数据统计的各区成交均价,罗湖、福田、南山的租售比分别达到1:371、1:447、1:344,都超过了国际公认衡量房产运行良好的指标“租售比”区间(国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200)。特区内各个区域的租售比略高,意味着特区内区域的房产投资价值相对变小,房产泡沫开始出现。

租金涨跌不一 市场呈现“亚健康”

“一般情况下,房价与租金的走势应该是同向的。”一位资深地产观察人士表示,在房价涨的同时,租金也应该是上涨的;在房价降的时候,租金也应该下降。如果房价与租金出现了相反走势,预示着市场存在着“亚健康”状态,有可能是泡沫的出现也有可能是再度陷入观望。

另外,目前二手房市场交易活跃,使得部分租赁房源转向买卖市场。今年来持续上涨的二手房交易价格有可能再次令买方客群产生观望状况,二手房买卖市场中的房源将再度回流至租赁市场,从而加剧租赁市场中供大于需的格局,间接带动租赁市场租金的进一步回落。为此,中介各区的区域经理都认为租金难再涨,加上经济不景气,目前已经出现了一些中途退租情况,合租形式也有上升苗头,未来租客将对租金更为敏感,特区内租客向特区外转移也会增多,预计未来租金将出现稳中微降的情形。

典型片区

罗湖莲塘片区:大户租金有所下降

价格速递:该片区租金价格和售价历来比较稳定,一房一厅租金一般在1500-2000元/月,基本上与2007年租金价格持平,没有大变化。2009年,两房的户型租金则在2500元/月,三房的户型租金为2500-3000元/月,比2007年6月,中大户型租金价格有所回落,幅度大概在200-300元之间。

片区透视:该区的二手房房价维持在13000元/平方米,买卖比租赁活跃。一般成交2-3笔买卖单,才有1笔租赁单成交。由于邻近梧桐山,空气清新,地处闹市之外,早期大批白领阶层置业莲塘。莲塘已经成为重要的白领居住区,并继续吸引着大量白领涌来,他们收入较高,消费力相对较强,对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民,为此该区域的大户型社区较多,小户型屈指可数,因此租赁相对不活跃,居家氛围浓厚。适宜大户人家长期居住。

资深点评:中联地产莲塘区域经理王忠良表示,莲塘居住人群主要是在东门、福田等周边区域上班的中产阶级人士,由于这边的居住环境相对市区宁静、清新,居住人群比较稳定,因此房价、租金一直都比较稳定。但是相对罗湖口岸来说,莲塘租赁相对淡静,而罗湖口岸的需求旺盛,小户型多而且租金高,口岸一房一厅月租金达到2500-2800元,其租金投资相对较高。莲塘与罗湖口岸一房一厅价格相若,约30万-40万元。那么罗湖口岸的一房一厅投资价值就相对莲塘高,罗湖口岸的小户型甚至可以“以租抵供”。总体来说,莲塘物业比较适合长线投资,短线投资则难以达到预期效果。

福田新洲片区:房价租金相背离

价格速递:新洲片区在年后的五个月时间租赁成交量不大,主要是以买卖为主,同时整体租赁价格较2008年有所下滑。本月受买卖成交价格急剧上涨、客户重新观望及租赁客户到期重新租房的影响,租客量有所上升,但价格涨幅不大高层房屋一房均价为50元/平方米,二房均价为45元/平方米,三房均价为40元/平方米,多层房屋均价为32元/平方米。

片区透视:根据中联地产提供数据显示,片区中的韵动领地、朗晴馨洲、骏皇嘉园、蜜园、绿景新美域月租金价格都在43元/平方米以上,其中绿景新美域上涨幅度较大,4~6月上涨6%;其次是韵动领地上涨4%;而朗晴馨洲租金则在5月份有所回落,但6月即上扬4%,而星河雅居月租金则保持在35~37元/平方米。

资深点评:中联地产新洲区域经理陈和清表示,新洲的二手房成交价2009年上涨2000~3000元/平方米,而高档二手房买卖均价达到了2.3万元/平方米,比2008年1.8万~1.9万元/平方米的成交均价,上涨了21%,而普通二手房住宅成交均在1.3万~1.5万元/平方米。“在房价普遍上涨的情况下,2009年6月新洲片区的租金反而相对年初下跌了。”陈和清告诉记者,2007年该片区的月租金价格一般维持在50元/平方米以上,现在都是处于45~50元/平方米。她分析,主要是由于政策放松后,投资客已经占据成交额度的50%,受到整体市场乐观预期影响,租房客普遍转租为购,从而租赁需求下降,冲击了租金价格。

预计下半年新洲片区的房价还会有1000元/平方米左右的升幅,但是租金方面就难以有上涨迹象。

后海片区:房价回升快租金变化不大

价格速递:后海片区租房价格略有小幅上涨,涨幅普遍在100-300元。以片区中蔚蓝海岸、招商名仕花园附近的房源为例,据房屋中介销售人员透露,蔚蓝海岸附近的租用房源一向偏少,人们更多以购买为目的。目前租客选择较多的半岛花园、广博星海花园等早期房普遍上涨100-200元左右,蔚蓝海岸、浪琴屿等新楼价格则一直比较稳定,无太大波动。蔚蓝海岸2期电器全齐的2房月租价格普遍在3500-4500元左右,3房则在4500-6000元不等,延续了后海片区高端住宅市场的高价态势。招商海月花园、浪琴屿等住宅区的2房租价也在300-3500元的价格区间内浮动,相比之前略有上调。在以海雅百货为中心的后海片区则情况类似。观海台、海洋之星等2房和3房租金价格也有小幅上涨,但上涨原因则各有不同。

片区透析:基于房价上涨的影响,租金少许变化属于正常情况,反映出此片区的房产市场基本正常,供求关系与之前相比没有发生太大变化。

资深点评:一位中介销售人员称,租金上涨,一是到了房屋租赁的旺盛期,每年4月至11月期间,租赁价都会较年前有所上涨;二是租金价格因为受到房东、市场等多方面因素的影响,价格变化无法如房价变化般明显,存在一定的滞后性。但他预计,今后的租赁市场价格仍会上扬,现在租房是时机。（来源：搜房业内论坛）