楼市调控满一年 谨防二三线城市房价"一线化"
房天下综合整理2011/05/05 11:11
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楼市调控满一年，77个城市4月房价较上月上升。昨天各大媒体披露的这一消息，毋庸置疑成了“闻”，我省连云港、徐州、镇江、无锡、常熟、吴江等14城市的房价悉数飘红。专家解读，受制于房产新政压力，一批房地产开发商调整经营策略，催生了楼市新变局，也支撑了房价的逆势上扬。
楼市资本重心快步下移
“最近碰到南京本地一家大开发商的老总，他告诉我，他们在扬州、淮安的项目卖得都比南京好，三线城市的房产销售已经成为他们重要的资金支撑，不然很难完成全年销售任务。”网尚房地产研究机构总经理李智昨向记者表示。
从大城市转战二线、三线甚至四线城市，正成为大批开发商的行踪。
在南京土生土长的“栖霞建设”，商品房开发重心已经转移到苏州、无锡等城市，与万科、中海等外地大鳄同台逐鹿。业内人士介绍，仅万科一家，在苏州市区有6个开发项目，在昆山有1个项目；在无锡还有4个开发项目。
“今年1月苏州举办了一次大型土地拍卖会，外来开发商再次成为竞拍主角，就连外资企业也来掺和了，相城区一幅地块就有一家日资企业参与竞拍。”苏州房产研究人员夏玮芬告诉记者，在此之前，央企保利、香港九龙仓、金科等知名公司都参与过苏州的土地竞拍，可以看出品牌开发商对于苏州市场的热情。
在扬州，除了万科，华润、绿地、首开、中信泰富等国内一线房产商也纷纷亮相。同样是万科，去年10月一口气拿下北区的621、622、623等地块，华润、绿地、首开等也各有新项目。
在泰州，外地开发商拿地增多与本地开发商拿地减少形成鲜明对照，碧桂园在我省的个项目就落户这里。
在苏南的一些县级市，大型开发商排兵布阵的身影也不再鲜见。
推进中的宜兴苏宁·天氿御城，由苏宁环球斥资15亿元开发建设，576亩土地上将建成高层、独栋别墅、联排等商品房。4月19日，苏宁环球公告拟为该项目增资13.3亿元。与苏宁·天氿御城隔路相望，总投资约35亿元、建筑面积51万平方米的宜兴万达广场，已于3月31日开工建设。
车行S122快速通道句容段，一幅幅碧桂园凤凰城的销售广告格外醒目。这个位于句容经济开发区的在建项目，被称为句容历史上投资、面积、档次的综合性社区项目。
开发商应对新政伺机而动
“市场上存在不少机会性公司，他们的发展战略就是伺机而动，当政策风向发生转变时，便会择机寻求新的发展空间。”一位专家分析说，2010年以来，房地产调控的主基调是抑制大城市房价过快上涨，这使得北京、上海、广州等一线城市的开发压力增大。相比较而言，二三线城市受调控政策影响较小，不少二三线城市迄今未出台限购政策，这为两套房以上的购买行为提供了通道。
房产资本涌动下移潮，对开发商而言，有短线原因，也有长线布局的考量；有房价预期，又有降本考虑。一位开发企业老总告诉记者，一线城市房地产开发已在一定程度上趋于饱和，二三线城市却处于大规模城市化进程中，未来中国经济主要推动力会在二三线城市。同时，这些地区恰恰空间较为充裕，地价等投入成本相对低廉。
统计表明，来自广东的一家大型开发企业在二三线城市的土地储备已占土地储备总量的八成。其南京公司负责人告诉记者，相对来说，二三线城市楼盘占用资金比一线城市少，到那里发展可以提高资金周转率，降低运营成本。
有2000多个中小城市，占人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。目前，我国城市化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度递增，每年有2000万农民变成城镇居民，吸纳这些人口相当于每年建一座上海市。
扬州一位本土房地产开发商则提供了另一视角。有些三四线城市地方政府在土地出让、税收等方面，对一线房地产企业实施优惠，以借助其资金和经验打造高品质项目，提升城市形象。如万科在扬州拿下的一幅地块，竞标时就有不少资质限制，本土房企几乎无一达标。
有形的房价无形的品位
房产资本向下转移，结果不一而足。而推高房价，成为二三线城市消费者最为强烈的感受。
