维科置业 很多本土房地产商都未考虑业态规划
宁波房天下2008/11/21 16:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前言：宁波楼市遭遇冬天，商铺市场一枝独秀。进入第四季度以来，宁波楼市观望气氛浓厚，写字楼成交清淡，住宅市场面对跳水楼盘的冲击，单身公寓在激烈竞争和投资客户极度萎缩中苦苦挣扎，惟独商铺市场一枝独秀。联盛国际商业广场、万达商铺、西城十二庭院商铺等销售情况都较好。商铺市场成为楼市寒冬里一道独特的风景。
宁波投资者的投资渠道越来越少，商铺投资成为最后避风港。对宁波大量的投资者而言，当前实业难做，股市不济，住宅投资时机不好，投资渠道越来越少。而商铺由于长期增值，有稳定的回报，自营投资两相宜，成为当前楼市投资中最后的避风港。
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慈溪项目的话，开发过程也受到很多政府配套上面的因素，从销售这块来讲，牵涉到商业这一块，我们很多都已经定型了，在销售的过程中，后面慢慢来补，每一个地块，剩下六个商业地块，开发的周期也历时三年，是销售周期，不是开发，在销售过程中一边招商，招商跟联盛商业广场一样，有一个仿古商业街招了肯德基，有一个比较小的商业街我们跟麦当劳签了但最后也毁约了。
在慈溪开发，我们还是很多政府设定的条件，今年操作的这个项目，本来想引进一个大卖场，那时候跟乐购很多大超市谈，但慈溪不让进，最后没办法，我们这个商业打包买给华润，我们商铺基本上都是五六百万，慈溪人少，经济发达，都是投资，没有自营，在我们公司进去之前，慈溪所谓的商业就是街道两边这马路经济，一路过去都是服装店，加店，而且价格还卖的很贵，这些服装店还不是自己开，这个小地方的商业氛围很奇怪，开店人不是想赚钱，就是赚转让费，马路边这些转让费就是五万十万。我们后来是自己成立招商部，来做商业这块，也是经历一批关掉，重新再来。到现在为止，整个商业项目马马虎虎，有几个小的面积商业不是太好，因为我们有楼上楼下，慈溪在我们进去之前他不接受二楼以上的商铺，我们有一个商业有五楼，我们引进了南苑，有一些小商铺是开了关，开了关，他卖掉后委托我们招商部来做。我们做牵线搭桥的工作，其实难度很大。
慈溪这个工作做完以后，对镇海这个CBD带来很多经验，宁波在售主要是底层商铺，万科 超讲了，确实我们没有万科这么多经验教训，很多本土房地产商都是这样，都根本都没有考虑到业态规划这方面，现在我们在售水岸心境都是单边街，是一个V字街，已经卖掉是低价的。南面就是沿着青林湾这一条街，单价也不是很高，不过关注客户一直在观望，因为一直说南面会起来，但一直都没有起来。周边的一些情况，确实不能受控制于我们，但也给我们销售带来一些不利因素。
就水岸心境这个项目来讲，客户还是观望的，非常的明显，超过100万以内的投资商铺会下单，我们剩下都是150万商铺，客户会看，但不会下单，我个人的感觉投资客基本上趋于这种极限，150万的极限。但对于观望的客户来说，他们不急，人是慢慢入驻的，周围是慢慢启动的，所以他就随时关注着。
我们在慈溪遇到五六百万、七八百万商铺都是一次性付款比较多，慈溪可能小老板比较多。可是我们没有这么幸运，慈溪这些小老板他对合同这种约束概念不是很强，签了合同也没有关系，我可以找人说情，我们很大一部分是收钱，分期付款是催款。如果遇到这种收钱的话我们先是以情动人，或者是以公司的名义给他写信，再就是寄律师函。尤其是周边这些小县城，这是无法避免的，他想退了，作为我们公司来讲肯定是不允许退，但他能找得到办法来退，慈溪的情况就是我们也不怕你退，是这么一种情况。有一些带租约销售的，一两百万的铺子他也不会退，因为回报还是不错的，基本上有5—8%的回报。
