环京楼市打出“首付分期”广告：两成首付+开发商垫资
你哥我2017/12/12 10:29
自今年“3·17”楼市政策以来，北京周边的多个县市都开始执行更加严格的限购限贷政策，环京楼市出现持续降温的态势。
近日，记者调查发现，为挽救成交低迷的形势，在河北省廊坊市，不少新项目都在进行“低首付”的促销，部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时，针对外地户口不能购房的政策，部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。
部分楼盘称 首付20%可“锁定房源”
根据2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定（下文简称《意见》），非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。
针对外地人购房附件三年社保或纳税记录的条件，部分开发商采用“分期首付，暂缓网签”的方式加速回款，缓解资金压力。
根据当地某楼盘销售的介绍，购房者需先和开发商草签一份购房合同，同时由开发商牵头帮助购房者在当地挂靠企业缴纳社保，待到三年之后满足社保缴纳要求之后，再办理正式的网签备案手续。
如果购房者不愿意放弃原户籍的社保，也可以采取补缴个税或花钱落集体户口的方式。上述销售人员反复向记者强调该渠道靠谱，并表示正常情况下一个多月就可办妥，但对于操作细节并不愿意透露。
这位销售人员还表示，并不一定缴纳3年社保后才进行网签，中间过程中，一旦政策松动，就可以马上网签，或者选择出售房屋赚取差价。
同时，多位销售人员向记者表示，按照规定，外地人购房首付50%，不过为了鼓励外地人购房，目前可以首付20%“锁定房源”，剩余的30%，可以分批还，中间不收取任何利息。
不过，记者查阅上述《意见》发现，这些楼盘销售人员的说法并不准确，《意见》第三条对于落实差别化住房信贷政策的规定为：对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
当本报记者向上述销售人员提出质疑时，销售人员解释道：“各地的政策都是不一样的，今年上半年有通知明确规定了外地人首付不得低于50%。”
记者登录廊坊市人民政府官网公开信息发现，有一则3月份公布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（下文简称《通知》）与多位销售人员的表述类似，该《通知》关于实行差别化住房信贷政策的规定为，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。
不过，此《通知》已于《意见》施行后废止。上述多位楼盘销售或不了解政策或涉嫌误导。
低首付间接导致 购房成本上升
此外，无论非当地户籍能否购房，多位销售人员“推销”的首付20%“锁定房源”都涉嫌违规垫资。
按照楼盘销售的说法，购房者可以根据自身情况，灵活选择“分期方式”。
以首付20%为例，购房者签订合同后需直接支付20%房款，剩下的30%分五次还给开发商，每隔半年还一次。如果选择30%首付，剩下的20%分两次还给开发商，每隔半年还一次。
由于这些楼盘多为新盘，一般要在2020年才能交房，按照本月签订购房合同计算，交房时非当地户籍刚好满足缴够三年社保，顺利完成网签并申请按揭贷款。
不过，“买的没有卖的精”，看似较低的首付，却大大提高了购房成本。在记者的追问下，销售人员告知，不同的“分期方式”售价是不同的。
以某在售新盘为例，销售人员拿出一个户型给本报记者举了个例子。该户型为一套80平米的两居室，官方报价12000元/平米。购房者选择20%首付，每平米可优惠200元，即售价11800元/平米；购房者选择30%首付，每平米可优惠1800元，即售价10200元/平米；购房者选择50%首付，每平米可优惠2800元，即售价9200元/平米；购房者选择全款支付，每平米售价为8000元。
由于目前对于非本地户籍，销售人员坚持交房时首付要达到50%，日报记者将“直接首付50%”和 “首付20%锁定房源”做了对比（以本月签合同计算）测算。
按照“直接首付50%”的方式，购买这套80平米的房子本月需支付368000元首付款，2020年底交房时向银行申请368000元的按揭贷款。
按照“首付20%锁定房源”的方式，购买这套80平米的房子本月需支付188800元首付款。同时每隔半年支付一笔56640元，共支付5次累积完成“首付50%”。并于2020年底交房时向银行申请472000元的按揭贷款。假设购房者本月未交的30%房款可以按照4.9%（5年及以上贷款利率）计算。截至最后一笔56640元缴纳时，购房者因低首付可获得的大约为18040元。
假设两种“分期方式”均按照基准利率，贷款25年，等额本息还款法计算，“直接首付50%”每月还款2129.91元，还款总额628973元；“首付20%锁定房源”每月还款2731.84元，还款总额819552元。
两种支付方式还款总额相差190579元，即使减去购房者前期少缴纳30%房款可获得的，显然也相差很多。换句话说，低首付大大提高了购房成本，且涉嫌违规垫资。