佳兆业危机波及广州项目 两楼盘近千套房源被查封
中国经济网2015/01/23 15:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
深陷债务泥潭的佳兆业被“封锁盘源”的风波，已经波及广州。记者21日从广州市国土房管局阳光家缘网了解到，佳兆业在广州的两个楼盘近千套房源显示被查封，这两个楼盘均是“地王级”的豪宅项目。
专家表示，佳兆业债务危机给广州的一些开发商也带来警示，在当前的市场环境下，要以价换量尽快销售存量楼盘，立即回笼资金，现金为王。
佳兆业一被查封楼盘已售出83套房
1月初，在深圳十几家金融机构就针对佳兆业向法院申请诉前财产保全，要求查封其资产的风波已经开始扩散。如今，“封锁盘源”风波波及广州。
记者在广州市国土房管局阳光家缘网上查询发现，佳兆业城市广场(又名佳兆业盛世广场)住宅未售套数共计680套，住宅已售套数则为83套。据了解，作为目前佳兆业在售的楼盘，佳兆业城市广场首批推出1栋、2栋、3栋、9栋。目前，所有已经拿到预售证的房源，除了已签约销售的、已抵押备案或者仅备案的情况之外，其余销售房源已经被标注“查封”状态。
而另一焦点项目——佳兆业天御(又名佳兆业天裕园)，则有未售住宅280套，也均显示查封、不可销售。该楼盘的前身是白云同宝路地块，该项目是2013年5月，佳兆业在经过近200轮的竞价后力压各路豪强，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积将地块收入囊中。而这个总建筑面积5.5万平方米的楼盘，可售的单位仅设计了280套，大多以复式高端产品为主。据此前动态消息，佳兆业天御预计近期开盘发售，目前已开放样板房，户型涵盖约90—120平方米四房两厅三卫。
21日下午，记者以购房者身份咨询佳兆业城市广场。销售人员表示，楼盘已停售。当记者追问停售原因时，销售人员说：“具体原因我们也不清楚”。而佳兆业天御的销售人员则表示，确实有房源被查封，具体原因则要当面谈。
接近佳兆业的消息人士表示，目前项目的建设工作都在如常进行，建设进度不受影响，已经签约的部分也将继续履行合约。查封受到的影响，只是暂时不能卖楼。
据了解，处于“查封”状态的房子，多数由于债权人因为债务分割和资金分配出现分歧，向法院申请查封所致。也有因为开发商存在欺诈行为而被查封，如当年轰动一时的“城启事件”，这些房子也存在解封的可能，并成为正常商品住宅上市销售。
“地王”被封带来警示
颇具意味的是，此次被查封的两个楼盘均是地王级的项目。在广州经历了长时间的地荒后，在2012年、2013年佳兆业回归一线城市，陆续在广州以重金竞得天河区坚红化工厂地块、白云区单价地王同宝路地块、白云区梅花园地块、黄埔区南玻地块。这四个项目被佳兆业认为是集团新的盈利增长点。
“中心区地价还是会继续往上，越迟拿，开发成本就越高。我们当时拿下的地块都在广州的中心区域范围，价格符合公司预期。”佳兆业广州分公司相关负责人此前在接受媒体采访时称。
有数据显示，2013年佳兆业在广州拿地达30.16万平方米，拿地总价高达72.23亿元，其平均地价高达24000元/平方米左右。
作为一线城市的广州，城市经济、基础设施、人口、财富等价值指标居优，吸引了本地和外来的标杆房地产企业积极投地布局，城区优质地块竞投激烈，从大趋势看，或许近两年的高昂成本并不能阻碍大房企继续抢占土地市场的步伐。“市场短期波动提醒企业，地价过高带来的成本、市场压力给项目前景带来不确定性和风险需要理性评估。”业内人士表示，从房企自身看，佳兆业债务危机的大警示，在房地产深冬季节，要以价换量尽快销售存量楼盘，立即回笼资金，现金为王。切忌再盲目拿地扩张，甚至创出所谓地王。
赵卓文判断，广州、佛山等珠三角中心城市在2013-2014年被推高的地价水平，难以维持高位，将有回调的必要。“依然稀缺的中心城市地王，在2015年将面临痛苦的价格调整。”
事实上，今年广州楼市将遭遇“地王”项目的考验。据房天下统计，今年市区范围内新入市地王项目有9个。
而合富辉煌首席分析师黎文江则表示，根据建设进度，全市共有13个地王项目将要在今年开盘。他认为，地价成本已经占了楼价近七成，这等于是逼着楼价往上走，从而将会结构性地拉动广州楼市整体均价上涨。
纵深
佳兆业事件会冲击广州楼市吗？
佳兆业事件将对广州楼市带来多大的冲击，是不少市民关注的问题。
记者留意到，广州市国土房管局阳光家缘网显示，佳兆业城市广场住宅已售套数为83套。这些已经买了该楼盘的市民还能否按时收楼，会否受到查封事件的影响，尚是未知数。在佳兆业危机加重的同时，业主也开始担忧房子是否会受到影响。1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权，希望政府能够出面保障业主的权益。
广州楼市此前亦有发生过类似事件。去年，创鸿集团经历了董事长及创始人黄鸿明涉嫌行贿被刑拘事件后，危机重重。创鸿集团旗下的在售广佛项目多数被转手，创鸿南沙一品二期项目和南沙创鸿汇更是改名更张。期间，创鸿南沙一品一再延迟收楼。
中原地产项目部总经理黄韬认为，小业主都是通过正规法律程序取得房屋所有权，政府会承担相应责任，“坏的情况就是佳兆业会以资产转让形式转让，应该不会出现烂尾的情况”。
他表示，佳兆业接下来可能面临资产转让、贱卖，只是价格高低问题不会出现烂尾现象，有实力的卖家还是愿意接手，同时也引发了广州房地产业的再次思考。
广州知名房产专家韩世同表示，房地产行业是一个市场化的运作规律，处理不当可能会影响房价，带来蝴蝶效应，政府在处理时应该将影响降到低。
赵卓文则表示，佳兆业仅仅是个案，不足以影响到整个广州楼市。他指出，佳兆业在整个房地产行业中的实力弱于万科等几大巨头，近几年的发展欲望过强，急速扩展，是很多中小房地产存在的现象，很容易出现资金问题，而作为房地产公司的执行领导应该审慎决策，不能操之过急。
聚焦
查封事件不会影响保障房移交
值得关注的是，由于广州土地出让采取限地价、竞配建的模式，佳兆业在广州高价拿下的一些地块项目涉及需要配建一定比例的保障房。
现在这两个项目被查封，是否会影响到保障房的建设移交和广州市保障房年度目标的完成？
记者查阅资料发现，佳兆业城市广场所在的南玻地块，拿地代价为约45.6亿元地价款和配建15.78万平方米保障房，保障房配建比例高达33.8%；而佳兆业天御项目所在的白云区梅花园20号地块，配建保障房面积为1.96万平方米，配建比例为35.6%。
记者了解到，截至2014年8月25日，佳兆业逸灝苑、佳兆业盛世广场和天御配建项目都已经全部开工。“两个项目的保障房都是一开工就在建设，且目前并未停工，不会受查封影响。”有业内人士告诉记者。
广州市住房保障办有关人士称，假如佳兆业配建保障房项目进度受影响，可能会影响到保障房预期目标的完成。查封事件不会影响到保障房建设移交，按照卖地合同约定，配建项目是要无偿移交物业给政府。因为有合同约束，即便是有新接手方也要继续履行合同，完成保障房的建设后进行移交。