德国5月1日始实行限制房租新法规 北京学不学?

德国5月1日开始生效的新法规，规定房屋租金3年内上涨不得超过15%，而此前的上涨限额是20%。调整比例的目的，在于限制房屋租金上涨太快。这个消息显然刺激了在北京的租房族，北京是否该限房租，也成了摆上桌面讨论的话题。

出现这样的讨论也是有背景的。有媒介称，从2004年到现在，北京的房租上涨了146%，从平均每套不到2000元，涨到了4000元以上。这样的上涨速度，显然是“过快”了。

但北京是不是就得学德国，在对房屋买卖进行严厉限制后，再对租金给予限制呢？这就得好好分析一下。北京房租上涨的原因，就两条，一条是外来人口涌入过快，快过了房屋增长的数量；第二条是北京的房价实在是太高了，购房限制也多，这就使得许多本来打算买房的人，放弃了在北京置业的念头，转而去租房。如果进行租金上的行政限制，能解决这两个问题吗？换句话说，能让现在租房者获取便宜一点的租金，或者保证租金不再疯涨吗？显然谁都没有把握。

对于房东们而言，出租房子挣到的钱也许没有租客想象的那么多。现在的出租房屋，房东要承担物业和取暖费用，大部分还要承担装修、购买家具家电的费用，有些新购房的房东，可能还要承担很大一笔税费。这些钱，靠目前的租金水准，怕是得两三年乃至更长的时间，才能赚得回来。加上出租房屋花去的时间和精力成本，租金的不能算高。实际上，在去年二手房价格暴涨的阶段，确实有一部分房主出售了多余的住房，把资金盘活，投入了哪怕每年只有4%到5%率的银行理财产品中。

任何政策出台前，都该预测一下后果。如果北京也限制房租上涨，可能出现什么局面呢？一种可能，房东们不愿意出租房子了，因为赚不到想赚的钱，不够，出租房屋的积极性可能打折扣。那么，供需的矛盾可能被进一步放大。另一种可能，会出现阴阳合同，一部分钱算成租金，在允许的范围内上涨，另一部分，可能就算成装修和家具家电的折旧费用，用来规避政策风险。这样一来，租房者渴望的房屋租金稳定的局面，就可能会落空。

这当然是一个政府与交易双方都不舒服的结局。

其实，分析得再细致一点就能看出，北京的房租上涨幅度虽然很明显，但并没有德国那么“凶狠”。在很长一段时间里，每年上涨的幅度都在5%左右，属于正常范围。疯涨的阶段在2009年房价调控以后，因为很多想买房的人，都改去租房了。到了现在，基本处在一个平稳的时期，即便是国五条落地之后，按照北京市住建委给出的数字，房屋租金也没有出现大的波动，很多人想象中的租金暴涨并没有出现。

按照这样的趋势，在未来的一段时间里，无论是房价也好，还是房租也好，都有可能处于一个比较平稳的阶段，这个时候拿行政杠杆去触碰租房市场，显然是不合时宜的。德国是德国，北京是北京，情形不尽相同，至少在现在，无法亦步亦趋。

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