扬州市民冯长宝看了一个多月房子，位于瘦西湖蜀岗之上的万科第五园一度是他的，不过，最近传言的开盘价格让他不得不放弃了购买的想法：每平方米13000元的毛坯价、每平方米16000元的非毛坯价，这比本地开发商同等区位的楼盘高出两成多，几乎是扬州普通住宅的顶点。
苏南的昆山、宜兴等县级市市区，每平方米房价过万的楼盘不再是新闻。方女士家住宜兴农村，前年儿子到市里工作后，开始关注起市区房价。“我看中了城东一小区一套二手房，130多平方米，去年年初每平方米4800元，当时觉得太贵，没有出手。可到去年底已经变成7000多元，现在还在涨，真是疯掉了。”
“其实，城市发展需要品牌开发商的进入，不过另一方面，房地产市场的品牌效应的确很明显，这些开发商进入后，项目价格极具‘话语权’，很快会成为一个区域的标杆。像中海进入高新区后，对板块整体价格产生推动，4月份有个普通开发商开发的项目，因为邻近中海项目，价格定得也不低，卖得却很好。”夏玮芬说。
“目前看来，不少二三线或四线城市的房地产销量依然较为可观，常州市今年以来房地产销售量还保持了同比增长。三四线城市房价涨幅依然能保持在10%-20%。”李智说，在通胀大环境下，购置房产保值的行为就会存在，成交量不下滑，房价就会保持坚挺。
去年12月，中社院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》也从另个角度给出了相似结论。通过对35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价对比分析，认为我国二三线城市才是房价泡沫指数的“危险区”，平均房价泡沫达到29%，其中泡沫指数的前7个城市均为二三线城市，泡沫成分占实际价格的一半左右，风险超过一线城市。
采访中，有业内人士指出，大品牌房产商抢滩，对我省二三线城市还产生了“挤出效应”。在苏州，建屋、吴中地产、永新、新港等都是本地较为知名的开发商，但与外来大牌开发商相比，资金实力差距明显。因为在市区很难抗衡，这些开发商被迫到开发成本更低一些的县级市寻找商机，像新港就在吴江拿地搞项目，这样的逐级渗透，其实也意味着房价的逐级传递。开发的增多，将进一步刺激当地市场需求，促使二三线城市房价向一线城市靠拢。
相对于看得见的房价，房产大鳄也给二三线城市在理念、品位、商业模式等方面带来了某些积极变化。
“值得肯定的是，这些大开发商的能力确实很强，绿地拿下的原本是一个开发并不成功的项目，但自从接手以后对项目进行了重新的包装定位，把商业地产和住宅进行了融合，引进了大超市、电影院等高端配套，如今那里已成了一个扬州楼市的热点。”从事房地产中介业务的倪明告诉记者。
新变局引来“警惕声”
4月底举办的第五届长三角发展论坛上，有专家表示，新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开新通道。专家认为，中小城市房地产开发升温值得警惕。
事实上，二三线城市房地产市场的进一步升温，已引起监管层的密切关注。早在2010年4月份，国土资源部就曾要求严防高房价、高地价向二三线城市蔓延。去年10月以来，调控加码，中央督促各地方政府出台调控细则，到今年3月底，600多个城市均出台了房价控制目标。
“国家统计局正委托我们监测二三线城市的房价动态，希望借此了解宏观调控下一线城市转移至二三线城市进行房地产开发的情况，作为下一步宏观调控的决策参考。”中指研究院分析师何亮昨日表示，这项监测工作刚刚拉开大幕，监测对象包括四五百个地级市和县级市，其中就有江苏的13个省辖市及部分县级市。
“中小城市也应建立房价预警机制，谨防中小城市房价地价重蹈一线城市覆辙。同时，保障房工程应及时向中小城市延伸，保障城镇中低收入居民家庭住房需求。”长三角发展论坛上专家建言。
何亮则认为，中小城市只要把各自房价控制政策执行到位，问责到位，二三线或四线城市的房价是可以稳住的。“需要警惕的是，一定要防止投机需求的进入，这些城市总体来看楼盘数量还是少的，一旦炒房团进入，房价很容易被炒作，给刚需者带来压力。”
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