房地产营改增6月或公布 房地产业适用11%
中国经济网2015/06/08 08:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
历时近4年的营业税改增值税改革将在6月份收官，根据5月18日国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》要求，力争全面完成“营改增”，将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。
由于房地产开发过程较为复杂，房地产业“营改增”一直被认为困难较大。中国经济网记者从多家房企了解到，不少企业已进行过“营改增”前期学习培训，财务部门多已开展相关工作准备。业界传改革方案可能在6月份公布，建筑业已确定适用11%的税率，对于房地产业适用11%还是6%的税率，多家企业猜测倾向于前者。
税负增减和企业成本结构挂钩
“营改增是为了降低重复收税的问题，但对于企业而言，影响主要与企业的成本结构有关。”业内人士表示，在建立完整的增值链条后，其抵扣机制的设计对于企业的税收成本有较大的影响。如果建筑的进项较大，可抵扣的较多，则能在一定程度上降低成本。
房地产行业的成本主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本。一般来看，如果企业现有产品的土地购置成本低，其付出的建安成本占比就会比较高，相应的因其建安成本可抵扣的比例就高，对企业就是利好。相比之下，部分热点城市建安成本占比较低，企业用其来抵扣的进项税就少，甚至存在税负加重的问题。
禹洲集团助理总裁、计财部总经理陈超告诉中国经济网记者，“取得土地是否有相应进项可抵扣，以及下游企业能否开具进项税票至关重要。另外进项和销项的时间配比对企业实际成本影响也很大，例如土地成本，相应进项是允许一次性抵扣还是分期?如果只能取得时一次性抵扣而不能分摊到项目的整个销售周期，那么将加大企业的实际运营成本”。
也有业内人士提到，土地进项可以做分期，随着时间和项目开发的进展慢慢抵扣，“但是到底可不可以这么做，还没看到具体说法。”
“关键看相应法规正式出台后的详细规定，现在还不太明确税负会增加还是减少，”陈超说，“政府相关部门也提及营改增是一次颠覆性的改革，涉及很多复杂环节，所以很多细节需要在改革过程当中发现和学习。”
上游企业“票难取”困境
不过，也有房企明确表示“营改增”很可能会增加企业税负。新城控股集团高级副总裁欧阳捷向中国经济网记者表示，“营改增”有两方面问题，一是“票难取”，二是导致“价要涨”。
欧阳捷说，上游建筑业“票难取”，不少企业不是合格供应商，建筑企业从农民手里购得的砖瓦砂石几乎开不了发票，“施工队等也是拿不到增值税发票的，劳务成本没有增值，那就不能抵扣了。”
“根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果，能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。”欧阳捷说，实际的情况是，大部分企业都拿不到增值税票，开发商没办法抵扣，所以要么涨价，要么压缩成本，但压缩成本的可能性不大，“对开发商来讲，成本肯定要增加，所以价要涨。”
对于下游企业的进项税票到底好不好取得，陈超也只有苦笑，“按照规定，只要合理选择企业是没问题的，但就怕有些企业做不到。”陈超建议，“营改增”应该给企业一个过渡期，有利于企业更好的适应和调整。
业内人士普遍认为，企业建筑及销售过程复杂，中间涉及多个环节，每个环节的税基和进项的抵扣方式可能都存在不同。目前看来，完整的增值税链条的形成仍存在难度。此外，房地产企业项目周期一般较长，如果在项目进行中施行营改增，具体的细则及执行问题也是一个难点。
业内：促使行业更加规范
业内人士表示，“营改增”的主要目的为降低重复税收，实现完整的增值链，降低企业税负。房地产开发从上游开始便存在各种税费，产品以含税价格销售到以后的生产经营环节，造成以后各生产环节的重复征税，货物流通次数越多，重复征税也就越严重，营改增可以有效的降低重复收税情况。
“撇开行业来说，个人认为增值税是一个比较合理的税种，因为它只对整个生产环节过程中的增值部分征税，也就是说创造了利润才需要承担税负，否则就不用承担，其实比以前单纯交营业税会更合理一些。”陈超表示，“长远看，营改增能使行业在税务管理环节更规范，作为上市公司，我们希望行业更规范。”
另一方面，房地产业“营改增”会给房地产上游业态带来新一轮“清洗”。欧阳捷表示，小的供应商可能很快被市场淘汰掉，会向优质供应商集中;同时迫使开发商只能找总包单位，以后分包工程就少了，小的单位就会很快被淘汰。
业内专业人士分析表示，“营改增”可能会促使房企寡头垄断格局的出现，部分房企在后续因该政策调整而增加盈利，而部分则因为税费成本加重造成经营困难。
业内人士认为，对于增加成本的企业而言，应该加强企业内部控制，推动企业内部的分工和细化，达到合理抵税的目的。同时，企业应适当调整成本结构，实现有效的财务管理，降低税负。
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