住建部研究员:地方主观鼓励房地产开发 调控不能退出
中国证券报2014/02/24 00:00
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要依靠工业、科技等基础，培育适合区域长期发展的产业，才能为经济增长提供稳定的支撑，进而形成人口聚集效应，促进房屋消化。
——王珏林 住建部政策研究中心研究员
春节过后，房地产业出现悲观情绪。一方面，三四线城市楼市供给过剩现象被媒体集中披露；另一方面，香港地区部分新房项目开盘价格下降明显，业界担心此种现象会传导至内地。住建部政策研究中心研究员王珏林向中国证券报记者表示，香港楼市是“黄金”，不会轻易崩盘。房地产市场与经济形势密切相关，今年国内房地产走势仍然乐观。
对于三四线城市房地产投资热潮的兴起，王珏林认为主要由三个因素引发：，从2008年末开始，在“四万亿”投资的带动下，很多中小城市投入大量资金用于基础设施建设，增加了城市吸引力；第二，2010年以来，大型房地产普遍向三四线城市拓展，加之这些城市房地产市场起步较晚，住宅品质不高，给大型房企的进入创造了空间；第三，房地产行业对地方财政、GDP的带动效应明显，很多地方政府在拿地、税收等环节给予企业优惠，在主观上鼓励房地产开发。
王珏林表示，从各地房屋滞销的情况不难看出，这样的发展模式不可持续，因为“卖地、建房只是短期经济行为”。至于破解之道，王珏林认为，要依靠工业、科技等基础，培育适合区域长期发展的产业，才能为经济增长提供稳定的支撑，进而形成人口聚集效应，促进房屋消化。
相比内地市场，香港楼市更易受到国际资本流动影响。针对香港部分房地产项目降价现象，王珏林认为，在限制外资炒作政策出台后，这是市场出现一轮自我调整。作为一个经济发达的自由贸易城市，香港楼市有着“黄金”般的价值，所以香港房价不会暴跌。
值得注意的是，从去年八九月开始，李嘉诚旗下公司先后抛售上海、广州等地物业，涉及金额约410亿港元。同时，李嘉诚加大对欧洲投资。王珏林认为，这只是李嘉诚对资金的一种调配，并非大规模撤资的信号。“李嘉诚不会轻易放弃内地的大市场。”王珏林说，在经济形势能够保持稳定的前提下，内地的房地产业仍有很大的发展空间。
“经济形势好，房地产形势就会好，这其中有着必然性。”王珏林说，通过中央对此轮改革的部署可以看出，城镇化将成为未来经济增长的新引擎。而城镇化的推进，必然引发对房地产的需求。
但此轮城镇化“红利”能在多大程度上释放，各界的看法不一。不少机构预测，2014年我国经济增速将进一步放缓。王珏林认为不能轻易做出结论，2014年的经济形势，将主要取决于各项改革的进展。对于房地产市场走势，王珏林持乐观态度，认为“房地产业每年都会遇到很多困难，但每年的销售额都会创历史新高。”
精彩对话
中国证券报：温州、鄂尔多斯都曾经因为资金撤出而出现房价暴跌。陷入库存积压的这批三四线城市，今年会否重蹈覆辙？
王珏林：要从两个方面来看待这个问题。
一方面，温州、鄂尔多斯虽然都出现房价暴跌，但这两个城市中，一个是民间资本发达的东部城市，另一个是西部资源型城市。与其他城市相比，这两个案例有一定特殊性。
另一方面，从经济发展的角度来看，只要充分释放城镇化“红利”，这部分过剩的房屋具有被消化的潜力。但与前几年相比，房屋销售周期可能延长。对于这些城市来说，房地产市场将从快速发展阶段进入稳定发展时期。
虽然不排除个别城市出现房价下跌，但今年出现大幅降价的可能性很小。而一线城市具备房价继续上涨的动力。
经济形势好，房地产形势就会好，这其中有着必然性。从中央对此轮改革的部署可以看出，城镇化将成为未来经济增长的新引擎。而城镇化的推进，必然引发对房地产的需求。
中国证券报：既然市场化主导调控的思路已经确立，那么限购、限贷等行政化调控手段是否到了该退出的时候？
王珏林：《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提到，要严格控制特大城市的人口规模。单从这个角度上来说，以抑制需求为主要目的的行政调控手段就有存在的必要。现在大城市的市场供需关系不够平衡，供不应求形势较为严重，一旦放开限购等手段，市场很容易进入新一轮暴涨。所以，行政调控手段还未迎来退出时机。