楼面定价有玄机 搜房网博主解密甬城房产的定价法
房天下博客2008/04/30 10:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
13100元/平方，当北郊路地块以这个楼面价成交时，很多人露出了失望的眼神，为什么不是15000，16000甚至18000呢？记得当这块地确定要挂牌时，牙膏曾经开过一个帖子，来预测该地块价格，大多数的预测基本都在15000以上，也许我比较胆小，只说了一句“突破一万三成交”。事实果然如此，写在这里不是要证明自己的预测有多么的准确，而是想简单的说一说我作这个预测的理由，同时和业内探讨市场之发展逻辑。
早在07年上半年，政府就曾经推界过该地块，后来由于不知道的原因，被政府推迟挂牌。当时该地块一出来时，很多同行们就纷纷对这块地进行论证，当时宁波的楼面价是华辰9#地块的6490元/平方，当时大多数人认为该地块的楼面价在8000-10000元/平方，也有少数人认为该地块楼面价可以冲到12000以上，甚至15000元/平方。由于政府推迟挂牌，最终对这块地的争论马上被庆丰路地块转移。
同样的，主力的观点一样认为庆丰路地块的楼面价应该在8000-10000元/平方的价格，但笔者曾预测的结果是“突破12000成交”，当时很多人认为“疯狂”。当事实该地块以12200元/平方的楼面价成交时，市场反映是“疯狂，不理性”等等，但他们内心深处却接受了这种疯狂和不理性，潜意识里告诫自己，自己的胆子不够大，想象力还不够丰富。于是在后来的甬港北路地块，北郊路地块上，他们将自己的想象力提高n倍，于是有了市场普遍的预测北郊路地块楼面价达到15000左右，甚至18000以上。
很多人在预测庆丰路地块时并非根据该地块本身的价值，而是拿该地块与庆丰路地块比较，然后得出一个结论。这里不仅需要思考的是，既然认庆丰路地块的价格是“疯狂、不理性”的，那么接下来的预测以此为依据是否可靠？
先来考察一下，庆丰路地块推出时的背景：1、宁波楼市正处于高涨期，市场供不应求，房价一天一个价格；2、宏观调控姗姗来迟（住房保障制度，二次房贷制度），导致市场对宏观调控的戒心消解；3、供应紧张导致对土地需求的欲望高涨，房价的上涨速度加热了投资者的头脑；4、华辰9号地块，作为偏离宁波市中心较远的区域，楼面价达到了6490元/平方，显然市中新的楼面价需要重新评估，需要说明的是，该地块的推出是在华辰9号地块推出8个月之后，而这8个月又是宁波楼市相对比较疯狂的一个时期。
由此来看，预测庆丰路地块的地价，实际上就是对市中心住宅用地楼面价的重估行为，而笔者对该地块突破12000元/平方成交的预测事实上也是对市中心较好地段的楼面价重估预测，而非对该地块本身的预测。从某种意义上来说，12000元的住宅楼面价，在市场未取得更大的突破之前，该数量级的楼面价将在较长一段时间内，作为宁波市中心地段的楼面价级数，这跟当年凯德、银亿解放路项目、百隆东外滩项目等等4000元的这个级数是一个性质的。
而北郊路地块挂牌的背景是：1、宏观调控已经全面展开，保障性住房列入国家意志，房贷新政从严要求，这将在较长一段时间内影响楼市格局；2、楼市经过大半年的疯狂之后，进入一个低迷的首尾期，由于前段时间疯狂的成交透支了较大的购买力，导致该段期间成交迅速萎靡，市场甚至出现了拐点的争论；3、购房者心理的微妙变化，当房价涨到一个级数时，被购房者接受需要一个过程，07年宁波房价从7000的级数直接越上万元级数，显然市场有点消化不良；4、土地市场没有出现价格重估的因素。
因此，北郊路地块出台的背景和市场因素决定该地块不具备突破的可能。由于该地块从居住角度上看，地块性质仅比庆丰路地块稍好，受到规划限制，该地块的附加值被受到挤压，因此，该地块楼面价的成交级数也就在12000元/平方，考虑到甬港北路地块也突破了庆丰路地块的价格，因此笔者预测该地块的楼面价在13000出头就成交。
综上所述，预测地块的要素在于掌握地块推出阶段的市场、政策等宏观背景，同时又要考察区域楼市的发展程度，站在这个角度说，预测地价、楼市不如说是对楼市发展方向的把握和判断。
在该地块成交2周后写下这些文字，目的不是为了凑热闹，而是不希望自己的思考不被惶惶的舆论所淹没。在地块热闹过后，记录自己的一些思考过程和分析方法，并以此作为楼市预测的方法研究，与业内探讨共享。
