宁波限购的十字路口:库存千钧 楼市绕道突围?

编者按：近期，楼市迎来窗口期，最牵动市场神经的政策面，频频传来微调信号。4月中旬，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会，五一前，就有流言消息称，杭州限购将在“五一”后松绑；五一后，杭州尚未调整政策，宁波楼市限购松绑的消息已然沸沸 ——

限购松绑？小道消息不胫而走

5月4日，一条“宁波要放开限购”的微信在房产圈迅速蔓延。该微信将限购政策的调整描述得有鼻子有眼：宁波限购政策或将于五一节后放宽，政策放宽后，只查询购房者在拟购房的县、市区域是否有房，不再查询户口购房者所在地是否有房子，宁波老三区和鄞州、镇海、北仑也都将区分开，只要买房的意向区域没有房子就可以进行购买。

5月5日，宁波房协召开会议，要求“各房地产经纪企业负责人”本人参加，有宁波本地媒体欲进入现场核实，被工作人员拦下。事后，有业内人士称，“限购放松已是既定事实。政府不一定会公开发文，但是实际上已经开始执行”。>>>宁波购房两地核查变一地核查 被指限购口头放宽

业内称限购已“事实取消”官方否认

对于限购松绑的传言，有业内透露称，该政策并不是空穴来风，实际上已经开始执行。虽然官方没有正式发文，不过房产界人士却“弹冠相庆”。一位房地产业内人士表示，如果真的像业界流传的这样买房不需要联网打证明了，那么实际上就是已经变相取消了限购政策。比如，一市民在江东区已经有了三套房子，本来是不可以再买房了，此政策一出台，他以后可以去鄞州区买一套房子，再去镇海买套别墅，再去北仑买套房子，几乎每个区都可以买套房子。

网上传言也好，业内透露也罢，要确定是否会松绑限购还得官方出面，住建委宣传部门人士表示，从来没有听说过宁波要取消限购，最近他们也没有对此进行研究。>>>业内人士称限购已"事实取消"住建委矢口否认

库存压顶 放松限购正当其时？

据市住建委统计数据，截至今年一季度末，市六区库存商品住宅已达36646套、527万平方米。而去年全年，市六区商品住宅成交量也只有22863套、296.8万平方米。与此同时，受房贷政策收紧等因素影响，目前购房需求观望情绪浓重。

不断增加的供应量叠加上本已高企的库存，另一方面则是2014年以来始终低迷的成交状况，开发商的销售压力越来越大。

据房天下数据监控中心统计，2014年4月宁波市六区商品住宅成交1165套，较去年同期下跌27.82%，成交面积同比下跌30.86%，成交均价同比下降3.13%。与3月一样，在近4年的同比数据中，今年4月的成交量低于前两年，仅高于2011调控年。从同比数据来看，“小阳春”的成交涨幅出现较大回落，在此背景之下，小道消息层出不穷，购房者观望情绪浓厚，房地产市场再度进入买卖博弈“冰封期”。>>>宁波楼市4月销售排行榜

在这样的局势下，不仅有老盘已早早开始了尾房的降价促销，部分新盘也不惜以“超低价”入市。本地业内人士爱地机构营销总监许哲认为，单纯依靠市场自身力量，在可见的时间内市场要回暖几乎是不现实的，盘整下跌的行情可能贯穿今年全年，而救市最顺理成章的手段就是放开限购。从经济下滑，房地产行业低迷的角度来看，取消限购正当其时。>>>爱地许哲:浙江风声鹤唳 取消限购正当其时

限购松绑的效果猜想

假使松绑限购，能否推动一部分刚需和改善入市，加快销售跑量？

不管是政府还是市场，抑制投机的根本意愿没变。即使政府意向松绑限购，也会考虑如何抑制投机力量趁机回潮。假设调整后的限购政策既成功抑制了投机行为，也为刚需型和改善型消费者创造了更便利的入市条件，站在外面的改善刚需，又有多少愿意进来呢？换句话说，刚需市和改善市，还有多少可以挖掘？如果这口“井”本身蓄水量不大，光把水桶做大、把绳索做长，并不能打出更多的水。

刚需市，有分析认为，限购执行还是取消，对刚需几乎没有影响。因此，即便松绑限购，并不能拉动额外的刚需入市。

改善市，有分析认为，限购松绑，对改善型客户影响较大，短期内，或许能挖掘这一部分新鲜“水源”入补当前的楼市。

延伸阅读 限购的十字路口：哪些城市在松绑

出现限购松绑传闻的城市，是炒房客闻名的温州。2013年8月，有媒体报道称，温州对限购政策进行微调。温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房，可以再购买一套市区住房，名下无房的可以购买两套。2011年3月，温州出台的“限购令”较其他城市更为严格，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭只能新购买一套住房。温州市住建委认为，此次放松仍在国务院要求执行的限购标准内，只是调控政策上的微调。

2013年9月，舟山楼市限购松绑的消息，成为楼市关注的焦点：只要2013年1月1日以后没买过房，都可以再买一套。不过，舟山市住建委却紧急澄清并未取消限购，令该事扑朔迷离。

2013年11月22日，徐州市开始实施新限购政策，从限购范围、户型和限购人群都进行了大幅度的放宽，除限购住宅类产品外，主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做出调整，整体趋向更加宽松。这无疑对地方楼市的成交量将起到刺激作用。

房地产专家认为，“三、四线城市放宽限购政策，主要原因是一、二线城市量价呈现增长态势，但是三、四线城市则较为平淡，甚至出现库存积压情况。为了缓解这一情况，这些城市出台新的政策是无奈之举，以刺激购房者购房，消化楼市库存。”

2014年4月22日，无锡户籍新政正式出台。当日，无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

4月23日，杭州市萧山区区长办公会上通过了一条关于拆迁户安置的新政策，将从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置。杭州媒体援引杭州市国土资源局萧山分局负责人称，从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置，不仅如此，拆迁后一年内购房者还可以获得补贴，补贴标准为购房价的2%。“这样的政策转变，也是希望让萧山的房地产市场活跃起来。”

中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前房地产市场出现了卖地难、销售放缓的问题，减少土地竞拍保证金，鼓励货币安置可以增加市场的购买力，都属于地方政府一定程度上的救市措施。

4月28日晚间，被称作“救市枪”的南宁官方限购政策调整，南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是份由官方正式发布的限购调整文件。就在前一日，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，但也并没有正式文件出台。

此外，安徽铜陵政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，包括购房者可获税收补贴优惠政、适度放宽住房公积金贷款条件、放开了住房公积金二次贷款的政策限制等。新政策从5月1日起已正式实施。